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Guía · Inmuebles

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Argentina?

Última revisión: 27 oct 2026 · Estado: en cambio

Respuesta corta. Sí. Un extranjero, resida o no en el país, puede comprar una casa o un departamento en Argentina igual que un argentino. Los topes nacionales a la tierra rural en manos extranjeras se derogaron por el DNU 70/2023. En zonas de seguridad de frontera sigue habiendo restricciones. Hace falta CUIT, escritura pública e inscripción registral.

Al 26 de octubre de 2026. Normas vigentes a esa fecha.

La norma

Inmuebles urbanos: sin requisito de nacionalidad fuera de las zonas de seguridad, según las normas nacionales revisadas (sin confirmar).

Tierras rurales: los topes nacionales se derogaron por decreto. La Ley 26.737 (BO 28/12/2011) limitaba la tierra rural extranjera al 15% (art. 8), 30% de ese cupo por nacionalidad (art. 9) y 1.000 ha por titular en la zona núcleo (art. 10). El DNU 70/2023 (BO 21/12/2023) la derogó (art. 154) e Infoleg la registra como abrogada. Por la Ley 26.122, sigue vigente (art. 17) salvo que lo rechacen las dos Cámaras (art. 24). Infoleg (26/10/2026) lista rechazos de otros DNU, no del 70/2023 (sin confirmar). Si un rechazo posterior reviviría la Ley 26.737 es discutido.

Zonas de seguridad de frontera. El Decreto Ley 15.385/1944, art. 4 (texto de la Ley 23.554, art. 42), prefiere que esos bienes sean de argentinos nativos y somete a autorización transmisiones y locaciones. Abarca hasta 150 km de la frontera terrestre y 50 km de la costa (art. 2); mapa en el Decreto 253/2018. Por la Res. 166/2009, para comprar campo ahí el extranjero necesita 10 años de residencia ininterrumpida o una excepción (art. 9). Quedan exceptuadas las localidades del Anexo B (art. 14) y los inmuebles urbanos de hasta 5.000 m² sin fines de lucro (art. 16, texto de la Res. 434/2010). La autorización vence al año (art. 39). Resuelve la Vicejefatura de Gabinete del Interior (Res. JGM 65/2026, Anexo II, punto 4).

Cómo se transmite el dominio. Se requiere escritura pública (CCyC, art. 1017 inc. a), oponible a terceros con la inscripción (art. 1893). El no residente saca el CUIT por un representante domiciliado en el país, con Formulario 460 F/PD y pasaporte (RG ARCA 5803/2025, art. 6, vigente desde el 2/3/2026). La CDI quedó para diplomáticos y entidades (art. 19).

Se puede pagar en dólares. El deudor se libera solo en la moneda pactada (CCyC, art. 765, texto del DNU 70/2023, art. 250).

Qué cambia la respuesta

  • Ubicación. En zona de frontera hace falta previa conformidad salvo excepción de la Res. 166/2009. Mire primero el mapa del Decreto 253/2018.
  • Comprar con una sociedad. Una sociedad extranjera puede tener que inscribirse (Ley General de Sociedades, arts. 118 o 123); ver la página principal.
  • Pagar en efectivo. El escribano reporta a la UIF compras en efectivo de más de 750 SMVM (Res. UIF 242/2023, art. 28 inc. a punto i, texto de la Res. UIF 78/2025, art. 9). Con SMVM de ARS 391.200 desde el 1/10/2026 (Res. CNEPSMVM 4/2026, art. 1 inc. b), son ARS 293.400.000 (US$187.607,90).
  • Vivienda única. Quien vive acá y compra su única vivienda familiar permanente está exento de sellos hasta ARS 226.100.000 y tributa el excedente (Código Fiscal, art. 365 inc. 1; Ley 6.927, Anexo, art. 37) (sin confirmar).

Ejemplo práctico (ARS y USD)

Un residente en Estados Unidos compra un departamento usado de US$150.000 en CABA y paga por transferencia. Dólar MEP ARS 1.563,90 al 23/10/2026 (tipo de cambio MEP vendedor, dolarapi.com). En vivo: /data/mep/.

Paso o concepto Plazo Costo ARS Costo USD
1. Poder en el exterior, apostilla y traducción Variable Privado (sin confirmar) (sin confirmar)
2. CUIT por representante (RG 5803/2025, art. 6) Sin plazo legal (sin confirmar) Sin arancel en la RG (sin confirmar) n/a
3. Sellos CABA, mitad del comprador (3,5%) En la escritura 4.105.237,50 2.625,00
4. Honorarios del escribano más IVA 21% En la escritura Sin fuente (sin confirmar) (sin confirmar)
5. Registro de la Propiedad (1 ‰ más minuta) Posterior (sin confirmar) 249.585,00 159,59
Total con fuente 4.354.822,50 2.784,59

Cálculo paso a paso.

  1. Precio en pesos: 150.000 × 1.563,90 = ARS 234.585.000.
  2. Base de sellos: el mayor entre precio, valuación fiscal homogénea y valor inmobiliario de referencia (Código Fiscal, art. 325). Se usa el precio (sin confirmar).
  3. Alícuota: 3,5%, o 2,7% si la base no supera ARS 226.100.000 (Ley 6.927, Anexo, art. 34). Se supera, así que va 3,5% sobre todo: ARS 8.210.475 (US$5.250).
  4. Responsabilidad solidaria (art. 357); dividir por mitades es costumbre, no ley (sin confirmar). Comprador: ARS 4.105.237,50 (US$2.625). Recauda el escribano (art. 362).
  5. Registro: tasa de 1 ‰ del monto (Decreto 1487/1986, art. 2, texto del Decreto 902/2024) = ARS 234.585, más la minuta de 50 módulos de ARS 300 (Disp. DGRPICF 6/2026, arts. 1 y 8 y Anexo I) = ARS 15.000. Total ARS 249.585 (US$159,59). Los certificados (dominio 40 módulos, inhibición 10) van aparte (sin confirmar).
  6. No hay ITI: la Ley 27.743, art. 67, derogó el Título VII de la Ley 23.905 desde el 8/7/2024.

Costo total: US$2.784,59 con fuente (sellos y registro), más escribano, poder y representante sin precio oficial (sin confirmar); capital: US$150.000; meses: sin plazo legal (sin confirmar).

Errores comunes

  • Pedir la CDI. Desde el 2/3/2026 la persona humana saca CUIT (RG 5803/2025, arts. 6 y 19); las CDI ya otorgadas valen hasta que haya que modificar datos (art. 33 inc. b). El representante lo pide por "Presentaciones Digitales"; los documentos extranjeros van apostillados y traducidos (art. 31). Quien esté de paso puede ir a ARCA con turno web (art. 6).
  • Olvidar la reventa. Para comprar dólares en el oficial y girarlos, el no residente necesita conformidad previa del BCRA, sin excepción para inmuebles (BCRA Exterior y Cambios, punto 3.13.1). Pacte la reventa en dólares.
  • Llegar sin papeles de los fondos. No hay escrow legal; se suele pagar en la escritura (sin confirmar). El escribano pide escrituras, extractos o declaración jurada de origen de fondos, nunca declaraciones juradas impositivas (Res. UIF 242/2023, art. 24, texto de la Res. 78/2025, art. 8).

Preguntas frecuentes

¿Tengo que viajar para comprar? No. Un representante saca el CUIT (RG 5803/2025, art. 6) y un apoderado firma la escritura (sin confirmar).

¿Un extranjero puede comprar un campo? Fuera de la zona de frontera, sí, sin tope nacional. Dentro, necesita 10 años de residencia o una excepción (Res. 166/2009, art. 9).

¿El vendedor tiene que pasar mis dólares a pesos? El punto 2.3 del BCRA obliga a liquidar ventas a no residentes de "activos no financieros no producidos", pero el punto 6.11 solo lista intangibles (sin confirmar).

¿Cuánto se paga de Bienes Personales? Un responsable sustituto local ingresa 0,50% (Ley 23.966, art. 26; Ley 27.541, art. 31). Aquí, ARS 1.172.925 (US$750) por año (sin confirmar).

Publicado el 27 de octubre de 2026 a partir de nuestro borrador de investigación. Los puntos marcados (sin confirmar) todavía no se contrastaron con el texto oficial; antes de actuar, revisá las fuentes primarias enlazadas.

Fuentes primarias

  1. Ley 26.737, ficha y texto, arts. 8 a 10: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=192150
  2. DNU 70/2023, arts. 154 y 250: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/395000-399999/395521/norma.htm; normas que lo modifican: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verVinculos.do?modo=2&id=395521
  3. Ley 26.122, arts. 17 y 24: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/115000-119999/118261/norma.htm; resoluciones dictadas bajo esa ley: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verVinculos.do?modo=2&id=118261
  4. Decreto Ley 15.385/1944, arts. 2 y 4: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/290000-294999/294940/texact.htm
  5. Decreto 253/2018: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/305000-309999/308249/norma.htm
  6. Res. 166/2009 (ex Ministerio del Interior), arts. 9, 14, 16 y 39: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/150000-154999/151041/texact.htm
  7. Res. JGM 65/2026, Anexo II: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/427813/norma.htm
  8. Código Civil y Comercial, arts. 765, 1017 y 1893 (texto actualizado): https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm
  9. RG ARCA 5803/2025, arts. 6, 19, 31, 33 y 34: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/420000-424999/421823/norma.htm
  10. Código Fiscal CABA, t.o. 2026 (Decreto 172/2026, Anexo I), arts. 325, 357, 362 y 365, y convertidor de artículos (Anexo IV): http://api-restboletinoficial.buenosaires.gob.ar/download/5068884 (sin confirmar)
  11. Ley CABA 6.927, Ley Impositiva 2026, Anexo, arts. 34 y 37: http://imagenes.agip.gob.ar/filemanager/source/Resoluciones%20Anexos/2025/Ley%206927/PL-LEY-LCABA-LCBA-6927-25-ANX.pdf
  12. Decreto 1487/1986, art. 2 (texto actualizado): https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/135000-139999/135183/texact.htm; Decreto 902/2024, art. 1: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/405000-409999/405188/norma.htm (13. Disposición DGRPICF 6/2026, arts. 1 y 8 y Anexo I: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/427961/norma.htm y https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/427961/disp6-1.pdf
  13. Res. UIF 242/2023, arts. 24 y 28: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/390000-394999/394081/norma.htm; Res. UIF 78/2025, arts. 8 y 9: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/410000-414999/413643/norma.htm
  14. Res. CNEPSMVM 4/2026, art. 1 inc. b: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/429565/norma.htm
  15. BCRA, Exterior y Cambios, texto ordenado al 14/09/2026 (última comunicación A 8481), puntos 2.3, 3.13.1 y 6.11: https://www.bcra.gob.ar/Pdfs/comytexord/A8481.pdf
  16. Ley 23.966, Título VI (Bienes Personales), art. 26 y nota de Infoleg sobre la Ley 27.541, art. 31: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/365/texact.htm
  17. Ley 27.743, art. 67 (derogación del ITI), BO 08/07/2024: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=401268 (; ficha)

Para profundizar