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Guía · Inmuebles

¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar una propiedad en Argentina?

Última revisión: 27 oct 2026 · Estado: en cambio

Respuesta corta. El gasto principal es el impuesto de sellos sobre la escritura: en CABA 3,5%, o 2,7% si el valor no supera ARS 226,1 millones, y en Provincia de Buenos Aires 2%. Se suman los honorarios del escribano con 21% de IVA y las tasas del Registro. El impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) se derogó en 2024.

Al 26 de octubre de 2026. Normas vigentes a esa fecha.

La norma

Sellos en CABA. Se liquida sobre el mayor entre el precio, la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) y el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) de AGIP (Código Fiscal T.O. 2026, art. 325): escriturar por menos no baja la base. La alícuota es 3,5%, o 2,7% si ese mayor valor es igual o inferior a ARS 226.100.000 (Ley 6.927, Anexo, art. 34). Es un salto: se aplica a toda la base. Todas las partes responden por el total (Código, art. 357). El escribano lo retiene (art. 362) y deposita el día 10 del mes siguiente (AGIP, Sellos).

Vivienda única en CABA. Exenta la vivienda única, familiar y de ocupación permanente que sea la única propiedad de cada comprador, hasta ARS 226.100.000; por encima tributa el excedente (Código, art. 365, inc. 1; Ley 6.927, Anexo, art. 37). Se acredita con certificado del Registro de la Ciudad. La exención cubre solo la cuota del exento (art. 358); no está resuelto qué pasa con la mitad del vendedor (sin confirmar).

Sellos en Provincia de Buenos Aires. 2% en la escritura y 1,2% en el boleto (Ley 15.558, art. 39, ap. B, incs. 1 y 5.a). Base: el mayor entre precio y valuación fiscal por 24,8370 (Código Fiscal, Ley 10.397, art. 263; Ley 15.558, art. 41). La vivienda única está exenta solo con valuación fiscal de hasta ARS 1.154.400, sin regla de excedente (Código, art. 297, inc. 29.a; Ley 15.558, art. 43).

Registro y escribano. El Registro de la Propiedad de la Capital cobra el 1 por mil de la operación (Decreto 1487/1986, art. 2, sustituido por el Decreto 902/2024), más formularios en módulos de ARS 300 desde el 3/8/2026 (Disp. DGRPICF 6/2026, arts. 1 y 8, Anexo I). En Provincia, 4 por mil por inscripción (Ley 15.558, art. 59) más 2 por mil, mínimo ARS 42.000 (Ley 10.295, art. 3, según Ley 15.558, art. 73). No se halló escala oficial vigente de honorarios notariales: se pactan, más 21% de IVA (sin confirmar).

Impuestos nacionales. El ITI del 1,5% se derogó desde el 8/7/2024 (Ley 27.743, art. 67). La ganancia del vendedor persona humana, gravada al 15% (Ley de Ganancias, art. 99), está exenta en ventas desde el 1/1/2026, resida o no (Ley 27.802, art. 192; Decreto 406/2026, art. 2).

Después de comprar. CABA cobra ABL e Inmobiliario en 12 cuotas (Inmobiliario de 0,60% a 1,20% marginal sobre la VFH, ABL del 0,80% de la VFH ajustado por barrio), con tope anual del 1% del valor de mercado (Ley 6.927, Anexo, arts. 41, 42 y 45). En Provincia, inmobiliario de 0,028% a 2,363% (Ley 15.558, art. 6) más tasas municipales (sin confirmar). Bienes Personales del no residente: 0,50% del valor al 31 de diciembre, vía un responsable sustituto local, o 1,00% si el inmueble inexplotado o alquilado es de una sociedad del exterior (Ley 23.966, art. 26).

Qué cambia la respuesta

  • Es su vivienda única. Quedan exentos los primeros ARS 226.100.000. Sobre el excedente de ARS 8.485.000 se pagan ARS 296.975 (US$ 189,89), si rige el 3,5% (sin confirmar).
  • Valor igual o inferior a ARS 226.100.000 (US$ 144.574 al MEP del 23/10/2026). Toda la base paga 2,7%.

Ejemplo práctico (ARS y USD)

Un no residente compra en CABA un departamento de US$ 150.000 de contado, no como vivienda, por encima de la VFH y el VIR. Dólar MEP de ARS 1.563,90 por US$ del 23/10/2026, dato del encargo editorial (sin confirmar) (cotización en vivo).

Paso o concepto Plazo Costo ARS Costo USD
Sellos, mitad del comprador (3,5%) Día 10 del mes siguiente 4.105.237,50 2.625,00
Escribano (supuesto 1% del precio, sin fuente) Al firmar 2.345.850,00 1.500,00
IVA 21% del honorario Al firmar 492.628,50 315,00
Tasa del Registro, 1 por mil Al inscribir 234.585,00 150,00
Minuta de inscripción, 50 módulos Al inscribir 15.000,00 9,59
Certificados: dominio (40) y dos de inhibición (10 c/u) Antes de escriturar (sin confirmar) 18.000,00 11,51
Total del comprador 7.211.301,00 4.611,10
  1. Precio: 150.000 × 1.563,90 = ARS 234.585.000. Supera ARS 226.100.000: 3,5% sobre todo.
  2. Sellos: 234.585.000 × 3,5% = ARS 8.210.475 (US$ 5.250). Mitad del comprador: ARS 4.105.237,50.
  3. Registro: 234.585.000 / 1.000 = 234.585. Módulos: (50 + 40 + 10 + 10) × 300 = 33.000. Su reparto es costumbre (sin confirmar).
  4. Escribano: 1% = 2.345.850, más IVA de 492.628,50.

Costo total: ARS 7,21 millones (US$ 4.611, 3,1% del precio) además del precio, más comisión inmobiliaria si la hay (sin confirmar), en semanas de la oferta a la escritura (sin confirmar). Luego, Bienes Personales de hasta ARS 1.172.925 (US$ 750) por año sobre el costo, antes de amortizaciones (Ley 23.966, arts. 22, inc. a, y 26), más ABL e Inmobiliario según la VFH.

Errores comunes

  • Firmar el boleto sin escribano y olvidarse de sellos. Sin agente de recaudación, cualquier parte lo paga en AGIP dentro de 15 días corridos (AGIP, Sellos). Va a cuenta de la escritura si esta llega en 120 días o la firma el mismo comprador (Código, art. 334).
  • Un vendedor no residente demora la escritura. Su representante pide en ARCA el certificado de retención con 20 días corridos de anticipación (RG AFIP 2139/2006, arts. 20 y 27). La RG no se adaptó a la exención de 2026: no está claro qué se pide al vendedor persona humana (sin confirmar).
  • Usar un libre deuda vencido. Los certificados de libre deuda de la Ciudad valen solo en su mes de emisión (Código, art. 96).

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero paga más impuestos para comprar? No, CABA no fija otra alícuota. La diferencia está en Bienes Personales.

¿Quién paga los sellos, comprador o vendedor? Todos responden por el total (Código, art. 357). La mitad cada uno es costumbre, no ley (sin confirmar): conviene dejarla escrita en el boleto.

¿El vendedor paga Ganancias? Si es persona humana, no, en ventas desde el 1/1/2026 (Decreto 406/2026, art. 2). Las sociedades, sí.

¿Se inscribe más rápido si la escritura es digital? Desde el 2/11/2026 y por 12 meses, el Registro de la Capital da plazos de urgente al testimonio digital ingresado en forma remota con firma digital del escribano (Disp. DGRPICF 12/2026, arts. 1, 2 y 6). No aclara si se cobra el adicional (sin confirmar).

Publicado el 27 de octubre de 2026 a partir de nuestro borrador de investigación. Los puntos marcados (sin confirmar) todavía no se contrastaron con el texto oficial; antes de actuar, revisá las fuentes primarias enlazadas.

Fuentes primarias

  1. Código Fiscal CABA T.O. 2026, Anexo I del Decreto 172/2026, arts. 96, 325, 334, 357, 358, 362, 365 inc. 1: http://api-restboletinoficial.buenosaires.gob.ar/download/5068884 (sin confirmar); Decreto 172/2026: https://www.agip.gob.ar/normativa/decretos/2026/decreto-n-172-2026 (2. Ley 6.927 CABA, Ley Impositiva 2026, Anexo, arts. 34, 37, 41, 42, 45: https://www.agip.gob.ar/normativa/leyes/2025/ley-n-69272025 y http://imagenes.agip.gob.ar/filemanager/source/Resoluciones%20Anexos/2025/Ley%206927/PL-LEY-LCABA-LCBA-6927-25-ANX.pdf
  2. AGIP, Impuesto de Sellos, consultado el 26/10/2026: https://www.agip.gob.ar/impuestos/sellos; Inmobiliario y ABL: https://www.agip.gob.ar/impuestos/inmobiliario-abl (4. Código Fiscal PBA, Ley 10.397, texto actualizado, arts. 263, 297 inc. 29: https://normas.gba.gob.ar/ar-b/ley/1986/10397/6417
  3. Ley 15.558 PBA, Ley Impositiva 2026, arts. 6, 39, 41, 43, 59, 73: https://normas.gba.gob.ar/ar-b/ley/2025/15558/554025 (sin confirmar)
  4. Decreto 1487/1986, art. 2, sustituido por el Decreto 902/2024: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/135000-139999/135183/texact.htm y https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/405000-409999/405188/norma.htm
  5. Disp. DGRPICF 6/2026, arts. 1 y 8, Anexo I: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/427961/norma.htm
  6. Disp. DGRPICF 12/2026, arts. 1, 2, 3 y 6, BO 23/10/2026: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/430000-434999/431567/norma.htm
  7. Ley 27.743, art. 67, BO 8/7/2024: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/400000-404999/401268/norma.htm
  8. Ley de Impuesto a las Ganancias T.O. 2019, art. 99: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/330000-334999/332890/texact.htm (; ficha en)
  9. Ley 27.802, art. 192, BO 6/3/2026: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/420000-424999/423680/norma.htm (; ficha 12. Decreto 406/2026, art. 2, BO 1/6/2026: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/426274/norma.htm (; ficha 13. Ley 23.966, Título VI (Bienes Personales), arts. 22 inc. a y 26: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/365/texact.htm
  10. RG AFIP 2139/2006, arts. 20 y 27: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/120000-124999/120728/texact.htm

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