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Guía · Inmuebles

¿Cómo funcionan hoy los contratos de alquiler en Argentina?

Última revisión: 27 oct 2026 · Estado: en cambio

Respuesta corta. Desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551, las partes pactan libremente plazo, moneda (pesos o dólares), índice, depósito y garantías según el Código Civil y Comercial. Sin plazo pactado, vivienda va a dos años y otros destinos a tres. El inquilino puede irse cuando quiera pagando el 10% del alquiler restante.

Al 26 de octubre de 2026. Normas vigentes a esa fecha.

La norma

  • La ley de alquileres ya no rige. El DNU 70/2023, art. 249, derogó la Ley 27.551 (BO 21/12/2023). Un DNU rige salvo rechazo de ambas cámaras (Ley 26.122, arts. 22 y 24). Infoleg no registra ninguna resolución de rechazo del DNU 70/2023 (consulta 26/10/2026) (sin confirmar).
  • Manda el contrato. El Código se aplica si el contrato calla, salvo normas "expresamente imperativas" (CCyC art. 958, texto del DNU). Contrato, prórrogas y modificaciones van por escrito (art. 1188).
  • Plazo. El que pacten las partes. Si no lo fijan: usos del lugar para alquileres temporarios, dos años para vivienda permanente y tres años para los demás destinos (art. 1198). Máximo: 20 años vivienda, 50 otros (art. 1197).
  • Moneda. Pesos o moneda extranjera; el inquilino no puede exigir pagar en otra (art. 1199; arts. 765 y 766).
  • Ajuste. Cualquier índice, público o privado, en la moneda del alquiler (art. 1199). El ICL ya no es obligatorio; el BCRA lo sigue publicando (Cuadro XIV-15).
  • Depósito y periodicidad. Monto y moneda libres; pago al menos mensual (art. 1196).
  • Rescisión anticipada. El inquilino puede rescindir "en cualquier momento" pagando el 10% del canon futuro, desde la notificación hasta el fin pactado (art. 1221).
  • Garantías. La garantía propietaria es una fianza: por escrito (art. 1579), cae al vencer el plazo y el fiador debe consentir expresamente toda renovación o prórroga (art. 1225). En el seguro de caución, las condiciones de la Res. SSN 376/2020 cubren solo el alquiler "pactado originalmente en términos nominales", sin ajustes ni indexación (Anexo, art. 5) (sin confirmar).
  • Rescisión por el dueño. Por dos períodos consecutivos impagos o cualquier causa pactada (art. 1219, incs. c y d). En vivienda, antes del desalojo se intima el pago con al menos 10 días corridos (art. 1222).

Qué cambia la respuesta

  • Provincia. Sellos, corretaje y desalojo son locales.
  • Destino. Lo comercial va a tres años por defecto y puede llevar IVA del 21%; la casa habitación del inquilino está exenta (Ley de IVA, art. 7, inc. h, ap. 22).
  • Contratos firmados antes de fines de diciembre de 2023. Las nuevas normas supletorias no alcanzan contratos en curso (CCyC art. 7); la Ley 27.551 puede seguir rigiendo esos conflictos.
  • Beneficios fiscales. Los incentivos de la Ley 27.737 (arts. 8 a 11: Monotributo, Bienes Personales, impuesto al cheque y Ganancias) exigen declarar el contrato en RELI (RG 5545/2024, art. 1) (sin confirmar).

Ejemplo práctico (ARS y USD)

Departamento en CABA para vivienda, dos años desde el 1/11/2026. Opción A: US$ 800 por mes, fijo. Opción B: ARS 1.251.120 por mes (US$ 800 al MEP), con ajuste trimestral por ICL. Supuesto, no pronóstico: el ICL sigue al ritmo del año al 1/10/2026 (de 27,75 a 36,54, BCRA: +31,68%, redondeado a 31,7% anual, 7,13% trimestral). Depósito: un mes. Conversión al dólar MEP de ARS 1.563,90 por US$ del 23/10/2026 (tipo de cambio MEP vendedor, dolarapi.com), ver /data/mep/.

Paso o concepto Plazo Costo ARS Costo USD
A: depósito (se devuelve en US$) Firma 1.251.120,00 800,00
A: alquiler, meses 1 a 12 Año 1 15.013.440,00 9.600,00
A: alquiler, meses 13 a 24 Año 2 15.013.440,00 9.600,00
A: total alquiler 24 meses 30.026.880,00 19.200,00
B: depósito Firma 1.251.120,00 800,00
B: alquiler, meses 1 a 12 Año 1 16.695.917,64 10.675,82
B: alquiler, meses 13 a 24 Año 2 21.988.523,55 14.060,06
B: total alquiler 24 meses 38.684.441,19 24.735,88
Registro en RELI (opcional) 15 días corridos 0 0

Paso 1. Alquileres trimestrales de la opción B: 1.251.120,00; 1.340.279,61; 1.435.793,07; 1.538.113,20; luego 1.647.725,04; 1.765.148,25; 1.890.939,48; 2.025.695,08. Cada uno, tres meses.

Paso 2. Año 1 = 3 x (suma de los cuatro primeros) = ARS 16.695.917,64. Año 2, igual con los cuatro siguientes = ARS 21.988.523,55.

Paso 3. La columna en dólares pasa los pesos futuros al MEP de hoy. Si el peso se devalúa cerca de 31,7% anual, B cuesta en dólares casi lo mismo que A. En A el riesgo cambiario es del inquilino; en B, del dueño.

Paso 4. Rescisión al final del mes 12 (art. 1221). A: 10% x 12 x 800 = US$ 960 (ARS 1.501.344). B, sobre el alquiler vigente: 10% x 12 x 1.538.113,20 = ARS 1.845.735,84 (US$ 1.180,21); sobre los futuros proyectados: 10% x 21.988.523,55 = ARS 2.198.852,36 (US$ 1.406,01). El artículo no aclara la base con alquiler indexado (sin confirmar).

Costo total: sin tasa nacional; RELI sin arancel, dentro de 15 días corridos (RG AFIP 5545/2024, art. 3); capital, un mes de depósito (ARS 1.251.120); tiempo, una a tres semanas. Sellos, comisión y caución (sin confirmar).

Errores comunes

  • Indexar pesos sin mirar la Ley 23.928. El art. 1199 excluye solo el art. 10 de la Ley 23.928; no menciona el art. 7, que "en ningún caso" admite indexar deudas en pesos. Un inquilino podría impugnar el ajuste (sin confirmar).
  • Renunciar al 10% de rescisión. El art. 1221 no se declara imperativo y muchos contratos lo cambian; si eso obliga al inquilino de vivienda es discutido (sin confirmar).
  • Registrar en RELI y olvidarse. Las modificaciones y cada actualización del alquiler se informan dentro de 15 días corridos (RG 5545/2024, art. 5). Si el dueño vive afuera, registra su representante en el país, con Clave Fiscal (arts. 1 y 3).

Preguntas frecuentes

¿Hay plazo mínimo de alquiler? No. Los dos o tres años rigen solo si el contrato calla (art. 1198).

¿Se puede alquilar en dólares? Sí, y el inquilino queda obligado a pagar en dólares (arts. 765 y 1199). Quien cobra en pesos tiene que comprar dólares, por ejemplo al MEP.

¿Es obligatorio el ICL? No. Vale cualquier índice en la moneda del alquiler (art. 1199).

¿Quién paga expensas y ABL? Infoleg muestra el art. 1209 con la redacción de la Ley 27.551: impuestos del inmueble y expensas extraordinarias a cargo del dueño. Si sobrevivió a la derogación es discutido (sin confirmar).

¿Hay que registrar el contrato en ARCA? No como obligación general: la RG 5545/2024 abrogó la RG 4933/2021 (art. 9). Solo para los beneficios fiscales.

Publicado el 27 de octubre de 2026 a partir de nuestro borrador de investigación. Los puntos marcados (sin confirmar) todavía no se contrastaron con el texto oficial; antes de actuar, revisá las fuentes primarias enlazadas.

Fuentes primarias

  • Código Civil y Comercial, texto actualizado de Infoleg, arts. 7, 765, 766, 958, 1187 a 1226 y 1579: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm
  • DNU 70/2023, BO 21/12/2023, art. 249 y arts. 250 a 263: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/395000-399999/395521/norma.htm
  • Normas vinculadas al DNU 70/2023, sin rechazo registrado: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verVinculos.do?modo=2&id=395521
  • Ley 26.122, arts. 22 y 24; listado de resoluciones: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/115000-119999/118261/norma.htm
  • Ley 27.551, texto actualizado: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/335000-339999/339378/texact.htm
  • Ley 27.737, arts. 8 a 11
  • Ley 23.928, arts. 7 y 10: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/328/texact.htm
  • Resolución SSN 376/2020, Anexo, art. 5: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/340000-344999/343387/norma.htm
  • RG AFIP 5545/2024, arts. 1, 3, 5 y 9: https://biblioteca.arca.gob.ar/search/query/norma.aspx?p=t:RAG|n:5545|o:3|a:2024
  • BCRA, Cuadro XIV-15, serie diaria del ICL, valores 27,75 (1/10/2025) y 36,54 (1/10/2026) (real-estate/leases/bcra_diar_icl.csv): https://www.bcra.gob.ar/Pdfs/PublicacionesEstadisticas/diar_icl.xls
  • Ley de IVA (t.o. Decreto 280/97), art. 7, inc. h, ap. 22: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/40000-44999/42701/texact.htm
  • Dólar MEP ARS 1.563,90 por US$, 23/10/2026 (tipo de cambio MEP vendedor, dolarapi.com)

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