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Guía · Inmuebles

¿Qué impuestos se pagan al vender una propiedad en Argentina?

Última revisión: 27 oct 2026 · Estado: en cambio

Respuesta corta. Si vende una persona humana, residente o no, hoy no paga impuestos nacionales por la venta. El ITI del 1,5% se derogó el 8/7/2024 y la ganancia cedular del 15% está exenta en ventas desde el 1/1/2026. Queda la parte del vendedor en el impuesto de sellos provincial, más certificados y escribano. Las sociedades siguen pagando.

Al 26 de octubre de 2026. Normas vigentes a esa fecha.

La norma

ITI, derogado. La Ley 23.905 gravaba con el 1,5% (quince por mil) el precio de venta de inmuebles de personas humanas (Ley 23.905, arts. 7, 8, 11 y 13). El art. 14 permitía no pagarlo al reemplazar la única vivienda. La Ley 27.743, art. 67, derogó todo el Título VII (arts. 7 a 18), opción de reemplazo incluida, desde su publicación en el Boletín Oficial el 8/7/2024.

Ganancia cedular del 15%, de 2018 a 2025. La persona humana pagaba 15% sobre precio menos costo actualizado por IPC y gastos (Ley de Impuesto a las Ganancias, art. 99). Solo para inmuebles comprados desde el 1/1/2018; los anteriores seguían con ITI (Ley 27.430, art. 86, inc. a). La casa habitación estaba exenta (Ley 27.430, art. 21). Al no residente le retenía el comprador residente (Decreto 862/2019, art. 258).

Exenta desde el 1/1/2026. El art. 26, inc. n), segundo párrafo, de la ley, sustituido por la Ley 27.802, art. 192 (BO 6/3/2026), exime las ventas del art. 99 hechas desde esa fecha. El Decreto 406/2026, art. 2 (BO 1/6/2026), la extiende a personas humanas y sucesiones "residentes en el país o en el exterior".

Sellos. En CABA la base es el mayor entre el precio, la Valuación Fiscal Homogénea y el valor inmobiliario de referencia de AGIP (Código Fiscal T.O. 2026, art. 325). La alícuota es 3,5%, o 2,7% si ese valor no supera ARS 226.100.000 (Ley 6.927, Anexo, art. 34). Ambas partes responden por el total y el escribano lo recauda (Código, arts. 357 y 362). En Provincia de Buenos Aires la escritura paga 2% (Ley 15.558, art. 39, ap. B, inc. 5.a). La mitad para cada parte es costumbre; ninguna ley lo dice (sin confirmar).

Certificados del Registro. Para escriturar se piden certificado de dominio (40 módulos) e inhibición (10 módulos), a ARS 300 el módulo desde el 3/8/2026 (Disp. DGRPICF 6/2026, arts. 1 y 8, Anexo I). En CABA no se escritura sin libre deuda de la Ciudad (Código, art. 96).

Qué cambia la respuesta

  • Vende una sociedad. La exención es solo para personas humanas y sucesiones indivisas. Una sociedad del exterior paga 35% sobre una ganancia presunta del 50% del precio: aquí ARS 41.052.375 (US$ 26.250), u optar por la ganancia real (Ley de Ganancias, arts. 102 y 104, inc. h).
  • Fecha de la venta. Con boleto y posesión la venta ya existe, aunque falte la escritura (Ley de Ganancias, art. 3): un boleto de 2025 con posesión es venta de 2025.
  • Provincia de Buenos Aires. Escritura al 2%. Si el precio es la base mayor, la mitad del vendedor es ARS 2.345.850 (US$ 1.500). (Código Fiscal PBA, art. 263; Ley 15.558, art. 41).
  • Valor igual o inferior a ARS 226.100.000 (US$ 144.574 al MEP del 23/10/2026). En CABA toda la base paga 2,7%.

Ejemplo práctico (ARS y USD)

Una persona humana vende en noviembre de 2026 un departamento en CABA a US$ 150.000. Caso A: lo compró en 2015. Caso B: lo compró en 2020 por US$ 110.000. El precio es el mayor valor para sellos. Dólar MEP de ARS 1.563,90 por US$ del 23/10/2026, dato del encargo editorial (sin confirmar) (cotización en vivo).

Paso o concepto Plazo Costo ARS Costo USD
ITI 1,5% (solo caso A, antes del 8/7/2024) Derogado 0 0
Cedular 15% sobre la ganancia (solo caso B, antes de 2026) Exenta desde el 1/1/2026 0 0
Sellos, mitad del vendedor del 3,5% Lo retiene el escribano en la escritura 4.105.237,50 2.625,00
Certificados de dominio e inhibición, 50 módulos (sin confirmar) Antes de escriturar 15.000,00 9,59
Honorario del escribano, parte vendedora Al firmar (sin confirmar) (sin confirmar)
Total del vendedor, rubros con fuente 4.120.237,50 2.634,59
  1. Precio: 150.000 × 1.563,90 = ARS 234.585.000. Supera ARS 226.100.000: 3,5% sobre todo.
  2. Sellos: 234.585.000 × 3,5% = ARS 8.210.475 (US$ 5.250). Mitad del vendedor: ARS 4.105.237,50.
  3. Caso A: el ITI habría sido 234.585.000 × 1,5% = ARS 3.518.775 (US$ 2.250). Desde el 8/7/2024 es cero.
  4. Caso B: antes de 2026 se pagaba 15% del precio menos el costo en pesos actualizado por IPC. No se estima en dólares porque la ganancia se mide en pesos. En 2026 es cero.
  5. Certificados: (40 + 10) × 300 = ARS 15.000. A y B quedan iguales.

Costo total: unos ARS 4,12 millones (US$ 2.635, 1,8% del precio), más escribano y comisión inmobiliaria (sin confirmar). Si el comprador no paga, el vendedor responde por los ARS 8.210.475.

Errores comunes

  • Vendedor no residente sin el certificado de ARCA. Su representante debe pedir el "certificado de retención" al menos 20 días corridos antes de escriturar, por el servicio "Transferencia de Inmuebles" con clave fiscal (RG 2139, arts. 20 y 27). Sin cambios desde la RG 2569/2009, no se adaptó a la exención de 2026. Consulte al escribano desde el boleto (sin confirmar).
  • Creer que se debía algo por ventas del 8/7/2024 al 31/12/2025 de inmuebles comprados antes de 2018. No pagaban ITI ni cedular, según nuestra lectura de la Ley 27.430, art. 86, inc. a y la Ley 27.743, art. 67, no de ARCA (sin confirmar).
  • Creer que la exención cubre a todos. La venta de una empresa unipersonal queda fuera del art. 99 y de la exención (Decreto 862/2019, art. 157). Loteos y desarrollos son ganancia empresarial (Ley de Ganancias, art. 53, inc. f). Quien vende seguido queda en zona gris (sin confirmar).

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero paga Ganancias o ITI si vende su departamento? Si es persona humana y vende desde el 1/1/2026, no paga ninguno (Decreto 406/2026, art. 2; Ley 27.743, art. 67). Una sociedad del exterior, sí.

¿El vendedor paga sellos? Sí. Las dos partes responden por el total (Código Fiscal CABA, art. 357). Dejar escrito el reparto en el boleto.

¿Cuánto dura el libre deuda de la Ciudad? Vale solo el mes en que se emite (Código Fiscal CABA, art. 96). Si la firma pasa de mes, se pide otro.

¿Hay que informar la venta en la declaración jurada? Probablemente, como ganancia exenta, pero no hallamos norma de ARCA sobre cómo (sin confirmar).

Publicado el 27 de octubre de 2026 a partir de nuestro borrador de investigación. Los puntos marcados (sin confirmar) todavía no se contrastaron con el texto oficial; antes de actuar, revisá las fuentes primarias enlazadas.

Fuentes primarias

  1. Ley 23.905, Título VII, arts. 7, 8, 11, 13 y 14: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/305/texact.htm
  2. Ley 27.743, art. 67, BO 8/7/2024: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/400000-404999/401268/norma.htm
  3. Ley 27.430, arts. 21 y 86, inc. a, BO 29/12/2017: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/305000-309999/305262/texact.htm
  4. Ley de Impuesto a las Ganancias, T.O. 2019, arts. 3, 26 inc. n, 53, 99, 102 y 104 inc. h: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/330000-334999/332890/texact.htm
  5. Ley 27.802, art. 192, BO 6/3/2026: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/420000-424999/423680/norma.htm
  6. Decreto 862/2019, texto actualizado, arts. 157, 184 y 258: https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/decreto-862-2019-332991/actualizacion
  7. Decreto 406/2026, art. 2, BO 1/6/2026: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/426274/norma.htm
  8. RG AFIP 2139/2006, arts. 20 y 27, y sus modificaciones: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/120000-124999/120728/texact.htm
  9. Código Fiscal CABA T.O. 2026, Anexo I del Decreto 172/2026, arts. 96, 325, 357 y 362: http://api-restboletinoficial.buenosaires.gob.ar/download/5068884 (sin confirmar)
  10. Ley 6.927 CABA, Ley Impositiva 2026, Anexo, art. 34: https://www.agip.gob.ar/normativa/leyes/2025/ley-n-69272025
  11. Ley 15.558 PBA, Ley Impositiva 2026, arts. 39 y 41: https://normas.gba.gob.ar/ar-b/ley/2025/15558/554025; Código Fiscal PBA, Ley 10.397, art. 263: https://normas.gba.gob.ar/ar-b/ley/1986/10397/6417
  12. Disp. DGRPICF 6/2026, arts. 1 y 8, Anexo I: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/427961/norma.htm

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