Propiedad extranjera de inmuebles en Argentina: tierra rural, zonas de frontera y compra de propiedades como no residente

Reglas clave

1. Ley de Tierras Rurales 26.737 (2011 a 2023): qué decía y por qué todavía importa

La Ley 26.737 se sancionó el 22 de diciembre de 2011, se promulgó el 27 de diciembre de 2011 y se publicó en el BO 32.305 el 28 de diciembre de 2011 (registro de Infoleg id 192150). Fue reglamentada por el Decreto 274/2012 (BO 29 de febrero de 2012) y modificada a nivel reglamentario por el Decreto 820/2016 (BO 30 de junio de 2016). Sus reglas principales eran:

• Alcance. La ley regía en todo el país como norma de orden público para todas las personas que, en forma directa o a través de intermediarios, tuvieran tierras rurales, definidas como todo predio ubicado fuera del ejido urbano, cualquiera fuera su destino (art. 1).
• Quién se consideraba extranjero. Las personas humanas extranjeras, tuvieran o no domicilio en Argentina, con excepciones (art. 3(a)); las personas jurídicas, locales o extranjeras, en las que extranjeros tuvieran más del 51% del capital o votos suficientes para formar la voluntad social mayoritaria (art. 3(b)); las sociedades controladas en más del 25% por una sociedad extranjera (art. 3(b)(1)); las personas que actuaran como accionistas sin serlo formalmente (art. 3(b)(2)); las obligaciones convertibles que dieran a extranjeros más del 25% (art. 3(b)(3)); los fideicomisos con beneficiarios extranjeros por encima del porcentaje permitido (art. 3(b)(4)); los joint ventures y contratos similares (art. 3(b)(5)); y las personas jurídicas de derecho público extranjeras (art. 3(c)).
• Personas humanas extranjeras exceptuadas. Quienes tuvieran 10 años de residencia continua, permanente y comprobada; quienes tuvieran hijos argentinos y 5 años de residencia; y quienes estuvieran casados con un argentino desde 5 años antes de la adquisición y tuvieran 5 años de residencia (art. 4). El Decreto 820/2016 (que sustituyó el art. 4 del Decreto 274/2012) exigió acreditarlo con un certificado de la Dirección Nacional de Migraciones según el art. 22 de la Ley 25.871 y extendió la excepción del matrimonio a las uniones convivenciales inscriptas, contadas desde la inscripción según el CCyC art. 512.
• Topes. 15% de toda la tierra rural del país, computado también a nivel provincial y municipal (art. 8); ninguna nacionalidad extranjera por encima del 30% de ese 15% (art. 9); ningún titular extranjero por encima de 1.000 hectáreas en la "zona núcleo" o de la superficie equivalente fijada por el Consejo Interministerial en otras zonas (art. 10). El Decreto 820/2016 definió la zona núcleo como los departamentos de Marcos Juárez y Unión (Córdoba), Belgrano, San Martín, San Jerónimo, Iriondo, San Lorenzo, Rosario, Constitución, Caseros y General López (Santa Fe) y 22 partidos nombrados de la provincia de Buenos Aires (Decreto 274/2012, Anexo I, art. 10.1 sustituido).
• Prohibiciones absolutas. Las tierras que contuvieran o fueran ribereñas de cuerpos de agua de envergadura y permanentes, y las tierras en zonas de seguridad de frontera "con las excepciones y procedimientos establecidos por el Decreto Ley 15.385/44 modificado por la Ley 23.554" (art. 10, cuarto párrafo, incisos 1 y 2).
• Tratados. Para los tratados bilaterales de inversión vigentes, la adquisición de tierras rurales "no debía entenderse como inversión" (art. 11).
• Sanción. Los actos en infracción eran de nulidad absoluta, sin derecho a indemnización, y los participantes respondían en forma solidaria (art. 7).
• Registro y certificado. El Registro Nacional de Tierras Rurales emitía un certificado de habilitación que el escribano debía pedir antes de toda transferencia a una persona alcanzada por la ley (art. 14(c)). Según el Decreto 820/2016 el certificado tenía una vigencia de 120 días y el escribano debía informar la escritura dentro de los 20 días (Decreto 274/2012, Anexo I, art. 14.1 sustituido).
• Sin retroactividad. La ley no afectaba los derechos adquiridos (art. 17). El Decreto 820/2016, art. 8, agregó que los extranjeros que ya superaban los topes cuando entró en vigencia la ley no estaban obligados a vender el excedente y podían comprar tierra equivalente si vendían tierra adquirida antes.

Qué cambió el Decreto 820/2016. Sustituyó los arts. 2, 3, 4, 10, 12, 14 y 16 del Anexo I del Decreto 274/2012. Los cambios de mayor importancia práctica fueron: reglas para computar la superficie en condominio, usufructo, fideicomisos, ejecuciones y sucesiones (art. 2.2); una presunción que admite prueba en contrario de que una sociedad es extranjera solo por encima del 51% de capital extranjero, y una lista de transferencias de acciones que debían notificarse (art. 3); un plazo de 90 días para readecuarse si un cambio de control llevaba a un controlante extranjero por encima del tope (art. 14.2(i)); la no exigencia de certificado para el usufructo, el derecho de superficie, las tierras en zonas y parques industriales y las sucesiones de herederos forzosos (art. 14.2(ii) a (iv)); y una aprobación tácita de 10 días hábiles de la autoridad hídrica provincial sobre la cuestión de los cuerpos de agua mientras estuviera pendiente el mapa hídrico nacional (art. 10.4).

Por qué todavía importa en 2026. (a) Los estudios de títulos de campos comprados entre 2012 y 2023 deberían confirmar que se obtuvo el certificado de habilitación cuando correspondía, porque los actos en infracción eran nulos según el art. 7 (sin confirmar). (b) Si alguna vez el Congreso o un tribunal revirtiera la derogación, las reglas anteriores volverían a ser relevantes (sin confirmar). (c) Infoleg todavía muestra en el texto actualizado la modificación de 2022 del art. 16 por el DNU 729/2022, lo que puede llevar a pensar que la ley está vigente; el propio registro de Infoleg indica que está abrogada.

2. Derogación por el DNU 70/2023 y su situación

• El DNU 70/2023, "Bases para la reconstrucción de la economía argentina", se firmó el 20 de diciembre de 2023 y se publicó en el BO 35.326 el 21 de diciembre de 2023 (registro de Infoleg id 395521). Sus considerandos dicen que es "necesario derogar la Ley N° 26.737 que limita el derecho de propiedad sobre las tierras rurales y la inversión en el sector".
• Art. 154: "Derógase la Ley N° 26.737."
• El decreto no tiene una cláusula específica de entrada en vigencia. Según el CCyC art. 5, las leyes rigen "después del octavo día de su publicación oficial" salvo que fijen otra fecha (sin confirmar).
• El art. 365 ordena remitir el decreto a la Comisión Bicameral Permanente del Congreso, que según la Ley 26.122 controla los decretos de necesidad y urgencia. Los considerandos citan el art. 22 de la Ley 26.122, según el cual las cámaras deben rechazarlo o aprobarlo en forma expresa.
• Qué pudimos y qué no pudimos verificar. Infoleg lista 50 normas que complementan o modifican el DNU 70/2023 (entre ellas las prórrogas de la emergencia por el DNU 553/2024, el DNU 1120/2024 y el Decreto 942/2025), y ninguna restablece la Ley 26.737. El registro de Infoleg de la Ley 26.737 lista el DNU 70/2023 como la última norma vinculada. Ninguna fuente primaria de los archivos registra la votación de cada cámara del Congreso sobre el DNU 70/2023, ni ninguna decisión judicial sobre el art. 154 (sin confirmar). Nuestra posición de trabajo para esta página: la derogación se mantiene, con un riesgo legal residual que los asesores deberían informar a sus clientes.
• Qué no cambió. La derogación eliminó los topes nacionales y el certificado de habilitación. No tocó el Decreto Ley 15.385/1944, la Ley 23.554, el Decreto 253/2018 ni la Res. 166/2009. La tierra rural en zonas de seguridad de frontera sigue sujeta a previa conformidad.

3. Zonas de seguridad de frontera

Base legal.

• El DL 15.385/1944 (firmado el 13 de junio de 1944, BO 25 de abril de 1945, ratificado por la Ley 12.913, BO 3 de junio de 1947, según el registro de Infoleg) creó las "zonas de seguridad": una franja a lo largo de las fronteras terrestres y marítimas y un cinturón alrededor de establecimientos estratégicos en el interior del país (art. 1). El ancho lo fija el Poder Ejecutivo y no puede superar los 150 km en las fronteras terrestres, los 50 km en la costa y los 30 km en las zonas del interior (art. 2).
• El art. 4, sustituido por la Ley 23.554, art. 42 (Ley de Defensa Nacional, BO 5 de mayo de 1988): se declara "de conveniencia nacional que los bienes ubicados en la zona de seguridad pertenezcan a ciudadanos argentinos nativos". La Comisión Nacional de Zonas de Seguridad ejerce la "policía de radicación" sobre las "transferencias de dominio, arrendamientos o locaciones, o cualquier forma de derechos reales o personales por los cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles", y otorga o deniega las autorizaciones correspondientes. Tené en cuenta que también alcanza a los arrendamientos, no solo a las compras.
• El Decreto 32.530/1948 (21 de octubre de 1948): todo escribano que otorgue una transferencia o un arrendamiento de un inmueble en zona de seguridad debe pedir la autorización y dejar constancia al final de la escritura de que se obtuvo (art. 2); los actos privados no otorgados ante un funcionario público no se reconocerán ni se inscribirán sin autorización previa (art. 4). La pauta del art. 1 favorece a los argentinos nativos o naturalizados y, por excepción, a extranjeros de reconocida solvencia moral con familia argentina o que instalen negocios importantes, "excepto los extranjeros del país limítrofe con la zona de las tierras solicitadas" (sin confirmar).
• El Decreto 9329/1963, Anexo 1, reglamenta la Comisión. Según la sustitución del Decreto 27/2017 (BO 10 de enero de 2017), el art. 1 la ubica en la Secretaría de Fronteras del Ministerio de Seguridad, presidida por el Secretario de Fronteras. El art. 8(d) reitera la facultad de otorgar o denegar la autorización; el art. 8(g) establece que los pedidos de reconsideración contra las denegaciones se elevan al Poder Ejecutivo; el art. 25 obliga a los funcionarios a hacer que los solicitantes presenten el pedido en los formularios oficiales, bajo pena de responsabilidad penal según el art. 248 y siguientes del Código Penal.
• El Decreto 253/2018 (BO 28 de marzo de 2018) define la extensión geográfica actual de la Zona de Seguridad de Frontera en su Anexo I y aprueba los mapas oficiales por provincia elaborados por el Instituto Geográfico Nacional (art. 4: Entre Ríos, Corrientes, Misiones, Chaco, Formosa, Salta, Jujuy, Catamarca, La Rioja, San Juan, Mendoza, Neuquén, Río Negro, Chubut, Santa Cruz y Tierra del Fuego). Derogó el Decreto 887/1994 y su modificación, el Decreto 1648/2007 (art. 6), y faculta al Ministerio de Seguridad a excluir centros urbanos determinados del control de radicación (art. 5). El Decreto 27/2017 dice en sus considerandos que, desde el Decreto 887/1994, "la única zona de seguridad actualmente vigente es la Zona de Seguridad de Fronteras".
• Quién decide hoy. La Res. 166/2009 ubicó el trámite en el Ministerio del Interior. La Res. JGM 65/2026 (firmada el 16 de julio de 2026, BO 20 de julio de 2026), Anexo II (IF-2026-68812752-APN-SCLYA#JGM), punto 4, delega en el Vicejefe de Gabinete del Interior la facultad de "resolver las solicitudes de previa conformidad contempladas en el artículo 4 del Decreto Ley 15.385/1944, ratificado por la Ley 12.913", y cita el DL 15.385 y la Res. 166/2009 como fuente normativa. Sus considerandos se refieren al "ex Ministerio del Interior", lo que es coherente con el traspaso de las funciones de Interior a la Jefatura de Gabinete por el Decreto 571/2026 (sin confirmar).
• La Ley 26.737, art. 13 también exigía la previa conformidad del Ministerio del Interior para todo inmueble rural en zona de seguridad comprado por una persona alcanzada por esa ley. Con la derogación, el requisito descansa solo en el DL 15.385.

Res. 166/2009, la directiva operativa (Ministerio del Interior, firmada el 20 de febrero de 2009, BO 5 de marzo de 2009; modificada por la Res. 434/2010, BO 27 de mayo de 2010):

Otras reglas de la Res. 166/2009 que los compradores pasan por alto:

• Cambios societarios. Se necesita previa conformidad para las escrituras de transformación, fusión o escisión de sociedades que tengan inmuebles en zona de seguridad, y para las transferencias de acciones suficientes para dar el control de esa sociedad. Todo cambio societario posterior que altere la titularidad autorizada debe informarse dentro de los 60 días (art. 8).
• Antecedentes penales. Se exigen antecedentes judiciales de las personas humanas y, en el caso de las sociedades, del presidente y los directores o socios gerentes; los extranjeros deben presentar los antecedentes de su país de residencia, traducidos y legalizados (art. 19). El funcionario puede eximir de ellos a solicitantes de "reconocida trayectoria" (art. 20). Los delitos se agrupan según su relevancia para la seguridad y la defensa (art. 21).
• Vínculos con el país. Entre los factores positivos están tener cónyuge o hijos argentinos, la integración a la comunidad local y la antigüedad de la residencia; la nacionalidad extranjera de hijos nacidos después de la llegada es un factor negativo (art. 22).
• Expediente por vía de excepción. Formularios 1, 2 y 3 (y Formulario 4 para sociedades); estatuto, última designación de directorio, último balance aprobado y composición accionaria actual; todo certificado por escribano y, si está en idioma extranjero, traducido y legalizado; constancia de cumplimiento del art. 118 y siguientes de la LGS en el caso de sociedades; y un proyecto de inversión firmado que indique el capital a invertir, el cronograma, las etapas, las fuentes de financiamiento y la nacionalidad de la mano de obra. Los proyectos declarados de interés nacional, provincial o municipal, de inicio inmediato, de desarrollo regional, en áreas de menor desarrollo y con mano de obra principalmente argentina reciben "especial atención" (art. 24).
• Condiciones posteriores a la aprobación. Copia certificada de la escritura; un informe de avance cada seis meses; listas periódicas de personal con la situación migratoria del personal extranjero; en el caso de sociedades, un compromiso irrevocable de los accionistas de aportar la inversión como capital; e inspecciones (art. 26). No se tramitará ninguna solicitud nueva hasta que se cumplan (art. 27).
• Las compras "en comisión" necesitan conformidad para el comprador final, y para el comisionista si el dominio pasa por él (art. 28).
• Trámite abreviado. Dentro del año siguiente a una resolución favorable, una nueva solicitud puede usar el procedimiento abreviado con los Formularios 1, 3 y 7 (art. 29).
• Exenciones reglamentarias. El Estado y las empresas del Estado (art. 30); las transferencias entre cónyuges por disolución del régimen patrimonial del matrimonio (art. 31); los derechos de uso y habitación con fines turísticos (art. 32); las sucesiones y la partición de condominios hereditarios (arts. 33, 34); las particiones entre condóminos argentinos naturalizados (art. 35); y las transferencias de ascendientes a herederos forzosos (art. 36).
• Vigencia. Una resolución de previa conformidad vale por un año desde su otorgamiento y después caduca automáticamente; una escritura firmada con una conformidad vencida se considera firmada sin autorización (art. 39). Para las tierras públicas (fiscales) la vigencia es de dos años (art. 40).
• Deberes del escribano. El escribano debe citar la resolución en la escritura y enviar una copia certificada de la escritura a la autoridad dentro de los 30 días de la firma (arts. 6, 17, 38). Los escribanos que tramiten estos expedientes deben estar inscriptos en el "Registro Nacional Único de Escribanos Públicos actuantes" (Res. 422/2011 del Ministerio del Interior, BO 11 de mayo de 2011, Anexo I, art. 1).
• Lo que las fuentes no dicen: la tasa oficial del trámite, el canal de presentación vigente (papel, TAD u otro) ni ningún plazo máximo para resolver (sin confirmar).

4. Código Civil y Comercial: cómo se transmite el dominio

• Compraventa. Hay compraventa cuando una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero (CCyC art. 1123). Las mismas reglas se aplican a la transferencia de unidades de propiedad horizontal y de derechos en conjuntos inmobiliarios (art. 1124(a)).
• Forma. Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse por escritura pública, salvo las subastas judiciales o administrativas (art. 1017(a)). La escritura pública es el documento matriz en el protocolo del escribano; las copias certificadas que expide el escribano son instrumentos públicos (art. 299).
• Título y modo. La adquisición requiere un título suficiente (la escritura) y un modo suficiente, que para los inmuebles es la entrega de la posesión (tradición) (art. 1892).
• Inscripción. Los derechos reales no son oponibles a terceros de buena fe mientras no tengan "publicidad suficiente", es decir, la inscripción registral o la posesión, según el caso (art. 1893). Según la Ley 17.801, art. 2, sustituido por la Ley 26.994, Anexo II, punto 1.2, los registros de la propiedad inmueble de las provincias y de la CABA inscriben los documentos que constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos reales, y los embargos y las medidas cautelares. La regla de prioridad de la Ley 17.801, art. 17 (sustituido), protege una escritura otorgada mientras está vigente un certificado registral y presentada dentro del plazo del art. 5 de esa ley (sin confirmar).
• El boleto de compraventa (contrato privado preliminar de compraventa). El comprador de buena fe por boleto tiene prioridad sobre los acreedores que embarguen después el inmueble si contrató con el titular registral, pagó al menos el 25% del precio antes del embargo, el boleto tiene fecha cierta y la adquisición tiene publicidad registral o posesoria (art. 1170). Los boletos con fecha cierta son oponibles en el concurso o la quiebra del vendedor si se pagó al menos el 25% del precio (art. 1171). A los efectos del Impuesto a las Ganancias, la venta se considera hecha cuando se firma el boleto y se entrega la posesión, aunque todavía no haya escritura (LIG art. 3).
• Gastos entre las partes. Salvo pacto en contrario, el vendedor soporta los gastos del estudio de títulos, la mensura cuando corresponda y "los tributos que graven la venta" (CCyC art. 1138). La entrega se debe inmediatamente después de la escritura, salvo pacto en contrario (art. 1139).
• Moneda extranjera. Según la sustitución del DNU 70/2023, arts. 250 y 251: existe obligación de dar dinero sea o no la moneda de curso legal en Argentina, el deudor solo se libera entregando la moneda pactada y los jueces no pueden modificar la moneda pactada (CCyC arts. 765, 766).
• Escrituras otorgadas en el exterior. Los derechos reales sobre inmuebles argentinos se rigen por la ley argentina; los contratos hechos en el exterior para transferir esos derechos tienen la misma fuerza que los locales si se hacen en instrumentos públicos y se presentan legalizados (CCyC art. 2667). Los tribunales argentinos tienen jurisdicción sobre las acciones reales relativas a inmuebles argentinos (art. 2664).
• Propiedad horizontal. Los departamentos se tienen bajo el derecho real de propiedad horizontal sobre las partes privativas y comunes de un edificio, regido por un reglamento otorgado por escritura pública e inscripto (arts. 2037, 2038).
• Barrios cerrados. Los clubes de campo, los barrios cerrados y los parques industriales y náuticos son conjuntos inmobiliarios (art. 2073), caracterizados por el cerramiento, las partes comunes y privativas, la indivisión forzosa y perpetua de las partes comunes, el reglamento interno, las contribuciones obligatorias y una entidad de propietarios con personería jurídica (art. 2074). Todos deben organizarse como propiedad horizontal especial; los desarrollos preexistentes armados sobre derechos personales deben adecuarse (art. 2075). Las normas de zonificación y uso son locales (art. 2075, primer párrafo).

5. Sociedades titulares de tierras: LGS arts. 118 a 124 y normas de la IGJ

• Una sociedad constituida en el exterior se rige por la ley del lugar de constitución en cuanto a su existencia y forma, y puede realizar actos aislados en Argentina y estar en juicio sin inscripción (LGS art. 118, primer y segundo párrafo). Para realizar actos habituales, abrir una sucursal o cualquier representación permanente, debe acreditar su existencia, fijar un domicilio en Argentina con publicación e inscripción y designar un representante (art. 118, tercer párrafo). Debe llevar contabilidad separada (art. 120).
• Para constituir o participar en una sociedad argentina, la sociedad extranjera primero debe inscribirse según el art. 123 de la LGS.
• Una sociedad extranjera con sede en Argentina, o cuyo objeto principal esté destinado a cumplirse en Argentina, se considera sociedad local (art. 124).
• Requisitos de la IGJ (CABA), RG IGJ 15/2024, Anexo A, art. 164, sustituido por la RG IGJ 4/2026 (firmada el 22 de mayo de 2026, BO 26 de mayo de 2026): para la inscripción del art. 123, un certificado de vigencia de no más de seis meses, el estatuto y sus reformas certificados, la resolución del directorio y la designación del representante, la aceptación del representante y su domicilio especial, y declaraciones juradas sobre la condición de persona expuesta políticamente y sobre el beneficiario final (arts. 414 y 421 de las normas de la IGJ). Para la inscripción del art. 118, se suma una resolución que elija sucursal o representación permanente, la sede en la CABA, la fecha de cierre del ejercicio y el capital asignado, si lo hay, más la constancia de publicación. La inscripción del art. 118 dispensa de la inscripción del art. 123 (art. 166 sustituido). Los documentos extranjeros pueden presentarse apostillados, incluidas resoluciones digitales cuya integridad pueda verificarse (art. 203 sustituido). Las sociedades de jurisdicciones no cooperantes se analizan con criterio restrictivo (art. 168 sustituido).
• La RG IGJ 15/2024 (firmada el 15 de julio de 2024) eliminó el Registro de Actos Aislados y las consecuencias de inscribir o no esos actos (considerando 49).
• ¿Comprar tierra es un acto aislado? La LGS no lo define y ningún archivo de fuentes clasifica una compra de inmuebles (sin confirmar). Para la tierra rural en zona de frontera la pregunta la responde la Res. 166/2009, art. 24(d): las sociedades deben acreditar el cumplimiento del art. 118 y siguientes de la LGS.
• Fuera de la CABA, las sociedades extranjeras se inscriben en el registro público de sociedades de la provincia del domicilio elegido (sin confirmar).

6. Clave tributaria para no residentes: CUIT y CDI

• Personas humanas no residentes. La página de ARCA "Residentes en el exterior" (sección CUIT y CDI) dice que las personas humanas residentes en el exterior, tengan o no DNI argentino, "deben solicitar la CUIT a través de un representante o tercero debidamente autorizado con domicilio en Argentina". Se aplica a los no residentes que deban "realizar trámites ante bancos, registros u otros organismos". El representante presenta el pedido mediante el servicio con clave fiscal "Presentaciones Digitales", eligiendo "Alta CUIT personas humanas Situaciones especiales", acredita la representación y la condición de no residente y adjunta el Formulario 460 F/PD (puntos 1 a 5) y el documento de identidad o pasaporte. Los no residentes que estén temporalmente en Argentina pueden hacer el trámite en persona en una dependencia de ARCA con turno web, llevando originales y copias.
• CDI. ARCA describe la CDI (Clave de Identificación) como la clave para "misiones diplomáticas y otras entidades que no poseen CUIT por no existir una causa fiscal o previsional que las obligue, y que necesitan realizar trámites ante bancos y/o registros". El representante la solicita con clave fiscal de nivel 3 o superior en "Inscripción y Modificación de Personas Jurídicas", eligiendo "Alta nueva persona jurídica" y el tipo de clave "CDI"; para las entidades domiciliadas en el exterior se declara el domicilio del representante.
• Consecuencia práctica. Muchos profesionales todavía hablan de "sacar la CDI" para un comprador extranjero. Las páginas vigentes de ARCA dirigen a las personas humanas no residentes a una CUIT por el procedimiento de situaciones especiales, y reservan la descripción de la CDI para entidades sin obligaciones tributarias (sin confirmar).
• Sociedades. Las personas jurídicas piden la CUIT a través del servicio de inscripción. Cuando los documentos no están certificados con firma digital de un escribano o del registro, el solicitante debe sacar turno y presentar el Formulario 420/E dentro de los 30 días corridos (página "Solicitud de CUIT" de ARCA). Una sociedad extranjera inscripta según el art. 118 o 123 de la LGS va a necesitar una CUIT para operar (sin confirmar).

7. Prevención del lavado de activos: escribanos, registros e inmobiliarias

• Los escribanos son sujetos obligados según la Ley 25.246, art. 20(12). La Res. UIF 242/2023 (BO 30 de noviembre de 2023) se les aplica cuando realizan "Actividades Específicas", entre ellas las "transferencias de dominio por compraventa de inmuebles, cuando el monto involucrado supere los 700 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles (SMVM)" (art. 2(a)(i)) (sin confirmar).
• Perfil del cliente. El escribano debe armar un perfil del cliente respaldado por documentación sobre el origen de los fondos, como la escritura de una venta anterior, documentación bancaria, documentación que acredite la venta de bienes o una declaración jurada sobre el origen y la licitud de los fondos; los escribanos "no podrán requerir declaraciones juradas impositivas" (art. 24, sustituido por la Res. UIF 78/2025, art. 8).
• Reportes sistemáticos mensuales entre el 1 y el 15 de cada mes (art. 28): transferencias de inmuebles pagadas en efectivo por encima de 750 SMVM (art. 28(a)(i), sustituido por la Res. 78/2025, art. 9, BO 5 de junio de 2025); y transferencias de inmuebles en las zonas de desarrollo de frontera y de seguridad de frontera definidas por el Decreto 253/2018 por encima de 700 SMVM (art. 28(a)(iv)) (sin confirmar). Además hay un reporte anual entre el 2 de enero y el 15 de marzo.
• Reportes de operaciones sospechosas: dentro de los 15 días corridos desde que el escribano concluye que la operación es sospechosa, y nunca después de los 150 días desde la operación; 48 horas para la financiación del terrorismo (Res. 242/2023, capítulo sobre reportes de operaciones sospechosas) (sin confirmar). Una de las señales de alerta listadas son las ventas sucesivas del mismo inmueble dentro de un año con una diferencia de precio del 30% o más (Res. 242/2023, lista de señales de alerta, punto xxi).
• Los registros de la propiedad inmueble deben informar mensualmente, entre el 1 y el 15, las inscripciones de compraventas por encima de 750 SMVM y de usufructos vitalicios sobre inmuebles valuados en más de 200 SMVM (Res. UIF 70/2011, art. 12, modificado por la Res. 78/2025, art. 1; reiterado en los considerandos de la Res. UIF 93/2026, BO 10 de agosto de 2026).
• Las inmobiliarias y los corredores están alcanzados por la Res. UIF 43/2024 (14 de marzo de 2024) (sin confirmar).
• El monto del SMVM en octubre de 2026 no está en los archivos de fuentes (sin confirmar).

8. Impuestos sobre la compra, la tenencia y la venta

Compra.

• Impuesto de sellos (provincial): la alícuota y las exenciones dependen de la provincia. Según el Consenso Fiscal 2021 (aprobado por la Ley 27.687), cláusula TERCERA (c), las jurisdicciones adheridas acordaron un máximo de 3,5% para las transferencias de inmuebles. Mirá la página de impuesto de sellos en /guide/taxes/stamp-tax/ para ver qué está respaldado por fuentes y qué no. La alícuota de la CABA, la base (precio o valuación fiscal) y el umbral de la exención para vivienda están (sin confirmar).
• Sin impuesto federal a la transferencia desde el 8 de julio de 2024. El Título VII de la Ley 23.905 (ITI, arts. 7 a 18) fue derogado por la Ley 27.743, art. 67, desde su publicación en el BO el 8 de julio de 2024. El texto actualizado de la Ley 23.905 en Infoleg registra la derogación en cada artículo.
• Sin COTI. El régimen de ARCA de "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (RG AFIP 2371) fue abrogado por la RG ARCA 5697/2025 (BO 23 de mayo de 2025). Sus considerandos señalan que la RG 2371 se aplicaba cuando el precio o la valuación fiscal era de ARS 66.833.000 o más.
• El IVA no se aplica a la venta de terrenos ni de viviendas existentes por personas humanas (sin confirmar). Las obras sobre inmueble propio destinadas a la venta están gravadas (Ley de IVA art. 3(b)), a la mitad de la alícuota general del 21% cuando se destinan a vivienda, es decir, 10,5% (Ley de IVA art. 28, cuarto párrafo, inciso (c)). Quienes compran unidades nuevas a desarrolladores deberían revisar si el precio incluye IVA.
• Los honorarios notariales son honorarios profesionales fijados por aranceles provinciales y, como servicio, están gravados con IVA (sin confirmar).

Tenencia.

• Bienes Personales, personas humanas no residentes. Los bienes ubicados en Argentina que pertenecen a personas humanas domiciliadas en el exterior tributan a través de un responsable sustituto: toda persona domiciliada en Argentina que tenga "el condominio, posesión, uso, goce, disposición, depósito, tenencia, custodia, administración o guarda" de los bienes debe pagar, con carácter de pago único y definitivo, una alícuota sobre su valor al 31 de diciembre de cada año (Ley de Bienes Personales art. 26). Infoleg indica que, según la Ley 27.541, art. 31, la alícuota es de 0,50% para 2019 y los años siguientes. No hay pago si el monto es de ARS 250 o menos (art. 26). Los inmuebles se valúan al costo actualizado, pero no por debajo de la valuación fiscal usada para los impuestos inmobiliarios (art. 22(a)). Mirá /guide/taxes/individuals-and-personal-assets-tax/ para las personas humanas residentes.
• Sociedades extranjeras. Los inmuebles en Argentina inexplotados, alquilados o destinados a recreo que pertenecen directamente a una sociedad extranjera se presumen de propiedad de personas humanas residentes en Argentina, y se aplica el mismo régimen de responsable sustituto (Ley de Bienes Personales art. 26) con la alícuota incrementada en un 100% (art. 26, penúltimo párrafo), o sea 1,00%. La presunción no se aplica a aseguradoras, fondos comunes de inversión abiertos, fondos de pensión ni bancos supervisados según las normas de Basilea.
• A través de una sociedad argentina. Las acciones de sociedades de la LGS en poder de no residentes (y de personas humanas residentes) tributan el 0,50% sobre el valor patrimonial proporcional, que paga la sociedad con carácter de pago único y definitivo, con derecho a recuperarlo del accionista (Ley de Bienes Personales, artículo sin número a continuación del art. 25, sustituido por la Ley 27.541, art. 29). La tierra rural de personas humanas está exenta (art. 21(f)); esta exención no alcanza a las sociedades.
• Impuestos inmobiliarios provinciales y municipales (impuesto inmobiliario, ABL en la CABA).
• Rentas por alquiler. Pagos de alquiler a beneficiarios del exterior: retención del 35% sobre una ganancia neta presunta del 60% del alquiler, es decir, el 21% del alquiler bruto, salvo que el beneficiario opte por los gastos reales (LIG arts. 102 y 104(g)). Para las personas humanas residentes, el alquiler de vivienda está exento desde los ejercicios fiscales que empiezan el 1 de enero de 2026 (LIG art. 26(n), sustituido por la Ley 27.802, art. 192) (sin confirmar). Mirá la página de alquileres en /guide/real-estate/leases/ para las reglas del contrato.

Venta.

• Personas humanas residentes. El art. 99 de la LIG grava las ganancias de las personas humanas por inmuebles argentinos al 15% sobre el precio menos el costo actualizado y los gastos. La Ley 27.802, art. 192 (BO 6 de marzo de 2026), agregó al art. 26(n) de la LIG: "también está exento el resultado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles comprendidos en el art. 99 que se enajenen o transfieran a partir del 1 de enero de 2026, en los términos que establezca la reglamentación." (sin confirmar).
• Personas humanas no residentes. El art. 99 de la LIG habla de "personas humanas" sin distinguir según la residencia, lo que sugiere que la exención de 2026 también podría alcanzarlas; el art. 104 de la LIG no tiene una presunción específica para los inmuebles de personas humanas (el inciso (h) se limita a sociedades del exterior) (sin confirmar).
• Sociedades extranjeras. Para los pagos a beneficiarios del exterior por "la transferencia a título oneroso de bienes situados... en el país pertenecientes a empresas... constituidas en el exterior", la ganancia neta presunta es del 50% (LIG art. 104(h)); la retención del 35% se aplica sobre esa ganancia presunta (arts. 102, 103), un 17,5% efectivo del precio. El vendedor puede optar en cambio por la ganancia real neta de los gastos admitidos por ARCA (art. 104, últimos párrafos).
• Las sociedades argentinas que venden inmuebles incluyen la ganancia en el Impuesto a las Ganancias de sociedades (LIG art. 73).
• Retención por el escribano (RG AFIP 2139/2006). Los escribanos de la CABA y de las provincias son agentes de retención del Impuesto a las Ganancias en las transferencias a título oneroso de inmuebles (art. 2(a)); el texto actualizado de Infoleg fija la retención en el 3% del valor de transferencia, que no puede ser inferior a la base del impuesto inmobiliario (arts. 5, 7). Cuando el vendedor es un residente en el exterior, el escribano no aplica el 3% sino que retiene, con carácter de pago único y definitivo, el importe que indique un "certificado de retención" emitido por ARCA a pedido del representante del no residente (art. 20). El representante debe presentar, al menos 20 días corridos antes de la escritura, una nota según la RG 1128 con la documentación del Anexo IV (art. 20): constancia de la representación y detalle de los bienes argentinos del no residente al 31 de diciembre de los últimos cinco años y sus valuaciones fiscales inmobiliarias, entre otros. Las retenciones se informan con el código de régimen 193, "Transferencia de Inm. Beneficiarios del Exterior" (art. 23). Un vendedor con quebranto puede obtener un certificado de no retención, presentándolo al menos 10 días corridos antes de la escritura (arts. 24(a), 25) (sin confirmar).
• RG 3034. Infoleg registra que la RG AFIP 3034 (BO 18 de febrero de 2011) reemplaza a la RG 781 en los regímenes de información, entre ellos el de préstamos hipotecarios. La RG 2139 todavía remite al régimen de información de escribanos de la RG 781 (CITI Escribanos) (sin confirmar).

9. Ingreso y salida del dinero (BCRA)

• Pagar en dólares. El comprador puede transferir moneda extranjera desde el exterior y las partes pueden pactar el pago en dólares estadounidenses; el vendedor puede exigir dólares (CCyC art. 765 sustituido). Los archivos de fuentes no contienen ninguna norma del BCRA que obligue a un comprador no residente a convertir a pesos antes de pagar el precio (sin confirmar).
• Vendedores residentes a no residentes. El punto 2.3 del BCRA exige a los residentes que venden "activos no financieros no producidos" a no residentes ingresar y liquidar el producido en el mercado de cambios dentro de los 20 días hábiles. Si la tierra entra en esta categoría es una cuestión de clasificación de la balanza de pagos (sin confirmar).
• Repatriación. "El acceso al mercado de cambios para la repatriación de inversiones de no residentes y otras compras de moneda extranjera por parte de clientes no residentes requiere la conformidad previa del BCRA", salvo en los casos listados (punto 3.13.1). Las excepciones listadas cubren la inversión directa en sociedades (puntos 3.13.1.7, 3.13.1.9, 3.13.1.10, 3.13.1.12), ciertas inversiones de portafolio hechas con fondos liquidados desde el 21 de abril de 2025 (3.13.1.13) y otras; ninguna cubre el producido de la venta de un inmueble que una persona humana no residente tenía en forma directa. Resultado práctico: vendé en dólares, o prevé un pedido de conformidad previa al BCRA. Mirá /guide/fx/exchange-controls/.
• Rentas por alquiler. El BCRA clasifica el alquiler de inmuebles argentinos a no residentes como un ingreso por servicios del residente (Sección 6.9); el alquiler pagado por residentes a un propietario no residente no está tratado específicamente en el texto leído (sin confirmar).

10. Alquileres después del DNU 70/2023

El DNU 70/2023, art. 249, derogó la Ley de Alquileres 27.551. Ahora el Código permite a las partes fijar libremente el depósito y su moneda (CCyC art. 1196 sustituido) y el plazo; si no se pacta un plazo, es de dos años para vivienda permanente y de tres años para otros destinos (art. 1198 sustituido). Los arrendamientos de tierra rural en zona de seguridad de frontera a extranjeros siguen necesitando previa conformidad según el DL 15.385, art. 4. El tratamiento completo está en la página de alquileres, /guide/real-estate/leases/.

Paso a paso

A. Persona humana no residente que compra un departamento fuera de toda zona de frontera

1. Conseguí una clave tributaria. Designá un representante con domicilio en Argentina (un poder otorgado en el exterior debe estar apostillado o legalizado; CCyC art. 2667 para escrituras en el exterior). El representante tramita tu CUIT por "Presentaciones Digitales", "Alta CUIT personas humanas Situaciones especiales", adjuntando el Formulario 460 F/PD y tu pasaporte (ARCA). Plazo y costo: la página de ARCA no muestra ninguna tasa (sin confirmar).
2. Revisá el inmueble. El escribano pide los certificados registrales de dominio, gravámenes e inhibiciones y los certificados de deuda de impuestos (sin confirmar); revisa el reglamento de propiedad horizontal (CCyC art. 2038) y, en los conjuntos inmobiliarios, el reglamento interno y las expensas (art. 2074).
3. Reservá y firmá un boleto. Pagá una seña. Si pagás el 25% o más y el boleto tiene fecha cierta, obtenés prioridad sobre los acreedores que embarguen después (CCyC art. 1170). Según el art. 3 de la LIG, el boleto con posesión cuenta como venta a los efectos del Impuesto a las Ganancias.
4. Fondeá el precio. Transferí dólares estadounidenses a una cuenta argentina a tu nombre o al mecanismo de custodia del escribano (sin confirmar). Guardá la documentación del origen de los fondos para el escribano (Res. UIF 242/2023 art. 24).
5. Legajo de prevención del lavado. Presentá la identificación, las declaraciones de PEP y de beneficiario final y la documentación del origen de los fondos. Los escribanos no pueden pedir declaraciones juradas impositivas (art. 24 sustituido).
6. Escritura. Firmá la escritura ante el escribano, en persona o por apoderado (CCyC arts. 299, 1017). El escribano retiene el impuesto del vendedor cuando corresponde (RG 2139) y cobra el impuesto de sellos y las tasas registrales (sin confirmar).
7. Posesión. Recibí las llaves (CCyC arts. 1139, 1892).
8. Inscripción. El escribano presenta la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 17.801 art. 2 sustituido; CCyC art. 1893).
9. Después del cierre. Organizá el pago de Bienes Personales a través de un responsable sustituto local (Ley de Bienes Personales art. 26), los impuestos inmobiliarios y las expensas; si alquilás el inmueble, registrá el contrato y prevé la retención efectiva del 21% sobre el alquiler que te paguen como beneficiario del exterior (LIG arts. 102, 104(g)).

B. Sociedad extranjera que compra tierra rural en una zona de seguridad de frontera

1. Revisá el mapa. Confirmá si el inmueble está dentro de la Zona de Seguridad de Frontera definida por el Anexo I del Decreto 253/2018 y los mapas provinciales aprobados por su art. 4, y si se aplica alguna exclusión de centros urbanos (art. 5).
2. Elegí el vehículo. La sociedad extranjera compra en forma directa (se necesita la inscripción según el art. 118 de la LGS para el expediente de frontera, Res. 166/2009 art. 24(d)) o constituye una filial argentina (inscripción según el art. 123 de la LGS). Las dos cuentan como "personas jurídicas extranjeras" a los efectos de la zona de frontera (Res. 166/2009 art. 7).
3. Inscribite en la IGJ o en el registro provincial. RG IGJ 15/2024 Anexo A art. 164 sustituido: certificado de vigencia (6 meses), estatuto, resolución del directorio, aceptación del representante, declaraciones de PEP y de beneficiario final y, para el art. 118, además la decisión de abrir la sucursal, la sede, el cierre del ejercicio, el capital asignado y la publicación.
4. CUIT de la sociedad (ARCA; Formulario 420/E si los documentos no están certificados digitalmente).
5. Prepará el expediente de previa conformidad (Res. 166/2009 art. 24): Formularios 1 a 4; documentación societaria certificada, traducida y legalizada; antecedentes penales del presidente y los directores del país de residencia (art. 19); proyecto de inversión con monto, cronograma, etapas, financiamiento y nacionalidad de la mano de obra.
6. Presentalo ante el Vicejefe de Gabinete del Interior a través de un escribano inscripto según la Res. 422/2011 (sin confirmar).
7. Resolución. La aprobación queda condicionada al proyecto de inversión (art. 25) y enumera obligaciones posteriores a la aprobación (art. 26). Si se deniega, existe una vía de reconsideración (Decreto 9329/1963 Anexo 1, art. 8(g)) (sin confirmar).
8. Escritura dentro del año de la aprobación (art. 39). El escribano cita la aprobación en la escritura (Decreto 32.530/1948 art. 2) y envía una copia certificada dentro de los 30 días (art. 38).
9. UIF. El escribano informa la transferencia en el reporte mensual si supera los 700 SMVM (Res. UIF 242/2023 art. 28(a)(iv)).
10. De forma continua. Informes de avance semestrales; listas de personal; compromiso de aporte de capital; previa conformidad para todo cambio de control; informar los demás cambios societarios dentro de los 60 días (arts. 8, 26). Bienes Personales: 0,50% sobre las acciones de la filial argentina; o, si la tierra se tiene en forma directa y está inexplotada, alquilada o destinada a recreo, 1,00% a través de un responsable sustituto local (Ley de Bienes Personales art. 26).

Costos y plazos

Tabla 1. Restricciones según el tipo de tierra y de comprador (octubre de 2026)

Tabla 2. Impuestos sobre la compra, la tenencia y la venta

Tabla 3. Plazos y vigencias

Tabla 4. Cronología de normas (con fechas de BO)

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1. Un no residente compra un departamento de US$ 250.000 en la CABA

Hechos. Una persona humana residente en Estados Unidos, sin residencia argentina, compra un departamento usado de dos dormitorios en Palermo, CABA, a una persona humana argentina residente que lo compró en 2019. Precio US$ 250.000, pagado por transferencia en dólares. No está en zona de frontera. Escritura en noviembre de 2026.

Equivalente en pesos. US$ 250.000 × 1.563,90 = ARS 390.975.000.

Paso 1. Impuesto de sellos. La alícuota 2026 de la CABA, la base y la exención para vivienda no están en los archivos de fuentes. Como límite superior aplicamos el tope del CF 2021 de 3,5% y suponemos que el impuesto lo soporta cada parte por mitades.

• Impuesto de sellos total al tope: 390.975.000 × 3,5% = ARS 13.684.125 (US$ 8.750).
• Mitad del comprador: ARS 6.842.062,50 (US$ 4.375).

Paso 2. Honorarios notariales. El arancel notarial de la CABA no está en los archivos de fuentes. Supuesto provisorio: 2% del precio más 21% de IVA (sin confirmar).

• Honorarios: 390.975.000 × 2% = ARS 7.819.500 (US$ 5.000).
• IVA 21%: ARS 1.642.095 (US$ 1.050).
• Total notarial: ARS 9.461.595 (US$ 6.050).

Paso 3. Tasas registrales y certificados. No están en los archivos de fuentes. Supuesto provisorio: 0,2% del precio (sin confirmar).

• 390.975.000 × 0,2% = ARS 781.950 (US$ 500).

Paso 4. Impuestos federales a cargo del comprador. ITI: ninguno (derogado el 8 de julio de 2024, Ley 27.743 art. 67). COTI: ninguno (RG 5697/2025). IVA: ninguno sobre una vivienda usada vendida por una persona humana (sin confirmar).

Gastos de cierre del comprador (ilustrativos):

Paso 5. Lado del vendedor. El vendedor es una persona humana residente. Según el art. 26(n) de la LIG sustituido por la Ley 27.802, la ganancia de una venta desde el 1 de enero de 2026 está exenta, sujeta a reglamentación (sin confirmar). Si el vendedor hubiera sido una sociedad extranjera, el escribano retendría según un certificado de ARCA (RG 2139 art. 20), calculado según el art. 104(h) de la LIG: 390.975.000 × 50% × 35% = ARS 68.420.625 (US$ 43.750), salvo que la sociedad optara por la ganancia neta real.

Paso 6. Bienes Personales anual del comprador. Suponemos que el valor al 31 de diciembre es igual al precio en pesos (costo actualizado, no inferior a la valuación fiscal, Ley de Bienes Personales art. 22(a)) (sin confirmar). 390.975.000 × 0,50% = ARS 1.954.875 (US$ 1.250) por año, pagado por un responsable sustituto local (art. 26).

Paso 7. Salida. Si el comprador vende después en dólares, el producido queda en dólares; si le pagan en pesos, comprar dólares para repatriarlos necesita conformidad previa del BCRA (punto 3.13.1). Pactá el precio de reventa en US$ (CCyC art. 765).

Ejemplo 2. Una sociedad extranjera compra 500 hectáreas de campo cerca de la frontera con Paraguay en Formosa (después del DNU 70/2023)

Hechos. Una sociedad agropecuaria uruguaya quiere 500 ha de campo ganadero en Formosa. La tierra está dentro de la Zona de Seguridad de Frontera trazada para Formosa por el Decreto 253/2018 (supuesto del ejemplo) (sin confirmar). Supuesto de precio: US$ 3.000 por hectárea, solo un dato ilustrativo; no se usa ninguna fuente oficial de precios (sin confirmar). Total US$ 1.500.000.

Equivalente en pesos. US$ 1.500.000 × 1.563,90 = ARS 2.345.850.000.

Paso 1. Prueba de la Ley de Tierras Rurales (histórica y actual). Con la Ley 26.737 la compra habría necesitado un certificado de habilitación, habría computado contra los topes provincial y municipal del 15% y el tope del 30% por nacionalidad uruguaya y, por estar en una zona de seguridad de frontera, habría estado prohibida salvo por las excepciones del DL 15.385 (art. 10, cuarto párrafo, inciso 2). Después del DNU 70/2023 art. 154, no se aplica nada de esto, siempre que la derogación se mantenga (sin confirmar).

Paso 2. Vehículo. La sociedad constituye una SRL o una SA argentina (inscripción según el art. 123 de la LGS) como titular de la tierra. La sociedad local es una "persona jurídica extranjera" según la Res. 166/2009 art. 7(b) porque la controlante uruguaya tiene la mayoría. El expediente de frontera igual debe acreditar el cumplimiento del art. 118 y siguientes de la LGS (art. 24(d)) (sin confirmar).

Paso 3. Previa conformidad en zona de frontera. Tierra rural más persona jurídica extranjera significa solo vía de excepción (art. 11). Expediente: Formularios 1, 2, 3 y 4; documentación societaria certificada y legalizada; antecedentes penales uruguayos de los directores (art. 19); proyecto de inversión (art. 24(e)). Resuelve el Vicejefe de Gabinete del Interior (Res. JGM 65/2026). Las fuentes no fijan un plazo legal (sin confirmar).

Paso 4. Escritura dentro del año de vigencia (art. 39); el escribano cita la aprobación y envía una copia certificada dentro de los 30 días (art. 38); el escribano incluye la operación en el reporte mensual a la UIF como transferencia en zona de frontera por encima de 700 SMVM (Res. UIF 242/2023 art. 28(a)(iv)) (sin confirmar).

Paso 5. Gastos de cierre (ilustrativos, lado del comprador).

No incluye: tasas de inscripción en la IGJ o en el registro provincial, apostillas, traducciones públicas, costos de publicación, mensura (mensura, que el CCyC art. 1138 pone a cargo del vendedor salvo pacto en contrario) ni tasas de la previa conformidad (sin confirmar).

Paso 6. Bienes Personales anual.

• Tenencia a través de la sociedad argentina: 0,50% sobre el valor patrimonial proporcional de las acciones (Ley de Bienes Personales, artículo sin número a continuación del art. 25). Si el patrimonio neto es igual al precio de la tierra: 2.345.850.000 × 0,50% = ARS 11.729.250 (US$ 7.500) por año, pagado por la sociedad.
• Tenencia directa de la sociedad uruguaya y arrendada a un productor local (tierra alquilada): presunción de propiedad de personas humanas residentes, alícuota duplicada al 1,00% (Ley de Bienes Personales art. 26): 2.345.850.000 × 1,00% = ARS 23.458.500 (US$ 15.000) por año, pagado por el responsable sustituto local. Tené en cuenta que arrendar la tierra al productor es en sí mismo un arrendamiento en zona de seguridad que necesita previa conformidad para el arrendatario si es extranjero (DL 15.385 art. 4; la Res. 166/2009 art. 3 exime a los argentinos nativos).

Paso 7. Cronograma (solo plazos legales). IGJ: el certificado de vigencia debe tener menos de 6 meses al presentarse. Aprobación en zona de frontera: vale 1 año. Informe del escribano: 30 días después de la escritura. Informes del proyecto de inversión: cada 6 meses. Un cambio de control posterior de la sociedad argentina: necesita previa conformidad (art. 8). Ninguna fuente fija el tiempo total del proceso (sin confirmar).

Costo de hacerlo (Ejemplo 2): alrededor del 4,4% del precio en gastos de cierre provisorios más los costos de armado societario (sin confirmar); capital: el precio más el proyecto de inversión comprometido como capital (Res. 166/2009 art. 26(d)); meses: (sin confirmar).

Ejemplo 3. Comparación del resultado de la venta del mismo departamento en la CABA (US$ 250.000) según el vendedor

La ganancia de ARS 100.000.000 de la fila 2 es una cifra supuesta con fines ilustrativos; la conversión a US$ del impuesto de ARS 15.000.000 a 1.563,90 da 9.591,41.

Trampas prácticas

1. El riesgo del DNU. No trates el fin de los topes a la tierra rural como derecho firme en un dictamen sin una salvedad. La derogación es por decreto de necesidad y urgencia; revisá su situación en el Congreso y en la justicia a la fecha de la firma (sin confirmar).
2. La zona de frontera alcanza a los arrendamientos. Los arrendatarios extranjeros de tierra rural en zona de seguridad necesitan previa conformidad, igual que los compradores (DL 15.385 art. 4). Muchas estructuras agropecuarias transfronterizas arriendan en lugar de comprar y lo pasan por alto.
3. Las operaciones con acciones no esquivan el régimen de frontera. Una transferencia de acciones que dé el control de una sociedad titular de inmuebles en zona de frontera necesita previa conformidad, y los demás cambios deben informarse dentro de los 60 días (Res. 166/2009 art. 8). En el antiguo régimen de tierras rurales existía una regla de aviso similar (Ley 26.737 art. 3(b)).
4. La aprobación vence. La previa conformidad caduca al año (Res. 166/2009 art. 39). Una escritura firmada con una aprobación vencida se considera no autorizada.
5. La aprobación trae obligaciones. Las aprobaciones por vía de excepción imponen informes semestrales, listas de personal y compromisos de capital, y bloquean nuevas solicitudes hasta que se cumplan (arts. 26, 27).
6. ¿CDI o CUIT? La pauta vigente de ARCA para las personas humanas no residentes es una CUIT a través de un representante. Las instrucciones de fuentes más viejas que mencionan una CDI pueden llevar a presentaciones rechazadas (sin confirmar).
7. Los escribanos necesitan tiempo con un vendedor no residente. La nota para el certificado de retención de ARCA debe presentarse al menos 20 días corridos antes de la escritura (RG 2139 art. 20). Tenelo en cuenta al fijar la fecha de cierre.
8. Entran dólares, quedan pesos atrapados. Si aceptás pesos al vender, comprar dólares para repatriarlos necesita conformidad previa del BCRA como no residente (punto 3.13.1). Fijá el precio y cobrá en US$ (CCyC art. 765).
9. Un inmueble inexplotado en poder de una sociedad offshore duplica Bienes Personales. Los inmuebles que una sociedad extranjera tiene en forma directa y que están inexplotados, alquilados o destinados a recreo se presumen de propiedad de personas humanas argentinas, con alícuota doble (Ley de Bienes Personales art. 26). La tenencia a través de una sociedad argentina cambia la base al valor patrimonial proporcional al 0,50%.
10. Las compras en efectivo disparan reportes. Los escribanos informan mensualmente las operaciones inmobiliarias en efectivo por encima de 750 SMVM (Res. UIF 242/2023 art. 28(a)(i) modificado), y los registros informan todas las ventas por encima de 750 SMVM (Res. UIF 70/2011 art. 12 modificado).
11. El boleto sin el 25% pagado es débil. Con menos del 25% del precio pagado, el comprador por boleto pierde la prioridad legal frente a los acreedores (CCyC art. 1170).
12. Los barrios cerrados ahora son propiedad horizontal. Un lote en un club de campo armado con el antiguo modelo de derechos personales puede tener todavía pendiente la conversión a propiedad horizontal especial (CCyC art. 2075). Revisá el título.
13. Títulos de campos viejos. En la tierra rural comprada por extranjeros entre 2012 y 2023, verificá que se obtuvo el certificado del Registro de Tierras Rurales; los actos en infracción eran nulos (Ley 26.737 art. 7) (sin confirmar).
14. Normas provinciales. Las provincias regulan el uso del suelo, el agua, los bosques y sus propias tierras fiscales. Esta página no cubre ninguna restricción provincial a compradores extranjeros (sin confirmar).

Cambios recientes

• 21 de diciembre de 2023. DNU 70/2023: derogación de la Ley de Tierras Rurales 26.737 (art. 154) y de la Ley de Alquileres 27.551 (art. 249); obligaciones en moneda extranjera pagaderas solo en la moneda pactada (arts. 250, 251, CCyC arts. 765, 766).
• 8 de julio de 2024. Ley 27.743, art. 67: derogación del ITI del 1,5% (Ley 23.905 Título VII).
• 15 de julio de 2024 (firma). RG IGJ 15/2024: nuevas normas de la IGJ; se elimina el Registro de Actos Aislados.
• 23 de mayo de 2025. RG ARCA 5697/2025: se elimina el COTI (RG 2371 abrogada).
• 5 de junio de 2025. Res. UIF 78/2025: el umbral de reporte de operaciones inmobiliarias en efectivo para escribanos y registros sube de 700 a 750 SMVM; se reescribe la regla del perfil del cliente. (Los considerandos de la Res. UIF 93/2026 citan la Res. 78/2025 como BO 5 de agosto de 2025; el pie del Boletín Oficial de la Res. 78/2025 dice 5 de junio de 2025 (sin confirmar).)
• 6 de marzo de 2026. Ley 27.802, art. 192: ganancias inmobiliarias de las personas humanas exentas para las ventas desde el 1 de enero de 2026, sujeto a reglamentación; alquiler de vivienda exento desde los ejercicios fiscales que empiezan el 1 de enero de 2026.
• 26 de mayo de 2026. RG IGJ 4/2026: requisitos simplificados para sociedades extranjeras según los arts. 118 y 123 de la LGS.
• 20 de julio de 2026. Res. JGM 65/2026: la previa conformidad en zona de frontera la resuelve el Vicejefe de Gabinete del Interior.
• 10 de agosto de 2026. Res. UIF 93/2026: normas actualizadas para los registros de la propiedad inmueble como sujetos obligados.

Cambios pendientes

• Reglamentación de la exención 2026 de las ganancias inmobiliarias (LIG art. 26(n), segundo párrafo) (sin confirmar).
• Situación del DNU 70/2023 ante el Congreso y la justicia, en particular el art. 154 (sin confirmar).
• Futuro del Registro Nacional de Tierras Rurales después de la derogación de su ley de creación (sin confirmar).
• Actualización de la RG 2139. Si ARCA va a adaptar el régimen de retención notarial a la derogación del ITI y a la exención de 2026 (sin confirmar).
• Digitalización y plazos en zona de frontera. Si el Vicejefe de Gabinete del Interior dictó un nuevo procedimiento, una presentación electrónica o plazos que reemplacen a la Res. 166/2009 (sin confirmar).
• Posibles nuevas normas nacionales sobre propiedad extranjera de la tierra. No hay texto de ningún proyecto en los archivos de fuentes; los asesores deberían seguir la actividad del Congreso (sin confirmar).

Preguntas frecuentes

1. ¿Un extranjero que no vive en Argentina puede comprar un departamento en Buenos Aires? Sí. Ninguna norma federal de las fuentes limita la propiedad extranjera de inmuebles urbanos fuera de las zonas de seguridad de frontera. Necesitás una clave tributaria (ARCA dirige a las personas humanas no residentes a una CUIT a través de un representante local), un escribano y una escritura pública (CCyC art. 1017), y la inscripción (CCyC art. 1893).

2. ¿Sigue habiendo un tope a la propiedad extranjera de campos? No a nivel nacional desde que el DNU 70/2023, art. 154, derogó la Ley 26.737. La derogación se hizo por decreto y en teoría podría revertirla el Congreso o verse afectada por resoluciones judiciales (sin confirmar). Las zonas de seguridad de frontera siguen restringidas.

3. ¿Qué es una zona de seguridad de frontera y qué ancho tiene? Una franja a lo largo de las fronteras terrestres y marítimas creada por el DL 15.385/1944, de hasta 150 km en tierra y 50 km en la costa (art. 2). El límite y los mapas vigentes están en el Decreto 253/2018. Dentro de ella, las transferencias y los arrendamientos necesitan previa conformidad (art. 4).

4. Soy extranjero residente con 12 años en Argentina. ¿Puedo comprar tierra rural cerca de la frontera? Según la Res. 166/2009 art. 9, las personas humanas extranjeras que acreditan 10 años de residencia ininterrumpida (con un documento de la Dirección Nacional de Migraciones, art. 10) siguen el procedimiento ordinario y no la vía de excepción. Igual necesitás previa conformidad y se van a revisar tus antecedentes penales (art. 19).

5. ¿Quién resuelve hoy las solicitudes en zona de frontera y cuánto dura la aprobación? Desde la Res. JGM 65/2026, el Vicejefe de Gabinete del Interior, por delegación. Las aprobaciones valen por un año (Res. 166/2009 art. 39).

6. ¿Necesito una CDI o una CUIT para comprar? Las páginas vigentes de ARCA dicen que las personas humanas no residentes deben obtener una CUIT a través de un representante en Argentina, con el Formulario 460 F/PD; la CDI se describe para misiones diplomáticas y entidades sin obligaciones tributarias (sin confirmar).

7. ¿Hay un impuesto a la transferencia cuando vendo? El ITI del 1,5% se derogó desde el 8 de julio de 2024 (Ley 27.743 art. 67). Las ganancias de las personas humanas residentes por ventas desde el 1 de enero de 2026 están exentas, sujeto a reglamentación (LIG art. 26(n)). Las sociedades extranjeras tributan un 17,5% efectivo del precio, salvo que opten por la ganancia real (LIG arts. 102, 104(h)). Puede corresponder impuesto de sellos a nivel provincial.

8. ¿Puedo sacar de Argentina el producido de la venta? Si te pagan en dólares, son tus dólares. Si te pagan en pesos, como no residente necesitás conformidad previa del BCRA para comprar moneda extranjera en el mercado oficial, porque ninguna excepción cubre el producido de inmuebles (BCRA punto 3.13.1).

9. ¿Pago impuesto al patrimonio como propietario no residente? Sí. Bienes Personales al 0,50% del valor al 31 de diciembre, pagado a través de un responsable sustituto local (Ley de Bienes Personales art. 26). Si el inmueble lo tiene en forma directa una sociedad extranjera y está inexplotado, alquilado o destinado a recreo, la alícuota se duplica al 1,00%.

10. ¿Una sociedad extranjera debería comprar en forma directa o a través de una filial argentina? Para la tierra en zona de frontera las dos son "personas jurídicas extranjeras" y las dos necesitan la vía de excepción (Res. 166/2009 art. 7). Un inmueble inexplotado o alquilado en tenencia directa paga 1,00% de Bienes Personales; una sociedad argentina paga 0,50% sobre su patrimonio neto. Una compra directa plantea la cuestión de la inscripción según el art. 118 de la LGS (sin confirmar); una filial requiere la inscripción de la controlante según el art. 123.

11. ¿El escribano informa mi compra a las autoridades? El escribano debe aplicar la debida diligencia de prevención del lavado en las compras por encima de 700 SMVM (Res. UIF 242/2023 art. 2(a)(i)), e informa mensualmente las compras en efectivo por encima de 750 SMVM y las compras en zona de frontera por encima de 700 SMVM (art. 28). Los registros informan todas las ventas por encima de 750 SMVM.

12. ¿La reforma de 2023 afecta a los alquileres en un barrio cerrado o en un edificio de departamentos? Las condiciones del alquiler ahora son en gran medida libres (DNU 70/2023 art. 249, que derogó la Ley 27.551; CCyC arts. 1196, 1198 sustituidos). Las normas del edificio o del barrio siguen aplicándose (CCyC arts. 2038, 2074).

Fuentes primarias

• Ley 26.737, registro de Infoleg (nota de abrogación) y texto actualizado, arts. 1 a 18
• Decreto 274/2012, reglamentación de la Ley 26.737
• Decreto 820/2016, arts. 1 a 8
• DNU 70/2023, considerandos, arts. 154, 249 a 251, 365
• Decreto Ley 15.385/1944, texto actualizado, arts. 1 a 16, y registro de Infoleg
• Ley 23.554, Defensa Nacional, arts. 30, 42 a 44
• Decreto 32.530/1948, arts. 1 a 6
• Decreto 9329/1963, Anexo 1, modificado por el Decreto 27/2017
• Decreto 887/1994 (derogado; histórico)
• Decreto 253/2018, arts. 1 a 7 y enlaces a los anexos
• Res. 166/2009 del Ministerio del Interior, Anexo I arts. 1 a 41, modificada por la Res. 434/2010
• Res. 422/2011 del Ministerio del Interior
• Res. 2/2026 del Ministerio del Interior
• Res. JGM 65/2026 y Anexo II (imágenes en `img/`)
• Lista de Infoleg de normas que modifican el DL 15.385 (consultada por ids y fechas)
• Código Civil y Comercial, Ley 26.994, arts. 5, 299, 765, 766 (sustituidos), 1017, 1123, 1124, 1138, 1139, 1170, 1171, 1196, 1198 (sustituidos), 1892, 1893, 2037, 2038, 2073 a 207
• Ley General de Sociedades 19.550, arts. 118 a 124
• RG IGJ 15/2024, considerando 49 y Anexo A
• RG IGJ 4/2026, arts. 1 a 4, 13
• Ley de Impuesto a las Ganancias t.o. 2019, arts. 2, 3, 26(n), 63, 73, 99, 102 a 104
• Ley 27.802, art. 192, BO 6 de marzo de 2026
• Ley 27.743, art. 67, BO 8 de julio de 2024
• Ley 23.905, texto actualizado, Título VII
• Bienes Personales, Ley 23.966 Título VI, texto actualizado, arts. 17, 21(f), 22(a), art. sin número a continuación del 25, 26
• Ley de IVA t.o. 1997, arts. 3(b), 28
• Consenso Fiscal 2021, Ley 27.687, cláusula TERCERA (c)
• RG AFIP 2139/2006, texto actualizado, arts. 1 a 7, 20 a 27, Anexos IV y VIII
• RG AFIP 2371/2007 (abrogada)
• RG ARCA 5697/2025
• ARCA, páginas de CUIT y CDI
• BCRA, "Exterior y Cambios", texto ordenado al 14 de septiembre de 2026 (última comunicación A 8481), puntos 2.3, 3.13.1, 6.9
• Res. UIF 242/2023, arts. 2, 24, 28 y capítulo de reportes
• Res. UIF 78/2025, arts. 1, 8, 9
• Res. UIF 93/2026, considerandos

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