Impuestos sobre inmuebles en Argentina: ABL, impuesto inmobiliario provincial y costos de transferencia

Reglas clave

1. Qué textos rigen en 2026 (y por qué los números de artículo confunden)

CABA. Para 2026, los impuestos de la Ciudad se rigen por:

• El Código Fiscal, texto ordenado 2026 (T.O. 2026), aprobado por el Decreto 172/2026 del 4 de mayo de 2026. Ese decreto dejó sin efecto el Decreto 147/2026 del 10 de abril de 2026, que había aprobado un texto ordenado anterior. El reemplazo fue necesario porque la Ley 6.943 modificó el "artículo 233" con la numeración vieja después de que el código ya se hubiera renumerado (Decreto 172/2026, considerandos y arts. 1 y 4);
• La Ley 6.926 (27 de noviembre de 2025), que modificó el Código. Entre otras cosas, reemplazó las palabras "Ley Tarifaria" por "Ley Impositiva" para los impuestos y "Ley Arancelaria" para las tasas (Ley 6.926, art. 1(1) y (2)). Por eso la habitual referencia a la "ley Tarifaria" hoy corresponde a la Ley Impositiva 2026;
• La Ley 6.927 (27 de noviembre de 2025), la Ley Impositiva 2026, cuyo Anexo fija alícuotas y montos "desde 2026" (art. 1). Existe una versión con fe de erratas del Anexo. Las cifras de Inmobiliario y de sellos coinciden en ambas versiones, salvo que la original omitía los ARS 263.000 del art. 36;
• La Ley 6.928 (27 de noviembre de 2025), la Ley Arancelaria de tasas y aranceles;
• Las Leyes 6.942 y 6.948 (2026), que modificaron la Ley Impositiva 2026 en materia de patentes y de alícuotas de Ingresos Brutos. Ninguna cambia las cifras de Inmobiliario ni de sellos que se usan aquí.

La trampa de los números de artículo. La Ley Impositiva 2026 cita el Código Fiscal con su numeración de 2025. El Anexo IV del Decreto 172/2026 trae una tabla de conversión. Por ejemplo, el art. 41 de la Ley Impositiva remite al "art. 371(a)", que es el art. 366(a) en el texto 2026. El art. 34 remite a los arts. 330 a 332, hoy 325 a 327. El art. 37 remite al art. 370(1), hoy 365(1). El art. 49 remite al art. 415, hoy 411. Esta página cita la numeración 2026 e indica al lado el artículo de la Ley Impositiva. Una fila de la tabla de conversión parece errónea: vincula la alícuota de operaciones monetarias (art. 31 de la Ley Impositiva) con el art. 344 del Código, que en el texto 2026 trata de los contratos de transferencia de futbolistas (sin confirmar).

PBA. La Provincia aplica el Código Fiscal, Ley 10.397 (ordenado por la Res. 39/11, actualizado a la Ley 15.558) y la Ley Impositiva 2026, Ley 15.558. La Ley 15.558 fija los impuestos "para el ejercicio fiscal 2026" (art. 1) y rige desde el 1 de enero de 2026 (art. 186) (sin confirmar).

Nación. Ley de Impuesto a las Ganancias (LIG), texto ordenado 2019 (Decreto 824/2019), texto actualizado de Infoleg. Reglamento de la LIG, Decreto 862/2019, modificado por el Decreto 406/2026. Ley de Bienes Personales (Ley 23.966, Título VI, texto ordenado 1997). Leyes 27.430, 27.541, 27.743 y 27.802. RG 2139/2006 de AFIP y RG 5697/2025 de ARCA.

2. Impuesto Inmobiliario y ABL de CABA: quién paga y sobre qué

• Hecho imponible y contribuyentes. El Impuesto Inmobiliario surge de la "propiedad, usufructo o derecho de superficie y posesión a título de dueño" de inmuebles en la Ciudad (Código Fiscal de CABA, art. 366(a)). La tasa de ABL se cobra por alumbrado, barrido y limpieza, recolección de residuos y mantenimiento de sumideros (art. 366(b)). Propietarios, usufructuarios, titulares del derecho de superficie y poseedores a título de dueño responden por ambos (art. 367).
• La nacionalidad y la residencia no importan. Ni el Código de la Ciudad ni la Ley Impositiva 2026 prevén un recargo o una alícuota distinta para propietarios extranjeros o no residentes.
• Inquilinos. El Código no hace responsable al inquilino. Los contratos suelen trasladarle el ABL, mientras el propietario conserva el Inmobiliario. AGIP ofrece una "boleta desdoblada", que el propietario pide en el Portal del Contribuyente subiendo el contrato y autorizando al inquilino (portal de AGIP, página de Inmobiliario ABL). Frente a AGIP, el contribuyente sigue siendo el propietario.
• Cambio de titular. Cuando un inmueble pasa de un titular exento a uno gravado o a la inversa, el impuesto o la exención comienza el mes siguiente a la escritura (art. 369).
• Edificado y no edificado. Un inmueble se considera "edificado" cuando tiene construcciones en condiciones mínimas de ser ocupadas (art. 371).

3. Valuación en CABA: la VFH

• Método. Cada inmueble tiene un avalúo que refleja el suelo, el uso, las edificaciones, la ubicación, los materiales y la cercanía a comercios, espacios verdes y vías de acceso (art. 373). La fórmula es: VFH = incidencia del suelo × FOT del distrito × superficie del terreno + superficie total construida × valor real de edificación (VRE) × coeficiente de depreciación (art. 374). Cuando el código urbanístico usa un coeficiente volumétrico (CEV), este reemplaza al FOT. Para un departamento en propiedad horizontal, se valúa todo el edificio y se aplica el porcentual fiscal de la unidad (art. 373).
• Techo. "La VFH fijada no podrá superar el veinte por ciento (20%) del valor de mercado de los inmuebles, siendo la base imponible de los tributos de este Título" (art. 373, último párrafo).
• Quién fija los valores. AGIP fija la metodología. Antes del 31 de julio de cada año envía a la Legislatura de la Ciudad la incidencia del suelo y los valores de edificación del año siguiente, y la Legislatura tiene 30 días corridos para opinar. La metodología se publica en el Boletín Oficial de la Ciudad y en la web (art. 375).
• Actualizaciones y revisiones. Los valores se actualizan con los índices de AGIP. También pueden revisarse por obras públicas, cambios parcelarios y construcciones, o por error (art. 376).
• Deber del propietario de informar cambios. Todo cambio que afecte la valuación, como una ampliación o una nueva superficie, debe declararse dentro de los dos meses (art. 383). Si no se declara, el impuesto se reliquida por cada período con intereses y multas (art. 386). Las diferencias entre la construcción real y el registro normalmente se reliquidan solo desde su detección, salvo que el contribuyente haya actuado con dolo. El dolo se presume si no se presentó la declaración del art. 383 (art. 390).
• Cómo impugnar una nueva valuación. Dentro de los 15 días de la notificación, mediante un recurso de reconsideración (art. 389). Por separado, el contribuyente que considere que el impuesto anual supera el 1% del valor de mercado puede reclamar con al menos dos tasaciones de corredores matriculados. El reclamo no suspende el pago (Ley 6.927, Anexo, art. 45).
• Cómo encontrar tu VFH. La herramienta en línea de AGIP pide el número de partida y el dígito verificador (portal de AGIP).

4. Alícuotas y fórmulas de CABA para 2026 (Ley 6.927, Anexo, arts. 41 a 45)

Impuesto Inmobiliario (art. 41; Código, art. 366(a)): II = CF + (VFH menos límite inferior) × alícuota × USC. La Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) es 1 para 2026 (art. 43; Código, art. 377). El monto "incluye el aumento del 5%" de la Ley nacional 23.514, art. 2(c), afectado al fondo de subterráneos (art. 41, último párrafo).

ABL (art. 42; Código, art. 366(b)): TRS = VFH × alícuota base × [1 + (CG × pCG)] × USC. Alícuota base 0,80%, ponderador pCG 0,5 y un coeficiente de barrio CG según la tabla del art. 42. Si un inmueble cae en más de una zona, se aplica el coeficiente más alto.

Topes, recargos y mínimos (art. 44):

• Cada cuota se "bonifica" para que no supere la cuota anterior más el IPCBA de cinco meses antes.
• Si la VFH supera ARS 32.000.000 (US$ 20.461,67), se suma a cada cuota el 1% del ABL.
• El pago anual anticipado es la cuota 1 anualizada, más ese recargo del 1% cuando corresponde.
• Impuesto mínimo por partida: ARS 14.100 (US$ 9,02), o ARS 4.850 (US$ 3,10) para cocheras, bauleras y otras unidades complementarias. El mínimo se reparte por partes iguales entre los dos componentes.

Tope general (art. 45): el monto anual "no podrá superar el 1% del valor de mercado del inmueble".

5. Exenciones y descuentos de CABA relevantes para personas humanas

• Vivienda única y permanente (Código, art. 411; Ley 6.927, Anexo, art. 49). Los titulares de un inmueble usado exclusivamente como vivienda única y permanente, que no tengan ningún otro inmueble en Argentina, están exentos en un 100% si la VFH es de hasta ARS 5.155.000 (US$ 3.296,25) y en un 50% si la VFH está entre ARS 5.155.000,01 y ARS 6.870.000 (US$ 4.392,86). La exención corre desde la fecha de la solicitud (art. 416) y se renueva cada cinco años (art. 415).
• Jubilados y pensionados (art. 393; Anexo, art. 47). Haber de hasta cuatro jubilaciones mínimas, vivienda única, ocupada, y VFH de hasta ARS 48.450.000 (US$ 30.980,24).
• Personas con discapacidad (art. 394; Anexo, art. 47). Mismo límite de VFH, vivienda única, sin otro inmueble en Argentina. La exención se extiende a una cochera (art. 395).
• Otras exenciones alcanzan a excombatientes de Malvinas (art. 396), edificios patrimoniales abiertos al público (art. 410) y un descuento del 40% sobre las partes comunes de edificios con al menos un empleado (art. 412). Los inquilinos jubilados o con discapacidad que asuman el impuesto también pueden pedirlas (art. 397). Estas exenciones también cubren el recargo de la Ley 23.514 (art. 414).
• Descuentos por pago (portal de AGIP, 2026). 10% por pagar por adelantado la cuota anual. 10% sobre cada cuota 2026 para personas humanas que pagaron en término todas las cuotas 2025 y cuya partida está correctamente titularizada. 8,33% para personas humanas que se adhirieron al débito automático antes del 30 de junio de 2026, aplicado a la cuota 12. Son descuentos administrativos publicados por AGIP. Su base legal es la facultad del Poder Ejecutivo prevista en la Ley 6.927, Anexo, art. 44, tercer párrafo (sin confirmar).
• Pago fuera de término (portal de AGIP). Un recargo del 5% por cuota vencida, más interés resarcitorio. Las tasas mensuales del segundo semestre de 2026 son 2,577333% resarcitoria y 3,866% punitoria, según la Res. 4323/MHFGC/22 y sus modificatorias.

6. Impuesto inmobiliario de PBA (Ley 10.397, arts. 169 a 181; Ley 15.558, arts. 2 a 19)

• Contribuyentes y componentes. Propietarios, titulares del derecho de superficie, usufructuarios y poseedores a título de dueño pagan por año. El básico se debe por inmueble. El complementario se aplica a cada grupo de inmuebles urbanos edificados, urbanos baldíos, o rurales y subrurales atribuibles a un mismo contribuyente (Código Fiscal, art. 169). En las sociedades, un sucesor vinculado que tenga el 70% o más cuenta como el mismo titular (art. 169).
• Base. La base del básico es la valuación fiscal del inmueble multiplicada por los coeficientes anuales que fija la Ley Impositiva (art. 170). La base del complementario es la suma de las bases del básico del grupo (art. 170).
• Datos de valuación 2026. Valores por metro cuadrado según el tipo de edificio, por ejemplo formulario 903, tipo A, a ARS 25.000 por m² (Ley 15.558, art. 2). Tabla de depreciación de la Ley 12.576, art. 49 (art. 3). Coeficiente de actualización 1,2 para la propiedad urbana (art. 4). Luego, el coeficiente de base imponible 11,41876 para la propiedad urbana edificada y 25,6366 para la tierra urbana baldía (art. 5).
• Escala para la propiedad urbana edificada (art. 6): 18 tramos desde 0,028% sobre bases de hasta ARS 1.825.488 hasta 2,363% por encima de ARS 152.250.000, con montos fijos (ver Tabla 2). Tope por IPC. El impuesto 2026 "no podrá superar la variación de precios entre febrero de 2024 y noviembre del año anterior" según el IPC del Gran Buenos Aires, medida contra el impuesto 2025 (art. 6, segundo párrafo). La redacción compara un impuesto 2026 con uno 2025, pero mide una variación de precios de 21 meses (sin confirmar).
• Complementario (arts. 12 y 13). Es el excedente de la escala aplicada a la base total del grupo sobre la suma de los básicos individuales. No se paga si es inferior a ARS 42.360 (US$ 27,09).
• Exenciones (Código, art. 177; Ley 15.558, arts. 7 y 14 a 18). Propiedad urbana edificada de hasta ARS 480.000 cuyo titular no tenga otro inmueble (art. 177(n); art. 14). Jubilados en ciertas condiciones, hasta ARS 6.000.000 (art. 177(ñ); art. 15). Un crédito del 100% para propiedad urbana edificada valuada hasta ARS 273.600 (art. 7). Una exención de seis meses para terrenos baldíos con permiso de obra (art. 8).
• Descuentos (art. 19). Por pago anticipado o buen cumplimiento, entre 10% y 35%, en la forma que fije el Ministerio de Economía (sin confirmar).
• El comprador hereda las diferencias de valuación. Los compradores responden por las diferencias de impuesto que surjan de un revalúo anterior a su compra (Código Fiscal, art. 181).

7. Impuesto de Sellos sobre escrituras y boletos

Las reglas generales del Impuesto de Sellos (instrumento, territorialidad, responsabilidad solidaria, topes del Consenso Fiscal) están en la página del Impuesto de Sellos. Las reglas específicas para inmuebles son:

CABA

• Alícuota. 3,50% sobre transmisiones de dominio e instrumentos que otorgan la posesión (Ley 6.927, Anexo, art. 34; Código, arts. 325 a 327). La alícuota es 2,70% cuando el mayor entre el precio, la VFH y el VIR es de hasta ARS 226.100.000 (US$ 144.574,46) (art. 34, segundo párrafo). El portal de AGIP informa las mismas cifras.
• Base. El mayor entre el precio, la VFH y el VIR (Código, art. 325). El VIR es un valor de AGIP por m² "que refleja el valor económico" del inmueble. Se aplica siempre que supere el precio y el valor fiscal (art. 321). Las subastas judiciales y oficiales usan el precio (art. 325). Los inmuebles situados dentro y fuera de la Ciudad vendidos por un precio global se prorratean según los valores fiscales o el VIR, nunca por debajo del VIR de la Ciudad (art. 326).
• Moneda extranjera. Se convierte al tipo de cambio del art. 52 del día hábil anterior al acto, si es superior al pactado (art. 320).
• Boleto y después escritura. El Impuesto de Sellos pagado sobre el boleto de compraventa se computa contra el de la escritura si el escribano deja constancia del pago y la escritura se firma dentro de los 120 días corridos del boleto. El plazo no se aplica si el mismo comprador firma ambos (art. 334). Si el impuesto de la escritura se calcula con cómputo del boleto, se aplica el tipo de cambio usado para el boleto cuando firman las mismas partes (art. 335).
• Exención por vivienda única familiar (art. 365(1); Anexo, art. 37). Las transmisiones de "una vivienda única, familiar y de ocupación permanente que sea la única propiedad de cada comprador" están exentas si el mayor entre el valor fiscal, el VIR y el precio no supera ARS 226.100.000. Por encima de ese monto, "tributan por el excedente". Los compradores deben declarar en la escritura que es su única propiedad y acreditarlo con un certificado del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Se incluyen las cocheras y bauleras del mismo edificio compradas en la misma escritura entre las mismas partes.
• Hipotecas. Los préstamos para comprar, construir o mejorar la vivienda otorgados por bancos regulados a personas humanas están exentos (art. 365(5)(a)), al igual que las hipotecas por saldo de precio (art. 365(12)).
• Quién paga. Todas las partes son solidariamente responsables (art. 357). Si una parte está exenta, la obligación es divisible y la exención cubre solo la parte de esa persona (art. 358). El escribano es el agente de recaudación en las escrituras (art. 362; portal de AGIP). Los escribanos deben depositar hasta el día 10 del mes siguiente (portal de AGIP; Código, art. 94 para las deudas tributarias de la Ciudad cobradas por escribanos). Los instrumentos privados sin agente se pagan dentro de los 15 días corridos (portal de AGIP). La habitual división 50/50 del Impuesto de Sellos de la escritura entre comprador y vendedor es práctica de mercado, no ley (sin confirmar).
• Locaciones. Las locaciones de vivienda están exentas, salvo los alquileres turísticos amueblados (art. 365(6)). Las locaciones comerciales y turísticas pagan 0,50% (Anexo, art. 35; Código, arts. 339 y 340) sobre el mayor entre el valor del contrato y el Valor Locativo de Referencia de AGIP (art. 324).

PBA

• Alícuota. 20 por mil (2%) para escrituras de compraventa o cualquier transmisión de dominio. 12 por mil para boletos de compraventa. 18 por mil para escrituras que constituyen o amplían otros derechos reales, como hipotecas. 3,5% para adquisiciones por prescripción adquisitiva (Ley 15.558, art. 39(B)).
• Base. El mayor entre el precio de venta y la valuación fiscal multiplicada por el coeficiente corrector 24,8370 para la propiedad urbana (Código Fiscal, art. 263; Ley 15.558, art. 41). Se excluyen las mejoras que el comprador agregue después de tomar posesión (art. 265).
• Exención por vivienda única familiar (Código, art. 297(29); Ley 15.558, art. 43). Las escrituras de vivienda única, familiar y permanente están exentas si la valuación fiscal no supera ARS 1.154.400 (ARS 577.200 para lotes baldíos destinados a esa vivienda). A diferencia de CABA, el texto no dice que se grave el excedente. En una lectura literal, un valor por encima del límite pierde toda la exención. Tampoco está claro si el límite se compara con la valuación fiscal pura o con la valuación × 24,8370 (sin confirmar). Los préstamos para vivienda de bancos regulados están exentos hasta ARS 251.281.250 (art. 297(28)(a); Ley 15.558, art. 42).
• Locaciones. 12 por mil en general. 0% para locaciones de vivienda única, familiar y permanente cuya valuación fiscal no supere ARS 1.731.600, y 5 por mil por encima de ese monto. 2% para locaciones turísticas de hasta tres meses (Ley 15.558, art. 39(A)(9)).
• Escrituras pagadas por declaración jurada. La liquidación se considera practicada cuando las unidades técnicas de ARBA aprueban el instrumento. Las diferencias deben pagarse con una multa del 20% dentro de los 15 días hábiles (Código Fiscal, art. 301).

8. Tasas registrales y administrativas

• Registro de la Propiedad de PBA. 4 por mil "por cada inscripción de actos, contratos y operaciones declarativas de dominio de inmuebles" (Ley 15.558, art. 59) (sin confirmar). La Ley 10.295, art. 3, sustituido por la Ley 15.558, art. 73, agrega las tasas registrales especiales que cobra el Colegio de Escribanos:
• 2 por mil sobre el mayor entre la valuación fiscal ajustada, el precio y cualquier cesión, con un mínimo de ARS 42.000 por inmueble y acto;
• Las viviendas únicas familiares dentro de la exención de sellos pagan un monto fijo de ARS 35.800;
• Certificados: ARS 27.800 por un certificado de dominio (trámite simple) y ARS 70.800 (urgente); un informe de dominio cuesta ARS 22.300 (simple).
• Certificados de ARBA en PBA. Certificado catastral 44,30 UT; certificado de valuación fiscal 35,50 UT; con la Unidad Tributaria 2026 fijada en ARS 275 (Ley 15.558, arts. 53 y 60). Eso da ARS 12.182,50 y ARS 9.762,50, respectivamente.
• Registro de la Propiedad de CABA. El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal es un organismo nacional. Sus tasas no figuran en las leyes de la Ciudad ni en los archivos fuente (sin confirmar).
• Certificados de deuda tributaria de CABA. Un escribano no puede otorgar una escritura si no se acredita la inexistencia de deuda tributaria de la Ciudad mediante certificados, que valen durante el mes de emisión (Código Fiscal de CABA, art. 96). AGIP informa un trámite de "Solicitud de Certificado de Inexistencia de Deuda Tributaria ABL" (portal de AGIP) (sin confirmar).
• Los honorarios del escribano son honorarios profesionales según las escalas notariales y están alcanzados por el IVA como servicio (sin confirmar). Las comisiones de corredores son condiciones de mercado en los archivos fuente (sin confirmar).

9. Impuestos nacionales sobre las transferencias: qué cambió

• ITI derogado. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles del 1,5% (Ley 23.905, Título VII, arts. 7 a 18) fue derogado por la Ley 27.743, art. 67, con efecto desde su publicación, el 8 de julio de 2024. El texto actualizado de la Ley 23.905 en Infoleg muestra la derogación en cada artículo.
• Impuesto cedular para personas humanas, 2018 a 2025. Desde 2018, las ganancias de personas humanas sobre inmuebles argentinos tributan al 15% sobre el precio menos el costo actualizado por IPC, menos los gastos directamente vinculados, como comisiones, honorarios e impuestos (LIG, art. 99). Esto se aplica solo si el vendedor adquirió el inmueble desde el 1 de enero de 2018, o lo heredó de quien lo hizo. Esas operaciones quedaron fuera del ITI (Ley 27.430, art. 86(a)). El hecho imponible se configura con el boleto con posesión o con la escritura (LIG, art. 3).
• Vacío para inmuebles anteriores a 2018, del 8 de julio de 2024 al 31 de diciembre de 2025. De la lectura conjunta de la Ley 27.430, art. 86(a), y la Ley 27.743, art. 67, surge que una persona humana que vendió en ese período un inmueble adquirido antes de 2018 no pagó ni ITI ni impuesto cedular. Es una inferencia a partir de los textos, no una afirmación de ARCA (sin confirmar).
• Exención desde 2026. La LIG, art. 26(n), segundo párrafo, sustituido por la Ley 27.802, art. 192 (BO 6 de marzo de 2026), exime "el resultado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles alcanzados por el art. 99 que se enajenen o transfieran a partir del 1 de enero de 2026, en los términos que establezca la reglamentación". El Decreto 406/2026 (BO 1 de junio de 2026) agregó un artículo a continuación del art. 83 del Reglamento. Confirma que "las personas humanas y sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior" gozan de la exención sobre inmuebles argentinos alcanzados por el art. 99 vendidos desde el 1 de enero de 2026. También cubre las cesiones de boleto sin posesión (Reglamento, art. 254).
• Quién sigue tributando.
• Sociedades. Las sociedades argentinas incluyen la ganancia en el Impuesto a las Ganancias. La escala 2026 es de 25% hasta ARS 133.514.185,74 de ganancia imponible, 30% hasta ARS 1.335.141.857,38 y 35% por encima de ese monto (escala 2026 de ARCA).
• Personas humanas que se dedican a la compraventa de inmuebles. El art. 99 excluye los inmuebles "afectados a la generación de resultados sujetos al impuesto" (bienes del negocio), por lo que la exención no debería alcanzar a quienes operan habitualmente con inmuebles (sin confirmar).
• Sociedades del exterior. Ganancia neta presunta del 50% del precio (LIG, art. 104(h)), con retención del 35% (arts. 102 y 103), es decir, 17,5% del precio. Pueden optar por la ganancia real menos los gastos reconocidos por ARCA (art. 104, último párrafo).
• Retención notarial. Los escribanos retienen Ganancias en las transferencias onerosas (RG 2139/2006 de AFIP, art. 2(a)): 3% del precio, no menos que la base del impuesto inmobiliario (arts. 5 y 7). Para un vendedor residente en el exterior, el escribano retiene el monto que indica un "certificado de retención" de ARCA. El representante del vendedor debe pedirlo al menos 20 días corridos antes de la escritura (arts. 20 y 27). La RG 2139 no se actualizó tras la derogación del ITI ni tras la exención de 2026. Su última modificación informada es la RG 2569/2009 (Infoleg). No está claro cómo tratan hoy los escribanos a un vendedor persona humana exento, ni si una persona humana no residente sigue necesitando un certificado que muestre impuesto cero (sin confirmar). El detalle está en la página de propiedad extranjera.
• COTI eliminado. La RG 5697/2025 de ARCA (BO 23 de mayo de 2025) abrogó la RG 2371. La RG 2371 exigía un "Código de oferta de transferencia de inmuebles" antes de comercializar un inmueble cuyo precio o valor fiscal fuera de ARS 66.833.000 o más (RG 5697/2025, considerandos y art. 1). La base legal de la excepción es la Ley 11.683, art. 103.

10. Bienes Personales sobre inmuebles (Ley 23.966, Título VI)

• Quiénes. Las personas humanas domiciliadas en Argentina pagan por sus bienes en todo el mundo. Las domiciliadas en el exterior pagan por sus bienes en Argentina (art. 17).
• Valuación de inmuebles (art. 22(a)). Costo de adquisición actualizado por el índice del art. 27, menos una amortización del 2% anual sobre la parte edificada. El resultado nunca es inferior a la base del impuesto inmobiliario (la VFH en CABA, la base de PBA) ni al valor fiscal al 31 de diciembre. En la práctica, un inmueble comprado hace poco se valúa al costo y uno antiguo, a su base fiscal.
• Residentes (arts. 24 y 25). Tributan los bienes que superan el mínimo no imponible. El mínimo fue de ARS 384.728.044,57 para 2025 (US$ 246.005,53), y la casa habitación queda fuera del impuesto hasta ARS 1.346.548.155,99 para 2025 (ARCA). La escala 2026 es de 0,50% hasta el primer tramo y 0,75% por encima (art. 25(d)), con tramos ajustados por IPC. Para 2027 está legislada una alícuota única de 0,25% (art. 25(e)) (sin confirmar). Las casas alquiladas como vivienda con contrato registrado están exentas si el valor de cada una no supera el umbral de la casa habitación (art. 21(l), Ley 27.737).
• Personas humanas no residentes (art. 26). Toda persona domiciliada en Argentina que tenga "el condominio, posesión, uso, goce, disposición, depósito, tenencia, custodia, administración o guarda" del bien debe pagar, con carácter de pago único y definitivo, el 0,50% de su valor al 31 de diciembre. La alícuota es de 0,50% desde 2019 (Ley 27.541, art. 31, según nota de Infoleg). En este régimen no hay mínimo no imponible. No se paga nada si el impuesto es de ARS 250 o menos. Quien paga puede recuperar el impuesto del titular, incluso por retención o ejecutando el bien.
• Sociedades del exterior (art. 26, segundo y anteúltimo párrafos). Los inmuebles en Argentina inexplotados, alquilados o de recreo que pertenezcan directamente a una entidad del exterior se presume que pertenecen a personas humanas argentinas. La alícuota del responsable sustituto se duplica a 1,00%. Quedan excluidos las aseguradoras, los fondos abiertos, los fondos de pensión y los bancos supervisados bajo Basilea.
• A través de una sociedad argentina. Las acciones de personas humanas o entidades del exterior pagan 0,50% del valor patrimonial, a cargo de la sociedad (artículo sin número a continuación del art. 25).
• Vencimiento. Las declaraciones 2025 de los residentes vencieron el 27 de julio de 2026 (RG 5851/2026 de ARCA).

11. Renta por alquileres: cómo incide cada impuesto

El tratamiento del alquiler en Ganancias se detalla en la página de alquileres. En resumen:

• Personas humanas residentes. El alquiler de vivienda destinada a vivienda única y permanente del inquilino está exento desde los ejercicios iniciados el 1 de enero de 2026, sin importar cuándo se firmó el contrato (LIG, art. 26(n); Reglamento, art. 83, sustituido por el Decreto 406/2026). El alquiler comercial sigue en primera categoría, con la escala progresiva.
• Personas humanas no residentes. Los pagadores retienen 35% sobre un 60% presunto del alquiler, 21% del alquiler bruto, o el locador opta por los gastos reales (LIG, arts. 102 y 104(g)). Todavía está sin resolver si la exención de vivienda de 2026 desplaza esta retención (ver Cambios pendientes).
• Sociedades. El alquiler es renta empresarial en el Impuesto a las Ganancias.
• Ingresos Brutos en CABA. El alquiler de inmuebles se presume habitual (Código, art. 213(2)). Las personas humanas están exentas por hasta tres unidades de vivienda si el alquiler de cada unidad no supera ARS 1.101.000 por mes (US$ 704,01) (Código, art. 298(9); Ley 6.927, Anexo, art. 23). En los demás casos, los "servicios inmobiliarios y alquiler" pagan 3,00% si los ingresos brutos del año anterior fueron de hasta ARS 2.154.300.000, y 5,00% por encima de ese monto (Ley 6.927, Anexo, art. 9, sustituido por la Ley 6.948). Las ventas de inmuebles hechas más de dos años después de la escritura están exentas para las personas humanas que no se dedican a esa actividad (art. 298(10)(a)).
• Ingresos Brutos en PBA. El alquiler de una vivienda queda fuera del impuesto hasta un monto que fija la Ley Impositiva (Código Fiscal, art. 184(c)(1)) (sin confirmar). Las ventas de personas humanas hechas más de dos años después de la escritura quedan excluidas (art. 184(c)(2)).
• Impuesto de Sellos sobre locaciones. CABA exime las locaciones de vivienda. PBA cobra 0% o 5 por mil sobre viviendas únicas familiares según la valuación, y 12 por mil en los demás casos.

Paso a paso

A. Tener un inmueble en CABA (propietario, residente o no)

1. Conseguí la partida. Cada inmueble, o cada unidad de un edificio, tiene un número de partida y un dígito verificador. Figuran en la escritura y en la boleta de AGIP. Para unidades nuevas que todavía no tienen partida propia, el escribano pide la partida de propiedad horizontal (portal de AGIP; Código, art. 381).
2. Titularizá la cuenta. El propietario debe mantener la cuenta a su nombre (Código, art. 392). El descuento por buen cumplimiento se aplica solo a partidas correctamente titularizadas (portal de AGIP). Después de comprar, pedile al escribano que confirme que se informó el cambio de titular (sin confirmar).
3. Verificá la VFH en línea con la partida y el dígito verificador (portal de AGIP).
4. Elegí la forma de pago. Pago anual anticipado (10% de descuento, un solo vencimiento), cuotas mensuales o débito automático (8,33% adicional si te adheriste antes del 30 de junio de 2026, solo personas humanas). Los no residentes suelen pagar por medio de un representante local o por débito automático en una cuenta argentina (sin confirmar).
5. Si alquilás, pedí la boleta desdoblada para que el inquilino pueda pagar el ABL, y mantené el contrato registrado (ver alquileres).
6. Declará los cambios en la construcción dentro de los dos meses (art. 383). Si no, se presume el dolo y se reliquidan los impuestos de períodos anteriores (art. 390).
7. Controlá el tope del 1%. Si el impuesto anual supera el 1% del valor de mercado, reclamá con dos tasaciones de corredores matriculados (Ley 6.927, Anexo, art. 45).
8. Bienes Personales. No residentes: acordá por escrito con el administrador, representante o condómino local quién va a actuar como responsable sustituto y pagar el 0,50% cada año. El sustituto puede recuperarlo del titular (Ley 23.966, art. 26). Residentes: incluí el inmueble en la declaración jurada anual.

B. Comprar en CABA

1. Reserva y boleto. Si se firma un boleto, corresponde pagar sobre él el Impuesto de Sellos de CABA al 3,5%. Se computa contra el impuesto de la escritura si esta se firma dentro de los 120 días o la firma el mismo comprador (Código, art. 334). Muchas compras en CABA pasan directamente de la reserva a la escritura, sin boleto separado (sin confirmar).
2. Elegí al escribano. Por costumbre elige el comprador. El escribano pide los certificados de dominio y de inhibición, los informes de deuda de AGIP y de servicios, y el certificado de libre deuda de expensas del edificio (sin confirmar).
3. Claves fiscales. Un comprador no residente necesita CDI o CUIT (ver propiedad extranjera).
4. Cálculo del Impuesto de Sellos. El escribano verifica el VIR a la fecha de la escritura y paga sobre el mayor entre el precio, la VFH y el VIR (Código, art. 325). Si el comprador cumple los requisitos de la exención por vivienda única, la escritura debe incluir la declaración jurada y el certificado del registro (art. 365(1)).
5. Certificados de libre deuda. No hay escritura sin prueba de que los impuestos de la Ciudad están pagos, mediante un certificado válido en su mes de emisión (Código, art. 96).
6. Del lado del vendedor. Si el vendedor es no residente, su representante pide a ARCA el certificado de retención al menos 20 días corridos antes de la escritura (RG 2139, arts. 20 y 27). Si el vendedor es una persona humana residente que vende después del 1 de enero de 2026, preguntale al escribano cómo va a documentar la exención del art. 26(n) (sin confirmar).
7. Escritura e inscripción. Firmá la escritura. El escribano paga el Impuesto de Sellos hasta el día 10 del mes siguiente (portal de AGIP) y presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.
8. Prevención de lavado. El escribano verifica el origen de los fondos según las normas de la UIF (ver propiedad extranjera).

C. Vender

1. Tené claros los costos. Como vendedor, presupuestá la mitad del Impuesto de Sellos que por costumbre te corresponde, la comisión del corredor y el costo de los certificados.
2. Impuesto a las Ganancias.
3. Persona humana (residente o no): exenta en las ventas desde el 1 de enero de 2026 si la operación entra en el art. 99 de la LIG (Decreto 406/2026).
4. Sociedad del exterior: 17,5% del precio u opción por la ganancia real, con certificado de retención de ARCA (RG 2139, art. 20).
5. Sociedad argentina: incluye la ganancia en su declaración jurada.
6. Ingresos Brutos. Las personas humanas que no se dedican a esa actividad y venden más de dos años después de la escritura están exentas en CABA (Código, art. 298(10)(a)) y fuera del impuesto en PBA (Código, art. 184(c)(2)).
7. Bienes Personales. El inmueble sale de la base al 31 de diciembre. El efectivo de la venta entra en ella, salvo que esté exento (por ejemplo, depósitos en bancos argentinos para residentes).
8. Repatriación. Si sos no residente y sacás el producido al exterior, mirá las páginas sobre el mercado de cambios (MEP y CCL, repatriación).

D. Tener un inmueble en PBA

1. Conseguí la partida y la valuación de ARBA.
2. Pagá el básico en cuotas o por adelantado (descuentos del art. 19) (sin confirmar).
3. Si tenés varios inmuebles de la misma categoría, contá con que vas a pagar un complementario (arts. 12 y 13).
4. Pagá por separado las tasas municipales por servicios (sin confirmar).
5. Declará las construcciones nuevas y las mejoras. Si se declaran tarde, el impuesto se cobra desde el 1 de enero del año en que nació la obligación (Código Fiscal, art. 173).

Costos y plazos

Tabla 1. Escala 2026 del Impuesto Inmobiliario de CABA (Ley 6.927, Anexo, art. 41)

Equivalentes en dólares de los principales límites: ARS 19.150.000 = US$ 12.245,03; ARS 40.000.000 = US$ 25.577,08; ARS 58.000.000 = US$ 37.086,77; ARS 140.000.000 = US$ 89.519,79; ARS 270.000.000 = US$ 172.645,31. Los montos fijos son coherentes entre sí. Por ejemplo, el monto fijo del tramo C, 173.075, más (40.000.000 menos 28.100.000) × 0,70% da 256.375, el monto fijo del tramo D.

Tabla 2. Parámetros 2026 del ABL de CABA y coeficientes de barrios seleccionados (Ley 6.927, Anexo, art. 42)

La tabla completa del art. 42 enumera cada barrio y subzona. Para un inmueble real, usá esa tabla y no este extracto. San Telmo, Constitución y San Cristóbal son 0,50; Parque Patricios es 0,25.

Tabla 3. Umbrales de CABA y PBA para 2026

Tabla 4. Escala 2026 de la propiedad urbana edificada en PBA (Ley 15.558, art. 6)

La base es la valuación fiscal × 11,41876 (art. 5). El monto fijo de la primera fila (ARS 1.820) se cobra desde el primer peso.

Tabla 5. Impuestos y tasas sobre una venta, 2026

Tabla 6. Plazos

Tabla 7. Cronología de normas

Ejemplos prácticos

Todos los ejemplos son ilustrativos. Los datos marcados como "supuestos" son hipotéticos, no datos de mercado. Tipo de cambio de ARS 1.563,90 por US$ en todos los casos (sin confirmar).

Ejemplo 1. Costo anual para un no residente de tener un departamento de USD 200.000 en CABA

Hechos (supuestos). Una persona humana residente en Estados Unidos es dueña de un departamento de dos dormitorios en Palermo, en la subzona al sur de Av. Cabildo/Av. Santa Fe, fuera de las dos subzonas más chicas de Palermo a las que la tabla asigna 1,50 (delimitadas por Av. Dorrego, Costa Rica, Fitz Roy y J. A. Cabrera, y por Godoy Cruz, Costa Rica, Malabia y Gorriti). Coeficiente de barrio 1,25 (Ley 6.927, Anexo, art. 42); si el departamento estuviera dentro de una de esas subzonas, se aplicaría el 1,50, más alto. Comprado en 2026 por USD 200.000 = ARS 312.780.000. El departamento está desocupado (no alquilado). Un administrador local tiene las llaves y paga las cuentas. VFH supuesta: ARS 45.000.000 (US$ 28.774,22), que es el 14,4% del precio y está dentro del techo legal del 20% (Código, art. 373). La VFH real debe verificarse en el sitio de AGIP.

Paso 1. Impuesto Inmobiliario (Anexo, art. 41). La VFH de ARS 45.000.000 cae en el tramo D (ARS 40.000.000 a 58.000.000): monto fijo de ARS 256.375 y 0,75% sobre el excedente. * Excedente: 45.000.000 menos 40.000.000 = 5.000.000. * 5.000.000 × 0,75% × USC 1 = 37.500. * II = 256.375 + 37.500 = ARS 293.875 (US$ 187,91).

Paso 2. ABL (Anexo, art. 42). TRS = 45.000.000 × 0,80% × [1 + (1,25 × 0,5)] × 1. * 45.000.000 × 0,008 = 360.000. * 1 + 0,625 = 1,625. * 360.000 × 1,625 = ARS 585.000 (US$ 374,06).

Paso 3. Recargo (Anexo, art. 44). La VFH supera ARS 32.000.000, por lo que se suma el 1% del ABL: 585.000 × 1% = ARS 5.850 (US$ 3,74).

Paso 4. Boleta anual de la Ciudad antes de descuentos. 293.875 + 585.000 + 5.850 = ARS 884.725 (US$ 565,72), unos ARS 73.727 por mes.

Paso 5. Topes. * El tope del 1% del valor de mercado (art. 45) es de ARS 3.127.800, muy por encima de la boleta. * El tope por cuota (art. 44) puede bajar algunas cuotas si la boleta 2025 fue baja. No puede calcularse sin el historial de 2025. * El mínimo de ARS 14.100 no es relevante aquí.

Paso 6. Descuentos. Pagar por adelantado la cuota anual ahorra 10%: 884.725 × 0,90 = ARS 796.252,50 (US$ 509,15) (portal de AGIP). El descuento por buen cumplimiento se aplica a personas humanas que pagaron en término todas las cuotas 2025, algo que un comprador de 2026 no puede demostrar respecto de la cuenta del propietario anterior (sin confirmar).

Paso 7. Bienes Personales (Ley 23.966, art. 26). El titular está domiciliado en el exterior, por lo que el administrador, que tiene la "custodia" y la "administración", es el responsable sustituto. * Valor al 31 de diciembre de 2026: costo de ARS 312.780.000. No es inferior a la base del impuesto inmobiliario de ARS 45.000.000 (art. 22(a)). * Límite superior, sin considerar la amortización del edificio: 312.780.000 × 0,50% = ARS 1.563.900 (US$ 1.000,00). * Con 2% de amortización sobre una parte edificada supuesta del 80%: valor 312.780.000 × (1 menos 0,02 × 0,8) = 307.775.520. Impuesto ARS 1.538.877,60 (US$ 984,00). * Si nadie en Argentina tiene el inmueble a su cargo, no está claro quién debe pagar (sin confirmar).

Paso 8. Total de impuestos recurrentes (límite superior, sin descuentos). 884.725 + 1.563.900 = ARS 2.448.625 (US$ 1.565,72), o 0,78% del precio de compra.

Sensibilidad: VFH en el techo legal del 20%. Si la VFH fuera de ARS 62.556.000 (20% del precio): * Tramo E: II = 391.375 + (62.556.000 menos 58.000.000) × 0,80% = ARS 427.823. * ABL = 62.556.000 × 0,008 × 1,625 = ARS 813.228, más el recargo del 1% de ARS 8.132,28. * Boleta de la Ciudad ARS 1.249.183,28 (US$ 798,76). * Bienes Personales sin cambios, porque el costo es superior a la base fiscal.

Variante: el departamento está alquilado. Supongamos un alquiler de USD 700 por mes para la vivienda permanente de un inquilino, USD 8.400 por año = ARS 13.136.760. * Si la exención de vivienda de 2026 no se extiende a los no residentes, el pagador retiene 35% × 60% = 21%: ARS 2.758.719,60 (US$ 1.764) por año (LIG, arts. 102 y 104(g)). Hay que tener en cuenta que los inquilinos particulares muchas veces no son agentes de retención, por lo que ni siquiera está claro quién retiene (sin confirmar). * Si la exención se extiende a los no residentes, no hay Impuesto a las Ganancias argentino. * IIBB de CABA: el alquiler mensual de ARS 1.094.730 es inferior a ARS 1.101.000, por lo que está exento para una persona humana con hasta tres unidades (Código, art. 298(9)). * Bienes Personales: la alícuota del sustituto no cambia para una persona humana. Si la titular fuera una sociedad del exterior, la alícuota sería de 1,00% (art. 26). * El contrato de alquiler en sí está exento del Impuesto de Sellos de CABA (art. 365(6)).

No incluido: gastos del edificio (expensas), agua y otros servicios (no son impuestos); el impuesto del país de origen del propietario.

Ejemplo 2. Costo total de cierre: comprar el departamento en 2026 y venderlo en 2029

Hechos (supuestos). El mismo comprador del Ejemplo 1. Escritura de compra en noviembre de 2026 por USD 200.000 (ARS 312.780.000). El VIR y la VFH son inferiores al precio, por lo que el precio es la base del Impuesto de Sellos. Venta tres años después por USD 230.000. Para poder comparar, la venta se convierte al mismo tipo de cambio: ARS 359.697.000. En la realidad, el monto en pesos será otro.

Parte A. Compra (lado del comprador).

Los únicos conceptos con fuente son el Impuesto de Sellos y la alícuota del 21% de IVA. Sin corredor, los costos de compra son de alrededor del 3,1% del precio; con corredor, alrededor del 6,7% con estos supuestos. No hay impuesto nacional sobre la compra: no hay ITI desde el 8 de julio de 2024 ni COTI desde el 23 de mayo de 2025.

Para comparar: un residente que lo compra como vivienda única. La exención cubre los primeros ARS 226.100.000. El impuesto se debe sobre el excedente: (312.780.000 menos 226.100.000) × 3,5% = ARS 3.033.800 (US$ 1.939,89). La alícuota sobre el excedente se toma en 3,5% porque el valor total supera ARS 226,1 millones. Si la exención alcanza solo a la mitad del comprador según la regla de divisibilidad del art. 358, o a todo el acto, es una cuestión de interpretación. El art. 365(1) exime "las transmisiones de dominio", lo que sugiere todo el acto, pero el art. 358 limita las exenciones a la parte del exento. Si solo estuviera exenta la mitad del comprador, el vendedor seguiría debiendo la mitad del impuesto completo sobre el tramo exento (sin confirmar).

Parte B. Tenencia de 2027 a 2029. Con el límite superior del Ejemplo 1 de ARS 2.448.625 por año, sin cambios para simplificar: 3 × 2.448.625 = ARS 7.345.875 (US$ 4.697,15). En la realidad, los ajustes por inflación de la VFH y el tope por cuota de CABA van a modificar esta cifra.

Parte C. Venta en 2029 (lado del vendedor).

Parte D. Resultado total de la compra y la venta en pesos, a tipo de cambio constante. * Precio de venta 359.697.000. * Menos precio de compra 312.780.000. * Menos costos de compra 21.112.202. * Menos impuestos de tenencia 7.345.875. * Menos costos de venta 19.651.698,60. * Resultado: una pérdida de ARS 1.192.775,60 (unos US$ 763).

Una suba del 15% en el precio en dólares apenas cubre tres años de impuestos y los costos de dos operaciones con estos supuestos, antes de expensas y antes de cualquier alquiler.

Para comparar: el mismo departamento en manos de una sociedad del exterior. * Venta: la ganancia presunta es el 50% del precio y la retención es del 35%, es decir, ARS 62.946.975 (US$ 40.250) (LIG, arts. 102 a 104(h)). La alternativa es optar por la ganancia neta real, que aquí sería pequeña. * Tenencia: Bienes Personales sube a 1,00%, unos ARS 3.127.800 por año (US$ 2.000) a valor de costo (Ley 23.966, art. 26).

Para comparar: la misma venta en 2025 por una persona humana que compró después del 1 de enero de 2018: 15% sobre la ganancia, calculada como precio menos costo en pesos actualizado por IPC menos gastos (LIG, art. 99). La actualización por IPC puede hacer que la ganancia imponible sea pequeña o nula cuando el peso se depreció menos que la inflación, o grande cuando se depreció más. No puede calcularse sin el historial del costo en pesos.

Ejemplo 3. Una casa en la Provincia de Buenos Aires: impuesto anual y costos de compra

Hechos (supuestos). Un no residente compra una casa urbana edificada en un municipio de PBA por USD 150.000 = ARS 234.585.000 en 2026. Valuación fiscal supuesta de ARBA: ARS 3.000.000. El comprador no tiene otro inmueble en PBA, por lo que no hay complementario.

Paso 1. Base imponible (Ley 15.558, art. 5). 3.000.000 × 11,41876 = ARS 34.256.280.

Paso 2. Escala (art. 6). Tramo de 31.465.000 a 48.720.000: monto fijo de ARS 212.402 más 1,584% del excedente. * Excedente: 34.256.280 menos 31.465.000 = 2.791.280. * 2.791.280 × 1,584% = 44.213,88. * Impuesto = ARS 256.615,88 (US$ 164,09) por año, antes de descuentos.

Paso 3. Descuentos (art. 19). Entre 10% y 35% por pago anticipado o buen cumplimiento: ARS 230.954,29 (US$ 147,68) al 10%, o ARS 166.800,32 (US$ 106,66) al 35% (sin confirmar).

Paso 4. Tope por IPC (art. 6). Si el impuesto 2025 de este inmueble fue bajo, el impuesto 2026 queda limitado por la variación del IPC indicada. No puede calcularse sin la boleta 2025.

Paso 5. Impuesto de Sellos sobre la escritura (art. 39(B)(5)(a); Código, art. 263). * Base: el mayor entre el precio (ARS 234.585.000) y la valuación × 24,8370 (3.000.000 × 24,8370 = 74.511.000). El precio es mayor. * Impuesto: 234.585.000 × 2% = ARS 4.691.700 (US$ 3.000). La mitad que por costumbre paga el comprador es de ARS 2.345.850 (US$ 1.500) (sin confirmar).

Paso 6. Tasas registrales (Ley 15.558, arts. 59 y 73). * Tasa especial: 2 por mil del mayor valor = ARS 469.170 (US$ 300). * Inscripción registral: 4 por mil = ARS 938.340 (US$ 600), si se calcula sobre el precio (sin confirmar). * Certificado de dominio: ARS 27.800 simple.

Paso 7. Tasa municipal por servicios. Se suma a lo anterior (sin confirmar).

Comparación con CABA. Con un precio más bajo, la alícuota de sellos del comprador en PBA es menor (2% contra 3,5%). El impuesto provincial sobre el inmueble en este ejemplo también es menor que la boleta de CABA del Ejemplo 1. Pero PBA suma una tasa municipal y una tasa registral porcentual, y la escala provincial sube hasta 2,363% para inmuebles de alto valor, más pronunciada que la alícuota máxima de 1,20% del Inmobiliario de CABA. Ambos resultados dependen por completo de las valuaciones fiscales supuestas.

Comparación internacional

Fuentes oficiales revisadas el 1 nov 2026. Lo marcado (sin confirmar) no pudo establecerse a partir del material oficial accesible. Los ejemplos muestran los impuestos sobre la compra bajo los supuestos indicados, sin honorarios profesionales ni tasas de inscripción. Las cifras anuales de tenencia no incluyen todos los posibles impuestos patrimoniales o gravámenes adicionales. Las normas locales difieren dentro de cada país. Los ejemplos del Reino Unido, Canadá y Singapur convierten US$ 300.000 a través del euro con los tipos de referencia del BCE del 30 de octubre de 2026: USD 1,1172, GBP 0,83380, CAD 1,5606 y SGD 1,4282 por euro. Argentina usa la cotización MEP suministrada por separado. Los equivalentes en dólares son aproximados. Los ejemplos de Argentina muestran el Impuesto de Sellos total antes de la distribución entre las partes y suponen que no se aplica la exención por vivienda única y permanente. Usan el MEP de ARS 1.575,00 del 30 de octubre de 2026, un dato con fecha distinta del usado en los ejemplos anteriores de la página. Bienes Personales, de orden nacional, es aparte de los impuestos locales de tenencia que se muestran.

Trampas prácticas

1. El VIR, no el precio, puede definir el Impuesto de Sellos. En CABA la base es el mayor entre el precio, la VFH y el VIR (Código, art. 325). Un precio declarado bajo no reduce el impuesto si el valor de referencia de AGIP es más alto. Revisá el VIR en el sitio de AGIP antes de acordar la asignación del precio (sin confirmar).
2. La alícuota del 2,7% es un salto, no un tramo. Con un valor de ARS 226.100.000 o menos, todo el monto paga 2,7%. Un peso más y todo el monto paga 3,5% (Ley 6.927, Anexo, art. 34). La diferencia cerca del umbral es de unos ARS 1,8 millones.
3. La exención de vivienda es para la única propiedad del comprador en los términos de CABA. El comprador debe declarar que es su única propiedad y acreditarlo con un certificado del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (Código, art. 365(1)). Un no residente que tiene una vivienda en el exterior no queda excluido por la redacción, que se refiere a la "única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes" sin límite territorial. El inmueble igualmente debe ser la vivienda única, familiar y permanente del comprador (sin confirmar).
4. Los boletos firmados mucho antes de la escritura pierden el cómputo. Más de 120 días entre boleto y escritura con un comprador distinto implica pagar Impuesto de Sellos sobre ambos (Código, art. 334).
5. Las obras no declaradas generan impuestos retroactivos y una presunción de dolo. Una terraza cerrada sin declararla dentro de los dos meses le permite a AGIP reliquidar retroactivamente (Código, arts. 383, 386 y 390).
6. Los descuentos de AGIP dependen del propietario. El descuento del 10% por buen cumplimiento exige una partida correctamente titularizada y un propietario persona humana (portal de AGIP). Las sociedades no lo reciben.
7. Los números de artículo de la Ley Impositiva son los viejos. Usá el Anexo IV del Decreto 172/2026 para convertirlos (ver Regla clave 1).
8. Los no residentes necesitan un sustituto local para Bienes Personales. Si un administrador o un familiar tiene las llaves, hay "custodia" o "administración" y pasa a responder por el 0,50% (Ley 23.966, art. 26). Dejá el acuerdo por escrito, incluido el reintegro.
9. Tener el inmueble a través de una sociedad del exterior es caro en Argentina. La alícuota de Bienes Personales se duplica a 1,00% (art. 26). Una venta tributa 17,5% del precio (LIG, art. 104(h)), contra cero para una persona humana desde 2026. Puede aplicarse el beneficio de un convenio (sin confirmar).
10. Las normas de retención notarial van detrás de la ley. La RG 2139 todavía describe la retención del 3% y el procedimiento del certificado para no residentes. Acordá de antemano con el escribano cómo se va a documentar una venta exenta.
11. Los techos de exención de PBA son muy bajos. ARS 1.154.400 de valuación fiscal para la exención de sellos por vivienda, contra ARS 226,1 millones en CABA. La mayoría de las viviendas de PBA no van a cumplir el requisito, y el texto no dice que solo se grave el excedente.
12. Complementario de PBA. Tener varios inmuebles de la misma categoría en la Provincia genera un complementario progresivo sobre la base combinada (Código, art. 169; Ley 15.558, art. 12).
13. El comprador hereda algunos riesgos del impuesto inmobiliario. En PBA, los compradores responden por las diferencias de revalúo anteriores a la venta (Código, art. 181). En CABA, los escribanos deben obtener los certificados de libre deuda antes de la escritura (Código, art. 96). Exigilos.
14. Ganancias alcanzadas por el viejo impuesto cedular de 2018. Una venta firmada con posesión en 2025 pero escriturada en 2026 puede quedar en 2025 a efectos de Ganancias, porque el hecho imponible se configura con el boleto con posesión (LIG, art. 3). La exención de 2026 se aplica a las ventas "desde el 1 de enero de 2026" (sin confirmar).

Cambios recientes

• 1 nov 2026. Se agregó una comparación internacional, con fuentes, de los impuestos anuales sobre la tenencia, los impuestos sobre la compra y los impuestos sobre la ganancia de un vendedor no residente en Argentina (Ciudad de Buenos Aires) y otras ocho jurisdicciones, con un ejemplo de compra de US$ 300.000 al cierre del dólar MEP de ARS 1.575,00 del 30 oct 2026.
• 8 de julio de 2024. Ley 27.743: ITI derogado (art. 67). Mínimos y escala de Bienes Personales redefinidos para 2023 a 2027, con baja a 0,25% en 2027 (art. 63). Régimen especial REIBP (arts. 45 y siguientes).
• 23 de mayo de 2025. RG 5697/2025 de ARCA: COTI abrogado.
• 27 de noviembre de 2025. Ley 6.926 de CABA: la "Ley Tarifaria" pasa a llamarse "Ley Impositiva" y "Ley Arancelaria"; modificaciones al Código, incluidos el Valor Locativo de Referencia y el descuento del 40% sobre partes comunes, hoy en el art. 412. Leyes 6.927 y 6.928: alícuotas y tasas 2026. El portal de AGIP indica que la metodología de cálculo de Inmobiliario/ABL "se actualizó en 2026" mediante la ley vigente.
• 2025 (fecha a verificar). Ley 15.558 de PBA: Ley Impositiva 2026, con nuevos valores por metro cuadrado, coeficientes y el tope por IPC, más modificaciones al Código Fiscal. Estas incluyen el art. 263 (base de sellos con coeficiente corrector), el art. 177(i) y los artículos de pago del Impuesto de Sellos.
• 1 de enero de 2026. Exención de sellos de CABA por vivienda única en ARS 226.100.000, con gravamen solo sobre el excedente (portal de AGIP; Código, art. 365(1); Anexo, art. 37).
• 6 de marzo de 2026. Ley 27.802, art. 192: alquiler de vivienda de personas humanas exento desde el ejercicio 2026; ganancias inmobiliarias de personas humanas exentas en ventas desde el 1 de enero de 2026.
• 10 de abril y 4 de mayo de 2026. Decretos 147/2026 y 172/2026 de CABA: Código Fiscal T.O. 2026 (el primero, dejado sin efecto y reemplazado por el segundo).
• 14 de mayo de 2026. Ley 6.948 de CABA: alícuotas de IIBB 2026, incluido 3% o 5% para servicios inmobiliarios y alquiler.
• 1 de junio de 2026. Decreto 406/2026: definición de casa habitación; la exención del alquiler se aplica sin importar la fecha del contrato; la exención de ganancias cubre expresamente a las personas humanas no residentes.

Cambios pendientes

• Locadores no residentes y la exención de 2026 por alquiler de vivienda. La LIG, art. 26(n), no excluye a los beneficiarios del exterior, a diferencia del inciso (j) del mismo artículo. El Decreto 406/2026, art. 1, habla de "la persona humana o sucesión indivisa, en carácter de locador" sin mencionar la residencia, mientras que el art. 2 menciona expresamente a los residentes en el exterior para las ganancias. Hasta que ARCA se expida, los pagadores pueden seguir reteniendo el 21% según la LIG, art. 104(g) (sin confirmar).
• Actualización de la RG 2139. En las fuentes no hay ninguna modificación de ARCA que adapte la retención notarial a la derogación del ITI y a la exención de 2026 (sin confirmar).
• Parámetros 2026 de Bienes Personales. El mínimo, el umbral de la casa habitación y los tramos ajustados para 2026 todavía no están en las fuentes (sin confirmar).
• CABA 2027. La Ley Impositiva 2027 va a fijar nuevos tramos, coeficientes y umbrales. Según el art. 375 del Código, AGIP tenía que enviar a la Legislatura los valores de suelo y edificación de 2027 antes del 31 de julio de 2026 (sin confirmar).
• PBA 2027. Se espera una nueva Ley Impositiva para 2027 (sin confirmar).
• Consenso Fiscal. Los compromisos de las provincias sobre el Impuesto de Sellos en inmuebles están en la página del Impuesto de Sellos.
• Correcciones al Anexo IV del Decreto 172/2026. Posible corrección del conversor de artículos (ver Regla clave 1) (sin confirmar).

Preguntas frecuentes

1. ¿Hay un impuesto nacional a la propiedad en Argentina? No. Los impuestos recurrentes sobre inmuebles los cobran la Ciudad de Buenos Aires (Inmobiliario y ABL), las provincias (impuesto inmobiliario) y los municipios (tasas por servicios). El único impuesto nacional que alcanza a los inmuebles todos los años es Bienes Personales, que grava el patrimonio, incluidos los inmuebles, al 31 de diciembre (Ley 23.966, arts. 17, 22 y 26).

2. ¿Los extranjeros pagan más impuesto inmobiliario? No en los impuestos inmobiliarios de la Ciudad o de la Provincia, que no hacen distinción. Pagan más en Bienes Personales en un sentido: los no residentes pagan un 0,50% fijo por medio de un sustituto local, sin mínimo no imponible, mientras que los residentes pagan solo por encima de un mínimo alto (Ley 23.966, arts. 24 y 26). Las sociedades del exterior pagan 1,00%.

3. ¿Qué es la VFH y puedo impugnarla? La Valuación Fiscal Homogénea es el valor fiscal de la Ciudad, calculado a partir de la incidencia del suelo, la zonificación y el valor de edificación con depreciación, con un techo del 20% del valor de mercado (Código de CABA, arts. 373 y 374). Las nuevas valuaciones pueden impugnarse dentro de los 15 días de la notificación (art. 389). Si el impuesto anual supera el 1% del valor de mercado, podés reclamar con dos tasaciones de corredores matriculados (Ley 6.927, Anexo, art. 45).

4. ¿Cuánto Impuesto de Sellos pago al comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires? 3,5% del mayor entre el precio, la VFH y el VIR, o 2,7% si ese valor es de ARS 226.100.000 o menos (Código, art. 325; Ley 6.927, Anexo, art. 34). Comprador y vendedor son solidariamente responsables y suelen dividirlo (sin confirmar). La vivienda única y permanente del comprador está exenta hasta ARS 226.100.000 y tributa solo por el excedente (art. 365(1)).

5. ¿Sigue existiendo el impuesto a la transferencia del 1,5% (ITI) o el COTI? No. El ITI se derogó desde el 8 de julio de 2024 (Ley 27.743, art. 67) y el COTI se abrogó el 23 de mayo de 2025 (RG 5697/2025 de ARCA).

6. ¿Pago Impuesto a las Ganancias cuando vendo? Si sos una persona humana, residente o no, y el inmueble entra en el art. 99 de la LIG, la ganancia de las ventas desde el 1 de enero de 2026 está exenta (LIG, art. 26(n); Decreto 406/2026). Las sociedades tributan: las argentinas, del 25% al 35% sobre la ganancia; las del exterior, una alícuota efectiva de 17,5% del precio o 35% de la ganancia real (LIG, arts. 102 a 104(h)). Quienes operan habitualmente con inmuebles tributan por renta empresarial.

7. ¿Quién paga el ABL si alquilo el departamento? Legalmente, el propietario (Código, art. 367). El contrato puede trasladarlo al inquilino, y AGIP puede dividir la boleta para que el inquilino pague el ABL y el propietario el Inmobiliario (portal de AGIP). Las locaciones de vivienda están exentas del Impuesto de Sellos de CABA (art. 365(6)).

8. ¿El alquiler paga impuestos? Para las personas humanas residentes que alquilan viviendas como residencia permanente del inquilino, no hay Impuesto a las Ganancias desde 2026 (LIG, art. 26(n)). Para los no residentes, los pagadores históricamente retuvieron el 21% del alquiler bruto (LIG, art. 104(g)), y no está resuelto si se aplica la exención de 2026. En CABA, las personas humanas que alquilan hasta tres viviendas están exentas de Ingresos Brutos si cada alquiler es de hasta ARS 1.101.000 por mes (Código, art. 298(9)). Detalles: página de alquileres.

9. ¿Qué tiene que hacer un no residente todos los años? 1. Pagar las cuotas del impuesto inmobiliario de la Ciudad o de la Provincia. 2. Asegurarse de que un sustituto local pague el 0,50% de Bienes Personales sobre el valor al 31 de diciembre (Ley 23.966, art. 26). 3. Si alquila, resolver la retención o la cuestión de la exención, y los Ingresos Brutos si supera la exención. 4. Declarar cualquier cambio en la construcción dentro de los dos meses (Código de CABA, art. 383).

10. ¿Hay exenciones para mi única vivienda? Sí, pero son pequeñas en términos de impuesto inmobiliario. CABA exime una vivienda única y permanente en un 100% si la VFH es de hasta ARS 5.155.000 y en un 50% hasta ARS 6.870.000 (Código, art. 411; Anexo, art. 49). PBA exime la propiedad urbana edificada valuada hasta ARS 480.000 si es el único inmueble del titular (Código, art. 177(n); Ley 15.558, art. 14). En Bienes Personales, la casa habitación de los residentes queda fuera del impuesto hasta el umbral: ARS 1.346.548.155,99 para 2025 (ARCA).

11. ¿Qué pasa si pago fuera de término? En CABA, un recargo del 5% por cuota vencida más un interés resarcitorio mensual de 2,577333% en el segundo semestre de 2026 (portal de AGIP). Las deudas pueden regularizarse en hasta 12 cuotas con el plan de facilidades (portal de AGIP). Un escribano no va a escriturar un inmueble con deuda tributaria de la Ciudad (Código, art. 96).

12. ¿Conviene tener el inmueble a través de una sociedad? Para los impuestos argentinos, en general no para un único inmueble residencial. Bienes Personales se duplica si una sociedad del exterior tiene directamente un inmueble inexplotado, alquilado o de recreo (Ley 23.966, art. 26). La ganancia de la venta tributa (17,5% del precio para una sociedad del exterior), mientras que la de una persona humana estaría exenta desde 2026. Los motivos del país de origen pueden ser otros; buscá asesoramiento.

Fuentes primarias

• Código Fiscal de CABA, texto ordenado 2026, Anexo I del Decreto 172/2026 (. Citados: arts. 16, 94 a 97, 188, 213, 261, 298, 300 a 365 (Impuesto de Sellos), 366 a 416 (Inmobiliario y ABL). URL
• Decreto 172/2026 de CABA, 4 de mayo de 2026
• Decreto 172/2026, Anexo IV, conversor de artículos para la Ley Impositiva 2026 (y Anexo V para la Ley Arancelaria
• Decreto 147/2026 de CABA, 10 de abril de 2026, dejado sin efecto
• Ley 6.926 de CABA, modificaciones al Código Fiscal
• Ley 6.927 de CABA, Ley Impositiva 2026, ley y Anexo, y versión con fe de erratas (. Citados: Anexo, arts. 9, 23, 30 a 49. URLs
• Ley 6.928 de CABA, Ley Arancelaria 2026 (anexo)
• Leyes 6.942, 6.943 y 6.948 de CABA (2026)
• AGIP, página de Inmobiliario ABL (descuentos, recargos, intereses, VFH, boleta desdoblada), consultada el 26 oct 2026
• AGIP, página de Sellos (alícuotas, exención de vivienda, VIR, VLR, plazos), consultada el 26 oct 2026
• Código Fiscal de PBA, Ley 10.397, texto actualizado a la Ley 15.558 (. Citados: arts. 169 a 181, 184, 251 a 305. Portal oficial de legislación de PBA
• Ley 15.558 de PBA, Ley Impositiva 2026, texto actualizado y original (. Citados: arts. 1 a 19, 39 a 47, 53, 59, 60, 73, 186.
• Ley de Impuesto a las Ganancias, t.o. 2019, texto actualizado de Infoleg (. Citados: arts. 2, 3, 26(n), 99, 102 a 104
• Ley 27.802, art. 192, BO 6 de marzo de 2026
• Decreto 406/2026, BO 1 de junio de 2026, arts. 1 a 3
• Ley 27.430, texto actualizado, art. 86(a)
• Ley 23.905, texto actualizado, Título VII
• Ley 27.743, BO 8 de julio de 2024, arts. 45 a 67
• Ley de Bienes Personales (Ley 23.966, Título VI, t.o. 1997), texto actualizado de Infoleg (. Citados: arts. 17, 21(l), 22(a), 24, 25, artículos sin número a continuación de los arts. 24 y 25, 26
• ARCA, Bienes Personales: conceptos básicos y umbrales
• RG 5851/2026 de ARCA
• Escala 2026 de ARCA para Ganancias de sociedades (23. RG 2139/2006 de AFIP, texto actualizado (arts. 1 a 7, 20, 27; lista de normas modificatorias
• RG 5697/2025 de ARCA, BO 23 de mayo de 2025
• Decreto 406/2026, art. 2, exención de Ganancias para personas humanas en ventas de inmuebles alcanzadas desde el 1 ene 2026 (texto oficial de ARCA)
• Ley 27.802, art. 192, LIG, art. 26(n) (texto oficial de ARCA)

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