Zonas de seguridad de frontera y límites a la tierra rural para compradores extranjeros en Argentina

Reglas clave

1. La base legal de la zona de seguridad de frontera

Decreto Ley 15.385/1944. Firmado el 13 de junio de 1944 y publicado en el BO el 25 de abril de 1945 (registro de Infoleg), ratificado por la Ley 12.913.

• Art. 1. Crea "zonas de seguridad" en todo el país: una franja a lo largo de la frontera terrestre y marítima ("zonas de seguridad de fronteras") y un cinturón alrededor de establecimientos militares o civiles de especial interés para la defensa nacional ("zonas de seguridad del interior").
• Art. 2. El ancho lo fija el Poder Ejecutivo según la situación, la población, los recursos y los intereses de la defensa, y no puede superar 150 km en la frontera terrestre, 50 km en la marítima y 30 km en las zonas del interior. Los centros urbanos quedan sujetos a una "reglamentación especial".
• Art. 3. Las gobernaciones militares, las bases aéreas y navales, los cuarteles y demás dependencias directas de las fuerzas armadas son "zonas militares" y quedan excluidas de las zonas de seguridad.
• Art. 4 (sustituido por la Ley 23.554, art. 42). "Declárase de conveniencia nacional que los bienes ubicados en la zona de seguridad pertenezcan a ciudadanos argentinos nativos. La Comisión Nacional de Zonas de Seguridad ejercerá en dicha zona la policía de radicación con respecto a las transferencias de dominio, arrendamientos o locaciones, o cualquier forma de derechos reales o personales, en virtud de los cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles, a cuyo efecto otorgará o denegará las autorizaciones correspondientes."
• Art. 7(e) y (f). La Comisión puede expropiar o hacer expropiar, por decreto del Poder Ejecutivo, los bienes que deban adquirirse a los fines del art. 4, y presta su conformidad "a los efectos de los artículos 4 y 9".
• Art. 9 (sustituido por la Ley 23.554, art. 44). La Comisión también considera y resuelve, dentro de su jurisdicción, las solicitudes de concesiones y permisos que las autoridades nacionales, provinciales y municipales deben otorgar para servicios públicos, comunicaciones, transporte, pesca marítima y fluvial, "toda fuente de energía" e industrias de cualquier tipo de interés para la defensa nacional. Por eso el Formulario 1 oficial tiene casilleros para permisos, concesiones y licencias, explotación forestal y radicación industrial (ver la sección 6 más abajo).
• Art. 11. Los funcionarios públicos que cometan los delitos de los arts. 248 a 253 del Código Penal en relación con el decreto son castigados con esas penas.
• Ley 22.153 (31 de enero de 1980) agregó al art. 4 un párrafo según el cual el dominio de inmuebles urbanos o rurales del Estado nacional, provincial o municipal ubicados en zonas de seguridad no puede adquirirse por prescripción (usucapión). El texto actualizado del DL 15.385 en Infoleg muestra el art. 4 solo en la redacción de la Ley 23.554 de 1988 y no reproduce ese párrafo (sin confirmar).

El Decreto 32.530/1948 (21 de octubre de 1948, BO 25 de octubre de 1948) indica a escribanos y funcionarios cómo actuar:

• Art. 1: los funcionarios deben tener presente "la conveniencia de que todos los habitantes sean argentinos nativos sin antecedentes desfavorables, o argentinos naturalizados con arraigo comprobado en el país o, por excepción, extranjeros de reconocida buena conducta" cuya radicación pueda considerarse definitiva, con familia argentina, o que vengan a instalar comercios o industrias importantes para la economía, "excepto los extranjeros del país limítrofe con la zona de las tierras solicitadas".
• Art. 2: todo escribano que deba otorgar una transferencia o un arrendamiento de inmuebles en zona de seguridad está obligado a solicitar la autorización y a dejar constancia al pie de la escritura de que fue obtenida.
• Art. 4: los actos jurídicos no otorgados ante funcionario público no serán reconocidos ni inscriptos sin autorización previa.
• Art. 7: el registro de la propiedad inmueble debe rechazar la inscripción de toda escritura, contrato u otro documento sobre transferencia o arrendamiento de inmuebles en la zona que no tenga la constancia de la autorización previa, y debe comunicar el rechazo a la Comisión.
• Art. 8: quedan excluidos los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires.

La Res. 166/2009 no repite la exclusión de los nacionales del país limítrofe del Decreto 32.530, art. 1. Las fuentes no documentan si sigue influyendo en las decisiones (sin confirmar).

El Decreto 9329/1963 (BO 4 de noviembre de 1963) reglamenta la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad. El art. 8(g) de su Anexo I dispone que la Comisión eleva al Poder Ejecutivo los pedidos de reconsideración de sus denegatorias, o informa sobre los pedidos de reconsideración contra denegatorias del Poder Ejecutivo. El Decreto 27/2017 (BO 10 de enero de 2017) sustituyó el art. 1 de ese Anexo y ubicó a la Comisión dentro de la Secretaría de Fronteras del Ministerio de Seguridad; sus considerandos dejan constancia de que, desde el Decreto 887/1994, "la única zona de seguridad actualmente vigente es la Zona de Seguridad de Fronteras".

2. La geografía: Decreto 253/2018

El Decreto 253/2018 (firmado el 27 de marzo de 2018, BO 28 de marzo de 2018, N.º 33.841) es la definición vigente de la zona.

• Art. 1. La superficie de la Zona de Seguridad de Fronteras es la descripta en el Anexo I (IF-2018-12720620-APN-UCG#MSG).
• Art. 2. La Zona de Frontera para el Desarrollo de la Ley 18.575 tiene la misma extensión geográfica que la Zona de Seguridad de Fronteras terrestre.
• Art. 4. Aprueba los mapas oficiales elaborados por el Instituto Geográfico Nacional: un mapa nacional y uno para cada una de Entre Ríos, Corrientes, Misiones, Chaco, Formosa, Salta, Jujuy, Catamarca, La Rioja, San Juan, Mendoza, Neuquén, Río Negro, Chubut, Santa Cruz y Tierra del Fuego.
• Art. 5. Faculta al Ministerio de Seguridad a excluir centros urbanos determinados del control de radicación. No se encontró ninguna resolución de exclusión en las fuentes (sin confirmar).
• Art. 6. Deroga el Decreto 887/1994 y su modificatorio, el Decreto 1648/2007.

El Anexo I en términos simples (zona terrestre). El texto describe el límite interior de la zona; todo lo que queda entre esa línea y el límite internacional está adentro.

Solo zona marítima (Anexo I, parte B.VI). Una franja costera en Santa Cruz, Chubut y Río Negro cuya línea interior va desde Punta Bustamante por la Ruta Nacional 3, las Rutas Provinciales 47, 83, 62 y 66, Antonio de Biedma, la Ruta Nacional 281, la Ruta 3, la Ruta Provincial 43 hasta Pico Truncado, una línea hasta Holdich, la Ruta Provincial 37 hasta Pampa del Castillo, la Ruta 3 hasta Río Negro, hasta la Ruta A025 y la Ruta Provincial 1, y luego hacia el sur hasta el Atlántico. El ejido de Rawson queda excluido (sin confirmar).

Localidades divididas (Anexo I, parte VII). El ejido municipal (ejido) de toda localidad atravesada por la línea de cualquiera de las dos zonas se considera incluido en su totalidad. Esta regla atrapa a los compradores que solo miran de qué lado de la ruta queda el lote.

La Patagonia y los Andes en la práctica. Si se lee el Anexo I junto con el mapa de Río Negro aprobado por el art. 4 (IF-2017-27215597-APN-SECF#MSG), el límite interior en Río Negro pasa al este de San Carlos de Bariloche por la Ruta 1S40, de modo que Bariloche, Dina Huapi, Villa Mascardi y El Bolsón aparecen dentro de la zona; en Neuquén la línea sigue la Ruta 40 por Zapala y deja la zona de lagos (Junín de los Andes, San Martín de los Andes, Villa La Angostura) del lado de la frontera; en Chubut, el Anexo II describe el área de desarrollo de Epuyén como "la parte del departamento Cushamen incluida en la Zona de Seguridad de Fronteras" (sin confirmar). En Mendoza la línea interior incluye Uspallata y sigue hacia el sur por las Rutas Provinciales 89, 94 y 92 y la Ruta 40, lo que podría dejar partes del Valle de Uco alto dentro de la zona (sin confirmar). En la Puna, la línea por Susques, San Antonio de los Cobres, Salar de Pocitos y El Peñón deja gran parte del altiplano de Jujuy, Salta y Catamarca dentro de la zona (sin confirmar).

3. Quién decide en octubre de 2026

La cadena de autoridad cambió varias veces y es lo primero que hay que tener claro en cualquier expediente.

Puntos a tener en cuenta:

• La Res. JGM 65/2026, art. 4, revocó la Res. 2/2026 del ex Ministerio del Interior. Infoleg registra dos modificaciones posteriores, la Res. JGM 70/2026 (BO 24 de agosto de 2026) y la Res. JGM 78/2026 (BO 1 de octubre de 2026); según el texto actualizado de Infoleg sustituyeron los Anexos I y III y el punto 3 del Anexo I, no el Anexo II. Por lo tanto, la delegación en la VGI se mantiene tal como fue publicada.
• El DNU 571/2026 también le da al Jefe de Gabinete la competencia de "intervenir en la aplicación de la Ley 22.352" (Ley de Fronteras) "en todo lo relacionado con la preservación de la seguridad de las áreas y zonas de frontera" (nuevo art. 16, inciso 80, de la Ley de Ministerios). No menciona expresamente el DL 15.385.
• Hay un cabo suelto estructural: el Decreto 27/2017 sigue ubicando a la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad bajo el Ministerio de Seguridad, mientras que la facultad de previa conformidad que el DL 15.385, art. 4 le asigna a la Comisión la ejerce en la práctica la estructura de Interior (hoy la VGI) según la Res. 166/2009 y la Res. JGM 65/2026. Las fuentes no explican cómo encajan ambas cosas (sin confirmar).
• La página del trámite en argentina.gob.ar ahora está bajo "Jefatura de Gabinete de Ministros > Vicejefatura de Gabinete del Interior > Asuntos Políticos > Dirección Nacional de Asuntos Técnicos de Fronteras", pero todavía indica la "Mesa de Entradas del Ministerio del Interior", 25 de Mayo 145, planta baja, CABA, para la consulta de expedientes (lunes a viernes, de 11:00 a 13:00), y una dirección de correo electrónico del viejo dominio mininterior.

4. Res. 166/2009: quién necesita conformidad y por qué vía

La Res. 166/2009 se firmó el 20 de febrero de 2009 y se publicó en el BO 31.608 el 5 de marzo de 2009. Reemplazó un conjunto disperso de resoluciones de 1995 a 1998 de la ex Superintendencia Nacional de Fronteras y de la Comisión (art. 2). Fue modificada por la Res. 434/2010 (firmada el 19 de mayo de 2010, BO 27 de mayo de 2010), que sustituyó los arts. 12, 16, 21, 24(a) y (e) y 29 y los formularios del Anexo A.

Personas humanas (Título III, Capítulo I).

• Los argentinos nativos y los argentinos por opción están exentos en toda la zona (art. 3).
• Los argentinos naturalizados con más de cinco años desde la naturalización están exentos (art. 4).
• Ambas exenciones se aplican solo si la persona no tiene antecedentes judiciales que afecten la seguridad y la defensa nacional y puede firmar la declaración jurada del Formulario 5 (art. 5). El escribano deja constancia de la exención en la escritura, citando la Res. 166/2009, guarda el original del Formulario 5 en el protocolo y envía copia certificada de la escritura con el duplicado del Formulario 5 dentro de los 30 días (art. 6).

Personas jurídicas (Título III, Capítulo II).

• Definición de "persona jurídica extranjera" (art. 7): (a) constituida en el exterior; (b) constituida en Argentina cuando personas humanas extranjeras o sociedades constituidas en el exterior son titulares de la mayoría del capital o tienen los votos necesarios para prevalecer en las asambleas; (c) constituida en Argentina y controlada por una sociedad extranjera, o vinculada a ella en más del 25%, en los términos del art. 33 de la LGS.
• Cambios societarios (art. 8): se necesita previa conformidad para las escrituras de transformación, fusión o escisión de sociedades cuyo patrimonio incluya inmuebles en zona de seguridad, y para las transferencias de acciones suficientes para otorgar el control de una sociedad propietaria de esos inmuebles. Todo cambio societario posterior que altere la titularidad autorizada debe informarse a la autoridad dentro de los 60 días.

Inmuebles rurales (Título IV).

• Las personas humanas extranjeras tienen que acreditar 10 años de residencia ininterrumpida en Argentina (art. 9), con documentación emitida por la Dirección Nacional de Migraciones; otras pruebas pueden aceptarse en forma supletoria (art. 10). Sin los 10 años, la conformidad solo puede darse por vía de excepción después de cumplir el Título VII, Capítulo II (art. 9, segundo párrafo).
• Las personas jurídicas extranjeras siempre tienen que usar la vía de excepción (art. 11).
• Las personas jurídicas argentinas (no extranjeras según el art. 7) presentan una solicitud ordinaria con los Formularios 1, 2, 3 y 4, certificados de antecedentes penales de los directores emitidos por el Registro Nacional de Reincidencia, el estatuto, el acta de designación del directorio vigente, el último balance aprobado, constancia actualizada de la composición accionaria y una indicación precisa del acto y del destino previsto para la tierra, todo certificado por escribano (art. 12, sustituido por la Res. 434/2010).

Inmuebles urbanos (Título V).

• Centro urbano es todo terreno dividido en manzanas o unidades equivalentes, delimitado total o parcialmente por calles, y las parcelas sin subdividir rodeadas por esas manzanas, destinado a asentamiento humano intensivo con usos residenciales, redes de servicios y calles pavimentadas o mejoradas (art. 13).
• Localidades exentas: los centros urbanos enumerados en el Anexo B están exentos cualquiera sea la nacionalidad o la naturaleza jurídica del comprador (art. 14). El texto de Infoleg imprime el título del Anexo B pero no la lista (sin confirmar).
• Las personas jurídicas argentinas están exentas en todos los centros urbanos de las zonas (art. 15).
• Las personas humanas extranjeras, las personas jurídicas extranjeras y los argentinos naturalizados hace menos de cinco años están exentos en localidades que no figuran en el Anexo B si la superficie total no supera 5.000 m² y el destino no implica fines de lucro (art. 16, sustituido por la Res. 434/2010).
• Estas exenciones urbanas exigen que el comprador no tenga antecedentes judiciales que afecten la seguridad y la defensa y que firme el Formulario 6 (art. 17). El escribano cita la Res. 166/2009 en la escritura, guarda el original del Formulario 6 y envía copia certificada de la escritura con el duplicado del Formulario 6 dentro de los 30 días (art. 17).
• Todo lo demás (comprador extranjero, lote de más de 5.000 m² o con fines de lucro, localidad que no figura en el Anexo B) va por la vía de excepción (art. 18).

Requisitos generales (Título VI).

• Antecedentes penales (art. 19): se exigen antes de resolver. En el caso de sociedades, los del presidente y los directores titulares o los socios gerentes. Para personas humanas o sociedades extranjeras, un certificado del país de residencia, traducido y legalizado. Solo cuentan las sentencias firmes.
• Dispensa (art. 20): el funcionario puede dispensar los antecedentes cuando el solicitante tiene una "reconocida trayectoria" en el ámbito nacional e internacional.
• Grupos de delitos (art. 21, sustituido por la Res. 434/2010): (1) delitos que afectan directamente la seguridad y la defensa nacional (traición, delitos contra la paz y la dignidad de la Nación, rebelión, sedición, Leyes 13.985, 14.034 y 20.840); (2) delitos propios de la zona de frontera (contrabando según el Código Aduanero, narcotráfico según la Ley 23.737, corrupción y trata según el art. 125 del Código Penal, abigeato); (3) otros delitos, evaluados caso por caso.
• Arraigo en el país (art. 22): son factores positivos tener cónyuge o hijos argentinos, la integración en la comunidad, el tiempo de residencia continua y cualquier otra prueba de vínculo con la zona; es un factor negativo la nacionalidad extranjera de hijos nacidos después de que el solicitante ingresó a Argentina, obtuvo la residencia permanente o se naturalizó.

Vía de excepción (Título VII).

• El expediente comprende los Formularios 1, 2 y 3 en original (art. 24(a), sustituido). Las sociedades agregan el Formulario 4, el estatuto, el acta de la última designación de directorio, el último balance aprobado y constancia actualizada de la composición accionaria, certificados por escribano y, si están en idioma extranjero, traducidos y legalizados (art. 24(b)). El solicitante indica con precisión el acto jurídico y el destino del inmueble (art. 24(c)). Las sociedades acreditan el cumplimiento del art. 118 y siguientes de la LGS (art. 24(d)).
• Proyecto de inversión (art. 24(e)): firmado por la autoridad societaria facultada, con indicación como mínimo del monto de capital a invertir, cronograma de inversión, etapas del proyecto, fuentes de financiamiento y nacionalidad de la mano de obra, más el cumplimiento de cualquier marco regulatorio específico aplicable a la actividad. Se presta "especial atención" a los proyectos declarados de interés nacional, provincial o municipal, de inicio inmediato, que promuevan el desarrollo regional, ubicados en áreas de menor desarrollo y que empleen principalmente mano de obra argentina. El texto está redactado para sociedades ("autoridad societaria"); no se explicita cómo se aplica a una persona humana que va por la vía de excepción (sin confirmar).
• Aprobación condicionada (art. 25): la aprobación queda condicionada a la ejecución del proyecto de inversión.
• Obligaciones que impone la aprobación (art. 26): (a) copia certificada de la escritura o del contrato; (b) un informe detallado cada seis meses sobre las etapas del proyecto; (c) nóminas periódicas de personal, con constancia de situación migratoria regular del personal extranjero; (d) para sociedades, el compromiso irrevocable de los accionistas de aportar los fondos del proyecto para un aumento de capital; (e) inspecciones de autoridades nacionales, provinciales o municipales.
• Sin nuevas solicitudes (art. 27) del solicitante aprobado por excepción hasta que acredite el cumplimiento de todas estas obligaciones.

Otras reglas.

• Compras "en comisión" (art. 28): si el dominio pasa directamente del comitente al comprador final en un solo acto, solo el comprador final necesita conformidad; si pasa primero al comisionista, este necesita conformidad y después el comprador final necesita la suya.
• Trámite abreviado (art. 29, sustituido): dentro de un año desde una resolución favorable, puede presentarse una nueva solicitud solo con el Formulario 1, el Formulario 3 (firma certificada por escribano) y el Formulario 7 (declaración jurada de que, en el caso de sociedades, el directorio y la composición accionaria no cambiaron desde la resolución favorable).
• Exenciones previstas en la norma (Título X): el Estado nacional, provincial y municipal y sus entes y las sociedades con participación estatal mayoritaria (art. 30); las transferencias entre cónyuges por disolución del régimen patrimonial del matrimonio (art. 31); los derechos de uso y habitación con fines turísticos (art. 32); las transmisiones por causa de muerte y las particiones derivadas de una sucesión, incluidas las particiones extrajudiciales que no incorporen otros inmuebles de la zona para compensar (arts. 33 y 34); las particiones entre condóminos que sean todos argentinos naturalizados (art. 35); las transferencias de ascendientes a herederos forzosos (art. 36).
• Escribanos (Título XI): el escribano puede adjuntar un "informe referencial" con información útil sobre el solicitante (art. 37) y tiene que enviar copia certificada de la escritura autorizada dentro de los 30 días (art. 38).
• Vigencia (Título XII): un año desde el otorgamiento para tierras privadas; vencido ese plazo, la conformidad caduca automáticamente y la escritura firmada con ella se considera firmada sin autorización, con las responsabilidades legales que eso implica (art. 39); dos años para tierras públicas (fiscales) (art. 40).

5. Los formularios oficiales y el trámite por TAD

La DNATF publica los formularios en argentina.gob.ar ("Formularios, Solicitud de Previa Conformidad"), en versiones 2020 para los Formularios 1 a 7 y una versión 2024 para el Formulario 8.

Todos los formularios de declaración jurada advierten que cualquier falsedad anula la autorización (Formularios 2 y 4) o hace que las escrituras resultantes sean de nulidad absoluta (Formularios 5, 6 y 7), sin perjuicio de otras acciones.

TAD. El instructivo oficial para escribanos ("Instructivo TAD, Solicitud de Previa Conformidad", argentina.gob.ar) muestra que:

• El trámite se llama "Solicitud de Previa Conformidad" en TAD y se presenta en línea. La descripción en TAD repite que abarca transferencias de dominio, arrendamientos, locaciones o cualquier entrega de posesión o tenencia, y transferencias de acciones o cambios en la estructura societaria, y que el trámite abreviado está disponible dentro del año desde una resolución favorable (Res. 166/2009 y Res. 434/2010).
• Los escribanos primero tienen que inscribirse enviando el Formulario 8 por correo electrónico a la DNATF.
• Los documentos pueden subirse con o sin firma digital; algunos campos solo aceptan documentos con firma digital. Los datos del Formulario 1 son obligatorios y se pueden agregar hasta 10 Formularios 1. El instructivo también explica cómo adjuntar los Formularios 5 y 6, lo que significa que los casos exentos (compradores argentinos, lotes urbanos chicos) también se informan por TAD.
• Las notificaciones y las tareas pendientes (pedidos de documentación adicional) llegan por la cuenta de TAD.

Registro de escribanos (Res. 422/2011, BO 11 de mayo de 2011). Crea el "Registro Nacional Único de Escribanos Públicos actuantes". Sus considerandos dicen que se creó porque se habían otorgado escrituras en zonas de seguridad sin previa conformidad. Todo escribano, titular o adscripto de un registro, que intervenga en expedientes de previa conformidad o en escrituras que requieran los Formularios 5 o 6 tiene que inscribirse (Anexo I, art. 1). Requisitos: acreditar la calidad de escribano, constituir domicilio especial, firmar una declaración jurada sobre obligaciones y sanciones, no tener sanciones disciplinarias pendientes y no tener obligaciones pendientes de expedientes de previa conformidad anteriores (arts. 2 a 6). El registro asienta los expedientes, faltas y sanciones de cada escribano (art. 8); los escribanos tienen que informar los cambios y, dentro de los 5 días, cualquier suspensión o sanción y cualquier apartamiento de un expediente (art. 9). La DNATF publica la lista de escribanos inscriptos en argentina.gob.ar.

6. Más allá de la compra de tierras: arrendamientos, acciones, concesiones y minería

• Arrendamientos y cualquier entrega de posesión. El DL 15.385, art. 4 abarca los "arrendamientos o locaciones, o cualquier forma de derechos reales o personales, en virtud de los cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles". Por lo tanto, un arrendamiento rural, un alquiler de largo plazo de una casa o un usufructo otorgado a un extranjero en la zona necesitan conformidad salvo que se aplique una exención. Los derechos de uso y habitación con fines turísticos están expresamente exentos (Res. 166/2009, art. 32). Las páginas de Alquileres y Agronegocios explican los contratos en sí. Las fuentes no tratan si los alquileres temporarios cortos a un inquilino extranjero activan el régimen (sin confirmar).
• Operaciones con acciones. La transferencia de acciones que otorga el control de una sociedad propietaria de inmuebles en la zona, y toda fusión, escisión o transformación de esa sociedad, necesitan previa conformidad (art. 8). El trámite por TAD abarca la "cesión de derechos de acciones o cambios en la estructura societaria". Los cambios posteriores a la adquisición que alteren la titularidad autorizada se informan dentro de los 60 días.
• Concesiones y permisos. Según el DL 15.385, art. 9 (sustituido por la Ley 23.554, art. 44), la Comisión resuelve las solicitudes de concesiones y permisos para servicios públicos, comunicaciones, transporte, pesca, fuentes de energía e industrias de interés para la defensa. El Formulario 1 incluye casilleros para permisos, concesiones y licencias y para explotación forestal y radicación industrial.
• Minería y energía. Las fuentes no dicen si las servidumbres mineras (servidumbres), los derechos de superficie sobre tierras de proyectos o los arrendamientos de tierras para energías renovables en la zona se tratan como transferencias que requieren conformidad. Por la redacción del art. 4 ("cualquier forma de derechos reales o personales, en virtud de los cuales deba entregarse la posesión o tenencia") es razonable pensar que sí (sin confirmar). Ver Energía y minería para las reglas del sector.
• El transporte queda afuera. El Decreto 883/2024 (firmado el 4 de octubre de 2024, BO 7 de octubre de 2024), art. 7, excluye del régimen de la Zona de Seguridad de Fronteras a toda persona humana o jurídica que transporte pasajeros o cargas dentro de las zonas, "cualquiera sea su modalidad", y declara inaplicable el DL 15.385 a esas actividades de transporte. La tierra que compre o arriende una empresa de transporte (depósitos, terminales) no queda cubierta expresamente por la exclusión (sin confirmar).
• Tierras públicas. La conformidad para tierras públicas (tierras fiscales) vale dos años (art. 40). Las tierras de parques nacionales son un casillero aparte en el Formulario 1.

7. La Ley de Tierras Rurales 26.737 (2011 a 2023) y su derogación

La página de Propiedad extranjera desarrolla el contenido completo de la Ley 26.737 y su reglamentación. Los puntos que importan para zonas de frontera y campos grandes son:

• Quién era extranjero: las personas humanas extranjeras (con excepciones por 10 años de residencia, hijos argentinos o cónyuge argentino); las sociedades en las que extranjeros tenían más del 51% del capital o votos suficientes; las sociedades controladas en más del 25% por una sociedad extranjera; y otras estructuras (Ley 26.737, arts. 3 y 4; Decreto 274/2012, sustituido por el Decreto 820/2016).
• Topes: 15% del total de tierras rurales, computado también por provincia y municipio (art. 8); 30% de esa porción para una misma nacionalidad (art. 9); 1.000 hectáreas por titular extranjero en la zona núcleo o una superficie equivalente en otras zonas fijada por el Consejo Interministerial (art. 10). El Decreto 820/2016 definió la zona núcleo (Decreto 274/2012, Anexo I, art. 10.1, sustituido): Marcos Juárez y Unión en Córdoba; Belgrano, San Martín, San Jerónimo, Iriondo, San Lorenzo, Rosario, Constitución, Caseros y General López en Santa Fe; y 22 partidos bonaerenses, entre ellos Pergamino, Junín, Chivilcoy, Rojas y San Pedro.
• Prohibiciones: tierras que contengan o sean ribereñas de cuerpos de agua de envergadura y permanentes, y tierras en zonas de seguridad de frontera "con las excepciones y procedimientos establecidos por el Decreto Ley 15.385/44 modificado por la Ley 23.554" (art. 10, cuarto párrafo, incisos 1 y 2).
• Conformidad del Ministerio del Interior: para la adquisición de tierras rurales en zona de seguridad por una persona alcanzada por la ley (art. 13).
• Certificado: un certificado de habilitación del Registro Nacional de Tierras Rurales antes de toda transferencia a una persona alcanzada (art. 14), con vigencia de 120 días, y el escribano informando la escritura dentro de los 20 días (Decreto 274/2012, Anexo I, art. 14.1, sustituido por el Decreto 820/2016).
• Sanción: los actos en infracción eran de nulidad total, absoluta e insanable, sin derecho a indemnización, y los participantes (incluido quien entregara la tierra u otorgara los instrumentos) respondían solidariamente (art. 7).
• Sin retroactividad: no se afectaban los derechos adquiridos (art. 17); los extranjeros que ya superaban los topes no estaban obligados a vender el excedente (Decreto 820/2016, art. 8).

Derogación. DNU 70/2023, "Bases para la reconstrucción de la economía argentina", firmado el 20 de diciembre de 2023, BO 35.326 del 21 de diciembre de 2023. Considerando: "resulta necesario derogar la Ley N° 26.737 que limita el derecho de propiedad sobre las tierras rurales y la inversión en el sector". Art. 154: "Derógase la Ley N° 26.737." Art. 365: comunicación a la Comisión Bicameral Permanente del Congreso. El registro de Infoleg de la Ley 26.737 indica: "ABROGADA POR ARTICULO 154 DEL DECRETO N° 70/2023".

Situación en el Congreso y en los tribunales.

• Según la Ley 26.122 (BO 28 de julio de 2006), los decretos de necesidad y urgencia "tienen plena vigencia" (art. 17). La Comisión Bicameral Permanente debe emitir dictamen dentro de los 10 días hábiles (art. 19); las cámaras se pronuncian mediante resoluciones separadas y el rechazo o la aprobación deben ser expresos (art. 22); no pueden modificar el decreto (art. 23). El rechazo por ambas cámaras implica su derogación, "quedando a salvo los derechos adquiridos durante su vigencia" (art. 24). Las resoluciones que aprueban o rechazan se publican en el BO (art. 26).
• Infoleg registra 50 normas que modifican o complementan el DNU 70/2023, entre ellas las prórrogas del DNU 553/2024 y del DNU 1120/2024 y el DNU 942/2025, ninguna de las cuales es una resolución de rechazo del Congreso ni restablece la Ley 26.737 (lista de vínculos de Infoleg descargada el 26 de octubre de 2026).
• Las fuentes no contienen ninguna decisión judicial sobre el art. 154 y esta página no puede confirmar que no exista (sin confirmar).
• Posición de trabajo de esta guía: la derogación se mantiene. Si alguna vez ambas cámaras rechazaran el DNU 70/2023, la Ley 26.122, art. 24 protegería los derechos adquiridos durante su vigencia, pero si eso también reviviría la Ley 26.737 para adquisiciones futuras es una cuestión jurídica discutida (sin confirmar).

Lo que la derogación no cambió. El DL 15.385, la Ley 23.554, el Decreto 32.530/1948, el Decreto 253/2018, la Res. 166/2009 y la Res. 422/2011 siguen intactos. Para tierras en zona de frontera, el efecto de la derogación es eliminar la prohibición absoluta de la Ley 26.737, art. 10(2) y la conformidad del art. 13, y dejar la vía de excepción del DL 15.385 como único obstáculo nacional.

Entrada en vigencia. El DNU 70/2023 no tiene una cláusula específica de entrada en vigencia para el art. 154 (sin confirmar).

8. Prevención de lavado: qué informa el escribano

La Res. UIF 242/2023 (firmada el 29 de noviembre de 2023, BO 30 de noviembre de 2023) fija los deberes de prevención de lavado de los escribanos.

• Señal de alerta (art. 25, lista de indicadores, punto ix): "operaciones de gran volumen que involucren o refieran a inmuebles ubicados en Zonas de Seguridad de Fronteras establecidas por el Decreto N° 253/18".
• Reporte sistemático mensual (art. 28(a)(iv)): transferencias por compraventa de inmuebles ubicados en la Zona de Frontera para el Desarrollo y en la Zona de Seguridad de Fronteras del Decreto 253/18 por más de 700 SMVM, informadas entre el 1.º y el 15 de cada mes por el mes anterior.
• La Res. UIF 78/2025 (BO 5 de junio de 2025) elevó el umbral del art. 28(a)(i) (compras en efectivo) de 700 a 750 SMVM (art. 9) y sustituyó el art. 24. No modificó el art. 28(a)(iv), de modo que el umbral del reporte de zona de frontera sigue siendo de 700 SMVM según los textos de las fuentes (sin confirmar). El SMVM que se usa es el vigente al 31 de diciembre del año anterior o al 30 de junio del año en curso, según corresponda (Res. 242/2023, art. 2(ñ)).

9. Procedimiento administrativo: plazos, silencio y recursos

La Res. 166/2009 no fija plazo para resolver. Se aplica la ley general de procedimiento administrativo federal.

• Plazo supletorio para resolver: "cuando las normas no fijen un plazo máximo para resolver, será de sesenta (60) días, una vez que [el asunto] esté en condiciones de ser resuelto por el órgano competente" (Ley 19.549, art. 1(g)(viii), sustituido por la Ley 27.742, art. 24, BO 8 de julio de 2024). Los plazos se cuentan en días hábiles salvo que una ley disponga otra cosa (art. 1(g)(ii)).
• Plazo supletorio para otros pasos: cuando no se fija un plazo especial para presentaciones, contestación de requerimientos y pasos similares, es de 10 días (art. 1(g)(iv)). Pedir vista del expediente suspende los plazos en curso por al menos 10 días (art. 1(g)(vii)).
• Silencio: en las peticiones que requieren una decisión concreta, el silencio es denegatoria; el silencio positivo solo rige cuando una norma lo prevé (Ley 19.549, art. 10(a), sustituido por la Ley 27.742, art. 31). La nueva regla de silencio positivo para autorizaciones regladas (art. 10(b)) se aplica solo a "facultades regladas", solo una vez reglamentada, y no a derechos sobre bienes del dominio público. La previa conformidad por excepción es una evaluación discrecional de "conveniencia" y arraigo, por lo que es poco probable que el silencio positivo ayude (sin confirmar).
• Reconsideración: el Decreto 9329/1963, Anexo I, art. 8(g) remite al Poder Ejecutivo los pedidos de reconsideración contra denegatorias. También se aplican los recursos federales ordinarios de la Ley 19.549 y su reglamentación (Decreto 1759/72, t.o. 2017) (sin confirmar).

Paso a paso

A. Antes de firmar cualquier cosa: ¿el inmueble está en la zona?

1. Ubicá el lote. Conseguí la designación catastral (nomenclatura catastral), la inscripción registral y las coordenadas GPS del inmueble (el Formulario 3 pide las tres).
2. Revisá el Anexo I del Decreto 253/2018 y el mapa provincial aprobado por el art. 4. El IGN también publica la zona como capas cartográficas (noticia de argentina.gob.ar sobre las nuevas capas de la zona). Acordate de la regla de las localidades divididas: un ejido municipal atravesado por la línea queda entero adentro (Anexo I, VII).
3. Revisá las exclusiones expresas: los ejidos de Posadas, la ciudad de Formosa, Río Gallegos, Ushuaia y Rawson (Anexo I) y cualquier exclusión del Ministerio de Seguridad según el Decreto 253/2018, art. 5 (sin confirmar).
4. Clasificá el inmueble como urbano (definición del art. 13 de la Res. 166/2009) o rural. Un lote en el borde del pueblo sin calles pavimentadas o mejoradas ni redes de servicios puede no calificar como "urbano" aunque esté dentro del ejido.
5. Clasificá al comprador según la Tabla 1. En el caso de sociedades, seguí toda la cadena de titularidad: el art. 7 mira la mayoría del capital, los votos y el control del art. 33 de la LGS o una vinculación de más del 25%.
6. Buscá la lista del Anexo B de localidades exentas (sin confirmar) y verificá los requisitos de los 5.000 m² y de ausencia de fines de lucro del art. 16.

B. Casos exentos (comprador argentino, lote urbano chico sin fines de lucro, sociedad argentina en una localidad)

1. El comprador firma el Formulario 5 (argentinos) o el Formulario 6 (exenciones urbanas) ante un escribano inscripto según la Res. 422/2011.
2. El escribano deja constancia de la exención en la escritura citando la Res. 166/2009 y guarda el formulario original en el protocolo (arts. 6 y 17).
3. Dentro de los 30 días, el escribano envía a la autoridad copia certificada de la escritura y el duplicado del formulario, con firma certificada, hoy por TAD (arts. 6 y 17; instructivo de TAD).
4. El escribano presenta el reporte mensual a la UIF si el precio supera los 700 SMVM (Res. UIF 242/2023, art. 28(a)(iv)).
5. El registro verifica que la escritura tenga la constancia exigida por el Decreto 32.530/1948 (art. 7) antes de inscribirla.

C. Vía ordinaria o de excepción (comprador extranjero de tierra rural, sociedad con control extranjero, lote urbano grande o comercial, arrendamiento, operación con acciones)

1. Contratá a un escribano inscripto. Solo los escribanos del registro nacional pueden presentar (Res. 422/2011, Anexo I, art. 1). El escribano necesita una cuenta de TAD vinculada a su CUIT.
2. Firmá una oferta condicional o un contrato preliminar (boleto) que sujete la escritura a la previa conformidad, con una fecha límite que deje margen para la resolución y para la vigencia de un año (sin confirmar).
3. Reuní la documentación.
4. Personas humanas: pasaporte y documentos de residencia; constancia de residencia de la Dirección Nacional de Migraciones (art. 10); certificado de antecedentes penales del país de residencia, apostillado o legalizado y traducido por traductor público (art. 19); para residentes, antecedentes penales argentinos (sin confirmar); pruebas de arraigo (art. 22).
5. Sociedades: estatuto, acta de la última designación de directorio, último balance aprobado, constancia actualizada de la composición accionaria, certificados por escribano y, si son extranjeros, traducidos y legalizados (art. 24(b)); constancia de cumplimiento de los arts. 118 y siguientes de la LGS si se trata de una sociedad extranjera que actúa en Argentina (art. 24(d)); antecedentes penales del presidente y de los directores (art. 19).
6. Todos los que van por la vía de excepción: un proyecto de inversión con monto, cronograma, etapas, financiamiento y nacionalidad de la mano de obra, y constancia de cumplimiento de cualquier marco regulatorio específico del sector (art. 24(e)).
7. Completá los Formularios 1, 2, 3 y (sociedades) 4, firmados ante el escribano, que certifica las firmas.
8. Presentá en TAD ("Solicitud de Previa Conformidad"), subiendo formularios y documentos; guardá el número de expediente (expediente).
9. Respondé los requerimientos. La DNATF se comunica mediante notificaciones y "tareas pendientes" de TAD. Si no hay un plazo especial, las respuestas vencen a los 10 días hábiles (Ley 19.549, art. 1(g)(iv)).
10. Resolución de la VGI por delegación (Res. JGM 65/2026, Anexo II, punto 4). Plazo máximo supletorio de 60 días hábiles una vez completo el expediente (Ley 19.549, art. 1(g)(viii)); el silencio vale como denegatoria (art. 10(a)).
11. Firmá la escritura dentro del año desde la conformidad (art. 39). El escribano cita la resolución en la escritura (Decreto 32.530/1948, art. 2).
12. El escribano envía copia certificada de la escritura dentro de los 30 días (art. 38) y presenta el reporte a la UIF si corresponde.
13. Inscribí la escritura en el registro de la propiedad inmueble provincial, que la va a rechazar sin la constancia de la conformidad (Decreto 32.530/1948, art. 7).
14. Cumplí las condiciones de la aprobación (art. 26): informes semestrales de avance, nóminas de personal con situación migratoria, compromiso de capital (sociedades), inspecciones. Hasta que cumplas, no se va a tramitar ninguna nueva solicitud (art. 27).
15. Informá los cambios societarios dentro de los 60 días (art. 8) y pedí previa conformidad antes de cualquier cambio de control, fusión, escisión o transformación.

Costos y plazos

Tabla 1. Quién necesita previa conformidad en una zona de seguridad de frontera (octubre de 2026)

Tabla 2. Umbrales y límites

Tabla 3. Plazos y vigencias

Tabla 4. Cronología de normas (con fechas de BO)

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1. Una persona humana extranjera compra un inmueble cerca de Bariloche, dentro de la zona de frontera

Hechos (supuestos salvo que se cite una fuente). Un ciudadano español, residente en España, sin residencia ni familia en Argentina. Dos compras alternativas en San Carlos de Bariloche, Río Negro. El mapa de Río Negro aprobado por el Decreto 253/2018, art. 4, muestra Bariloche del lado de la frontera respecto de la línea interior (Ruta 1S40), por lo que la localidad se trata como dentro de la zona (sin confirmar). Ambos lotes están dentro del área urbanizada, con calles y conexiones de servicios (Res. 166/2009, art. 13).

• 1A. Un lote residencial de 1.200 m² para una casa de vacaciones familiar. Precio US$ 180.000 [supuesto].
• 1B. Un lote de 8.000 m² para construir y alquilar seis cabañas turísticas. Precio US$ 350.000 [supuesto].

Paso 1: clasificar. Comprador: persona humana extranjera. Inmueble: urbano. Si Bariloche figura en el Anexo B, ambas compras están exentas (art. 14). El resto de este ejemplo supone que no figura en el Anexo B.

1A: exenta según el art. 16.

• Prueba: el lote de 1.200 m² no supera los 5.000 m²; el destino es una casa familiar, sin fines de lucro. Se cumplen las dos condiciones del art. 16.
• Trámite: el comprador firma el Formulario 6 ante un escribano inscripto; el escribano deja constancia de la exención en la escritura citando la Res. 166/2009, guarda el original y envía la copia de la escritura y el duplicado dentro de los 30 días por TAD (art. 17).
• Precio en pesos: US$ 180.000 × 1.563,90 = ARS 281.502.000.
• UIF: el escribano informa la venta en el reporte mensual de zona de frontera si ARS 281.502.000 supera los 700 SMVM (Res. UIF 242/2023, art. 28(a)(iv)) (sin confirmar).
• Costo de zona de frontera: no se encontró ninguna tasa oficial (sin confirmar). El único trabajo adicional es el Formulario 6 y el informe a los 30 días.
• Honorarios notariales ilustrativos, con el supuesto de 2% del precio más 21% de IVA (el mismo valor provisorio que se usa en la página de Propiedad extranjera) (sin confirmar):
• Honorarios: ARS 281.502.000 × 2% = ARS 5.630.040 (US$ 3.600)
• IVA: ARS 5.630.040 × 21% = ARS 1.182.308,40 (US$ 756)
• Total: ARS 6.812.348,40 (US$ 4.356)
• Impuesto de sellos de Río Negro y tasas registrales: no calculados (sin confirmar).
• Tiempo: no hay espera por conformidad. Rigen los plazos habituales de certificados registrales y escritura (sin confirmar).
• Trampa: si el comprador después alquila la casa con fines comerciales, puede cuestionarse la condición de "sin fines de lucro" que justificó la exención. La directiva no dice qué pasa con una exención cuando cambia el destino (sin confirmar).

1B: vía de excepción según el art. 18.

• Prueba: 8.000 m² superan los 5.000 m², y el destino (alquilar cabañas) tiene fines de lucro. Ambas cosas excluyen el art. 16. La solicitud va por excepción (art. 18) según el Título VII, Capítulo II.
• Precio en pesos: US$ 350.000 × 1.563,90 = ARS 547.365.000.
• Expediente: Formularios 1, 2 y 3 (art. 24(a)); certificado de antecedentes penales español apostillado y traducido (art. 19); pruebas de arraigo (art. 22), que en este caso son débiles (sin familia argentina, sin residencia); una indicación precisa del acto y del destino (art. 24(c)); y un proyecto de inversión (art. 24(e)), en este caso, por ejemplo, US$ 250.000 [supuesto] para construir seis cabañas en 18 meses, con fondos propios y personal local. En pesos: US$ 250.000 × 1.563,90 = ARS 390.975.000.
• Cronograma (ilustrativo, meses desde la firma del boleto):

• Total esperado: unos 5 a 8 meses hasta la escritura inscripta (sin confirmar).
• Costos ilustrativos:
• Honorarios notariales provisorios: ARS 547.365.000 × 2% = ARS 10.947.300 (US$ 7.000); IVA 21% = ARS 2.298.933 (US$ 1.470); total ARS 13.246.233 (US$ 8.470) (sin confirmar).
• Apostilla y traducción pública de documentos extranjeros: US$ 1.500 [supuesto] = ARS 2.345.850 (sin confirmar).
• Tasa oficial: no se encontró ninguna (sin confirmar).
• Riesgo: la aprobación es discrecional. Sin arraigo en el país (art. 22) y con un proyecto modesto, es posible una denegatoria o un silencio (que vale como denegatoria vencido el plazo, Ley 19.549, art. 10(a)). Dividir el proyecto en un lote de 4.999 m² sin fines de lucro no es una salida segura: la exención mira la "superficie total" y el destino, y las declaraciones juradas falsas hacen que la escritura sea de nulidad absoluta (advertencia del Formulario 6).

Costo de hacerlo (Ejemplo 1B): no se encontró tasa oficial; unos ARS 15,6 millones (US$ 9.970) en costos provisorios de escribanía y documentación antes del impuesto de sellos y las tasas registrales; un proyecto de inversión de US$ 250.000 que hay que ejecutar e informar cada seis meses; 5 a 8 meses.

Ejemplo 2. Una sociedad de capital extranjero compra 2.000 hectáreas, antes y después del DNU 70/2023

Hechos (supuestos salvo que se cite una fuente). "Andes Pastoral SA" es una sociedad anónima argentina cuyo capital pertenece en un 100% a una sociedad canadiense. Según la Res. 166/2009, art. 7(b), es una persona jurídica extranjera, y según la Ley 26.737, art. 3(b), era una persona extranjera mientras esa ley estuvo vigente. No tiene otras tierras rurales. Evalúa dos campos de 2.000 hectáreas cada uno:

• Campo A: tierra agrícola en Pergamino, Buenos Aires, dentro de la ex zona núcleo (Decreto 274/2012, Anexo I, art. 10.1, sustituido por el Decreto 820/2016) y fuera de toda zona de seguridad de frontera (la provincia de Buenos Aires no figura en el Anexo I del Decreto 253/2018). Precio US$ 10.000 por hectárea [supuesto, el mismo de la página de Agronegocios].
• Campo B: tierra ganadera y forestal en el departamento Cushamen, Chubut, dentro de la Zona de Seguridad de Fronteras (el Anexo II del Decreto 253/2018 describe el área de desarrollo de Epuyén como la parte de Cushamen incluida en la zona) (sin confirmar). Precio US$ 1.500 por hectárea [supuesto].

Precios.

Antes del DNU 70/2023 (compra en, por ejemplo, 2019).

Campo A (zona núcleo, sin zona de frontera):

1. Ley 26.737, art. 10: un mismo titular extranjero no podía superar las 1.000 hectáreas en la zona núcleo. La sociedad podía comprar como máximo 1.000 ha (US$ 10.000.000, ARS 15.639.000.000 al tipo de cambio de hoy).
2. El Registro Nacional de Tierras Rurales tenía que emitir un certificado de habilitación (art. 14) después de verificar los topes del 15% nacional, de Buenos Aires y de Pergamino (art. 8) y el tope del 30% para nacionales canadienses (art. 9). El certificado tenía una vigencia de 120 días y el escribano informaba dentro de los 20 días (Decreto 274/2012, Anexo I, art. 14.1, sustituido).
3. Una única escritura por 2.000 ha, o una estructura que ocultara el control extranjero (art. 3(b)(2)), habría sido de nulidad absoluta con responsabilidad solidaria (art. 7).
4. Una alternativa habitual era comprar 1.000 ha y arrendar las otras 1.000 ha. Con un arrendamiento supuesto de US$ 250 por hectárea por año (el supuesto de la página de Agronegocios), el arrendamiento sería de US$ 250.000 por año (ARS 390.975.000). Las fuentes no resuelven si los arrendamientos largos computaban para el tope ("posesión") (sin confirmar).

Campo B (zona de frontera):

1. Ley 26.737, art. 10, cuarto párrafo, inciso 2: a los extranjeros les estaba prohibido ser titulares de tierras en zonas de seguridad de frontera "con las excepciones y procedimientos establecidos por el Decreto Ley 15.385/44". Por lo tanto, la sociedad necesitaba la excepción del DL 15.385, más
2. la previa conformidad del Ministerio del Interior según la Ley 26.737, art. 13, más
3. el certificado del Registro de Tierras Rurales, que exigía verificar la superficie equivalente fijada para Chubut en lugar de las 1.000 ha (art. 10) (sin confirmar), y los topes del 15% de Chubut y del municipio.
4. Resultado: tres capas de control y una posibilidad real de que el tope por sí solo frenara la operación.

Después del DNU 70/2023 (compra en octubre de 2026).

Campo A: no hay tope nacional a la propiedad extranjera ni certificado del Registro de Tierras Rurales. Pergamino está fuera de la zona de seguridad, así que tampoco hace falta previa conformidad. La sociedad compra las 2.000 ha por escritura ordinaria. El riesgo residual es el de la sección 7: la derogación es por DNU y su situación judicial no está verificada.

• Honorarios notariales provisorios: ARS 31.278.000.000 × 2% = ARS 625.560.000 (US$ 400.000); IVA 21% = ARS 131.367.600 (US$ 84.000); total ARS 756.927.600 (US$ 484.000). En una operación de este tamaño los honorarios notariales suelen negociarse (sin confirmar). El impuesto de sellos de Buenos Aires no se calcula aquí (sin confirmar).
• UIF: Pergamino está fuera de la zona, así que no se aplica el art. 28(a)(iv); pueden aplicarse otras normas de la UIF (sin confirmar).

Campo B: la Ley 26.737 ya no existe, así que caen la prohibición, la conformidad del art. 13 y el certificado. El DL 15.385 sigue vigente y, como persona jurídica extranjera, la sociedad tiene que usar la vía de excepción (Res. 166/2009, art. 11).

1. Estructura societaria. La controlante canadiense tiene que estar inscripta según el art. 123 de la LGS para ser accionista de Andes Pastoral SA; el expediente tiene que acreditar el cumplimiento de los arts. 118 y siguientes de la LGS (art. 24(d)). Ver la página de Propiedad extranjera para los requisitos de la IGJ.
2. Expediente. Formularios 1, 2, 3 y 4; el Formulario 4 pide el país de origen del capital, el capital a invertir y el plan de inversión; estatuto, actas de directorio, último balance y constancia de composición accionaria certificados, traducidos y legalizados; antecedentes penales del presidente y de los directores, con certificados canadienses para los directores canadienses (art. 19).
3. Proyecto de inversión (art. 24(e)): por ejemplo, US$ 1.200.000 [supuesto] en tres años para alambrados, agua, viviendas para el personal y forestación, financiado con un aporte de capital de la controlante, con personal principalmente argentino. En pesos: US$ 1.200.000 × 1.563,90 = ARS 1.876.680.000.
4. Resolución de la VGI (Res. JGM 65/2026, Anexo II, punto 4); plazo supletorio de 60 días hábiles una vez completo el expediente (Ley 19.549).
5. Escritura dentro del año (art. 39); informe del escribano a los 30 días (art. 38); reporte mensual a la UIF porque el precio, ARS 4.691.700.000, probablemente supere los 700 SMVM (art. 28(a)(iv)) (sin confirmar).
6. Después de la escritura (art. 26): el compromiso irrevocable de los accionistas de aportar ARS 1.876.680.000 (US$ 1.200.000) como capital; un informe de avance cada seis meses, es decir, seis informes a lo largo del proyecto de tres años; nóminas de personal con situación migratoria; inspecciones. No se puede presentar una nueva solicitud de previa conformidad hasta cumplir con todo esto (art. 27).

7. Salida o reestructuración. Una venta posterior del control de Andes Pastoral SA (por ejemplo, si la controlante canadiense vende a un fondo) necesita previa conformidad (art. 8), y todo cambio en la composición accionaria debe informarse dentro de los 60 días.

8. Honorarios notariales provisorios por el Campo B: ARS 4.691.700.000 × 2% = ARS 93.834.000 (US$ 60.000); IVA 21% = ARS 19.705.140 (US$ 12.600); total ARS 113.539.140 (US$ 72.600) (sin confirmar). Impuesto de sellos de Chubut no calculado (sin confirmar).

9. Cronograma: reunión de documentación en Canadá y Argentina, unos 2 meses [supuesto]; presentación en TAD y requerimientos, alrededor de 1 mes [supuesto]; resolución, unos 3 meses (60 días hábiles); escritura e inscripción, alrededor de 1 mes [supuesto]. Unos 6 a 8 meses en total (sin confirmar).

Antes y después de un vistazo.

Costo de hacerlo (Ejemplo 2, Campo B): tasa oficial: no se encontró ninguna (sin confirmar); capital: US$ 3.000.000 de tierra más US$ 1.200.000 de proyecto (supuestos); unos ARS 113,5 millones (US$ 72.600) de costo notarial provisorio más impuesto de sellos, registro, traducciones e inscripción societaria; 6 a 8 meses.

Trampas prácticas

1. "La Ley de Tierras Rurales ya no existe, así que los extranjeros pueden comprar cualquier cosa." No en la zona de frontera. La derogación eliminó los topes y la prohibición lisa y llana de la Ley 26.737, art. 10(2), pero el art. 4 del DL 15.385 sigue exigiendo previa conformidad y, para las sociedades extranjeras, solo está disponible la vía de excepción (Res. 166/2009, art. 11).
2. Sociedad argentina, accionistas extranjeros. Constituir una SA local no la convierte en argentina a estos efectos si los extranjeros tienen la mayoría, controlan los votos o la sociedad está controlada o vinculada en más del 25% según el art. 33 de la LGS (art. 7). El Formulario 4 pregunta si la sociedad es subsidiaria y cuál es el país de origen del capital.
3. Las operaciones con acciones están alcanzadas. Comprar el control de una sociedad propietaria de tierras en la zona necesita previa conformidad (art. 8). La due diligence en fusiones y adquisiciones debería listar todos los inmuebles de la sociedad objetivo en la zona e incluir la conformidad entre las condiciones precedentes.
4. Los arrendamientos están alcanzados. El DL 15.385, art. 4 abarca los arrendamientos y cualquier entrega de posesión o tenencia. Un arrendatario rural extranjero, una sociedad extranjera que arrienda tierras para un parque eólico o un residente extranjero que alquila a largo plazo pueden necesitar conformidad.
5. Localidades divididas. Si la línea de la zona atraviesa un ejido municipal, todo el ejido queda adentro (Decreto 253/2018, Anexo I, VII).
6. "Urbano" es un término definido. El art. 13 exige manzanas, calles, redes de servicios y uso residencial. Un lote rural dentro del límite municipal puede no calificar para la exención de los 5.000 m².
7. Destino sin fines de lucro. La exención del art. 16 exige que el destino no implique fines de lucro. Una casa de vacaciones que después se alquila comercialmente puede no encajar. Declará la verdad en el Formulario 6: la falsedad hace que la escritura sea de nulidad absoluta.
8. El Anexo B falta en el texto público. La versión de Infoleg de la Res. 166/2009 imprime solo el título de la lista de localidades exentas. Pedí a la DNATF o al escribano la lista vigente (sin confirmar).
9. Vigencia de un año. La conformidad caduca automáticamente al año (art. 39). Las negociaciones largas, las subdivisiones o las demoras en la mensura pueden hacer caer una conformidad. Planificá la fecha de la escritura.
10. Solo los escribanos inscriptos pueden presentar. Un escribano no inscripto según la Res. 422/2011 no puede iniciar el expediente en TAD. La Res. 422/2011 también excluye a los escribanos con obligaciones pendientes de expedientes anteriores.
11. Obligaciones continuas. La aprobación por excepción impone informes semestrales, nóminas de personal, compromisos de capital e inspecciones (art. 26). El incumplimiento bloquea cualquier solicitud futura (art. 27). Presupuestá el cumplimiento.
12. El silencio es un no. Si la autoridad no resuelve dentro del plazo, el silencio vale como denegatoria (Ley 19.549, art. 10(a)). Las fechas límite de los contratos de compraventa deberían contemplarlo.
13. Compradores de países limítrofes. El Decreto 32.530/1948, art. 1 todavía indica a los funcionarios que excluyan a los extranjeros del país limítrofe con las tierras solicitadas. La Res. 166/2009 no lo repite, pero los compradores chilenos, bolivianos, paraguayos, brasileños o uruguayos cerca de su propia frontera deberían esperar un examen más estricto (sin confirmar).
14. Los registros rechazan escrituras sin conformidad. El Decreto 32.530/1948, art. 7 ordena a los registros rechazar la inscripción e informar a la Comisión.
15. Títulos antiguos en la cadena. Un campo comprado por un extranjero entre 2012 y 2023 sin el certificado del Registro de Tierras Rurales, o un inmueble en la zona comprado sin previa conformidad, tiene riesgo de nulidad según la Ley 26.737, art. 7 o la Res. 166/2009, art. 39 (sin confirmar). Revisá que la escritura contenga ambas referencias.
16. Direcciones viejas. Las páginas oficiales todavía dan un correo de mininterior y la ex mesa de entradas del Ministerio del Interior. Los expedientes los resuelve la VGI según la Res. JGM 65/2026.
17. Franja marítima. Las tierras costeras de Río Negro, Chubut y Santa Cruz pueden estar en la zona marítima (Anexo I, B.VI) aunque estén lejos de cualquier frontera terrestre.
18. Control de prevención de lavado. Para los escribanos, las operaciones de gran volumen sobre inmuebles en zona de frontera son una señal de alerta expresa (Res. UIF 242/2023, art. 25) y las ventas de más de 700 SMVM se informan mensualmente (art. 28(a)(iv)). Prepará con tiempo la documentación sobre el origen de los fondos.

Cambios recientes

• 28 de marzo de 2018. El Decreto 253/2018 redefine la Zona de Seguridad de Fronteras y aprueba los mapas oficiales; se deroga el Decreto 887/1994.
• 30 de noviembre de 2023. Res. UIF 242/2023: los escribanos informan mensualmente las ventas de inmuebles en zona de frontera de más de 700 SMVM; señal de alerta por zona de frontera.
• 21 de diciembre de 2023. El DNU 70/2023, art. 154 deroga por completo la Ley de Tierras Rurales 26.737.
• 8 de julio de 2024. La Ley 27.742 sustituye los arts. 1 y 10 de la Ley 19.549: plazo supletorio de 60 días hábiles para resolver; silencio negativo por defecto; silencio positivo para autorizaciones regladas una vez reglamentado.
• 7 de octubre de 2024. Decreto 883/2024, art. 7: toda persona que transporte pasajeros o cargas dentro de las Zonas de Seguridad de Fronteras queda excluida del régimen, y el DL 15.385 no se aplica a esas actividades de transporte. Esto acota la competencia de la Comisión del art. 9 sobre el transporte; no toca las transferencias ni los arrendamientos de tierras.
• 15 de abril de 2025. La Res. 347/2025 de Defensa pone en marcha un despliegue militar en la Zona de Seguridad de Fronteras del Norte y el Noreste (del 15 de abril al 15 de diciembre de 2025). No es una norma sobre tierras, pero confirma que la zona es una prioridad de seguridad activa.
• 5 de junio de 2025. La Res. UIF 78/2025 eleva a 750 SMVM el umbral de las ventas de inmuebles en efectivo; el umbral de zona de frontera se mantiene en 700 SMVM.
• 27 de enero de 2026. La Res. 2/2026 de Interior fija nuevas delegaciones internas (revocadas en julio).
• 3 de julio de 2026. El DNU 571/2026 suprime el Ministerio del Interior y crea la Vicejefatura de Gabinete del Interior.
• 20 de julio de 2026. La Res. JGM 65/2026 delega en la VGI las decisiones de previa conformidad del DL 15.385, art. 4 (Anexo II, punto 4) y revoca la Res. 2/2026.
• 24 de agosto y 1 de octubre de 2026. Las Res. JGM 70/2026 y 78/2026 modifican los Anexos I y III de la Res. 65/2026; el Anexo II (conformidad de frontera) no cambia.

Cambios pendientes

• Una nueva directiva. La Res. 166/2009 todavía nombra al Ministerio del Interior y a la Secretaría del Interior. Después del DNU 571/2026 sería lógica una directiva nueva o actualizada de la VGI (sin confirmar).
• Reforma del DL 15.385. El Decreto 27/2017 señala que el régimen se aplica "hasta tanto se realicen las reformas legislativas que actualicen" el DL 15.385 y ordenó a la Comisión proponer, dentro de 180 días, una revisión de la zona y una actualización del Decreto 9329/1963 (art. 4). La zona se actualizó con el Decreto 253/2018; no se encontró ninguna actualización del Decreto 9329/1963 ni del decreto ley (sin confirmar).
• Situación del DNU 70/2023, art. 154. No se encontró en las fuentes ninguna resolución del Congreso ni fallo judicial (sin confirmar).
• Silencio positivo. La reglamentación de la Ley 19.549, art. 10(b) y su posible aplicación a la vía ordinaria (sin confirmar).
• Exclusión de centros urbanos. No se encontró ninguna resolución según el Decreto 253/2018, art. 5 (sin confirmar).
• Tasas y estándares de servicio. No hay tasa publicada ni plazo máximo de tramitación para la previa conformidad (sin confirmar).
• Normas provinciales. Las provincias pueden tener sus propias normas sobre venta de tierras fiscales a extranjeros, cuerpos de agua o bosques; ninguna figura en las fuentes (sin confirmar).

Preguntas frecuentes

1. ¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Bariloche? Sí, pero Bariloche aparece dentro de la Zona de Seguridad de Fronteras en el mapa oficial de Río Negro (Decreto 253/2018, art. 4) (sin confirmar). Una persona humana extranjera puede comprar un lote urbano de hasta 5.000 m² con destino sin fines de lucro con una declaración jurada en el Formulario 6 y sin previa conformidad (Res. 166/2009, art. 16), salvo que la localidad figure en la lista de exentas del Anexo B, en cuyo caso no hace falta ninguna conformidad (art. 14). Los lotes más grandes o los destinos comerciales necesitan previa conformidad por vía de excepción (art. 18).

2. ¿La Ley de Tierras Rurales fue derogada o solo modificada? Derogada por completo. El DNU 70/2023, art. 154 dice "Derógase la Ley N° 26.737", e Infoleg registra la ley como abrogada. La derogación se hizo por decreto de necesidad y urgencia; las fuentes no muestran rechazo del Congreso ni norma que la restablezca, pero no se pudo verificar la situación judicial (sin confirmar).

3. ¿La derogación significa que las sociedades extranjeras ya no necesitan permiso para comprar campos cerca de la frontera? No. La previa conformidad de zona de frontera del DL 15.385, art. 4 sigue vigente. Las personas jurídicas extranjeras, incluidas las sociedades argentinas con mayoría o control extranjero, solo pueden obtenerla por excepción con un proyecto de inversión (Res. 166/2009, arts. 7, 11 y 24).

4. ¿Quién otorga la previa conformidad ahora que el Ministerio del Interior ya no existe? El titular de la Vicejefatura de Gabinete del Interior, por delegación de la Res. JGM 65/2026, Anexo II, punto 4. El expediente lo tramita la Dirección Nacional de Asuntos Técnicos de Fronteras y se presenta en línea en TAD como "Solicitud de Previa Conformidad".

5. ¿Cuánto tarda? La directiva no fija plazo. El plazo supletorio de la Ley 19.549, art. 1(g)(viii) es de 60 días hábiles una vez completo el expediente, y el silencio vale como denegatoria (art. 10(a)). Hay que sumar el tiempo para reunir documentos apostillados y traducidos. Los ejemplos prácticos suponen de 5 a 8 meses hasta la escritura (sin confirmar).

6. ¿Cuánto cuesta? En las fuentes no aparece ninguna tasa oficial (sin confirmar). Los costos son certificaciones notariales, apostillas, traducciones, certificados de antecedentes penales y, en la vía de excepción, el costo de ejecutar el proyecto de inversión e informar sobre él cada seis meses.

7. Soy un residente extranjero con diez años en Argentina. ¿Necesito conformidad para comprar un campo en la zona? Igual tenés que presentar, pero por la vía ordinaria: tenés que acreditar 10 años de residencia ininterrumpida con un documento de la Dirección Nacional de Migraciones (Res. 166/2009, arts. 9 y 10). Sin eso, se aplica la vía de excepción.

8. Mi sociedad es argentina pero pertenece a una controlante extranjera. ¿Se la trata como argentina? No. Según el art. 7, una sociedad constituida en el país es una persona jurídica extranjera si los extranjeros tienen la mayoría de las acciones o de los votos, o si está controlada por una sociedad extranjera o vinculada a ella en más del 25% según el art. 33 de la LGS.

9. ¿Necesito conformidad para arrendar tierras en la zona? Sí, si el arrendamiento entrega la posesión o la tenencia: el DL 15.385, art. 4 abarca arrendamientos, locaciones y cualquier derecho real o personal con entrega de posesión. Los derechos de uso y habitación con fines turísticos están exentos (Res. 166/2009, art. 32).

10. Estamos comprando acciones de una sociedad propietaria de una estancia en Neuquén. ¿Se aplica el régimen de frontera? Sí, si las acciones otorgan el control: se necesita previa conformidad para las transferencias de acciones suficientes para otorgar el control de una sociedad propietaria de inmuebles en la zona, y para fusiones, escisiones y transformaciones (art. 8). Los cambios posteriores deben informarse dentro de los 60 días.

11. ¿Cuánto tiempo vale una conformidad? Un año desde el otorgamiento para tierras privadas y dos años para tierras públicas. Después caduca automáticamente y una escritura firmada con ella se considera no autorizada (arts. 39 y 40). Una segunda solicitud dentro del año de la aprobación puede usar el trámite abreviado con los Formularios 1, 3 y 7 (art. 29).

12. ¿Qué pasa si se firma una escritura sin conformidad? El registro tiene que rechazar la inscripción e informar a la Comisión (Decreto 32.530/1948, art. 7). Los formularios de declaración jurada advierten que la falsedad hace que las escrituras sean de nulidad absoluta. Los funcionarios que violen el régimen tienen responsabilidad penal (DL 15.385, art. 11).

13. ¿Los proyectos mineros y energéticos están alcanzados? Probablemente, en cuanto a tierras y derechos sobre tierras en la zona, y la competencia de la Comisión abarca expresamente concesiones y permisos para fuentes de energía e industrias de interés para la defensa (DL 15.385, art. 9). Las fuentes no documentan cómo se tratan las servidumbres mineras (sin confirmar). Ver Energía y minería.

14. ¿El escribano informa mi compra a la UIF? Para las ventas de inmuebles en zona de frontera de más de 700 SMVM, sí, en el reporte sistemático mensual (Res. UIF 242/2023, art. 28(a)(iv)). No es una acusación; es un reporte de rutina.

Fuentes primarias

• Decreto Ley 15.385/1944, registro y texto actualizado
• Decreto Ley 15.385/1944, normas que lo modifican o complementan
• Decreto 883/2024
• Decreto 253/2018, registro y texto
• Decreto 253/2018, Anexo I
• Decreto 253/2018, Anexo II
• Decreto 253/2018, mapa de Río Negro
• Decreto 253/2018, normas vinculadas
• Res. 166/2009 del Ministerio del Interior, registro y texto actualizado
• Res. 166/2009, normas modificatorias
• Res. 434/2010 del Ministerio del Interior
• DNU 571/2026
• Res. JGM 65/2026, texto actualizado y Anexo II
• Res. JGM 65/2026, normas modificatorias
• Res. 347/2025 de Defensa
• Solicitud de Previa Conformidad
• Página de formularios
• Formulario 1
• Formulario 2
• Formulario 3
• Formulario 4
• Formulario 5
• Formulario 6
• Formulario 7
• Formulario 8
• Instructivo de TAD para escribanos
• Lista de escribanos inscriptos
• Página de la DNATF
• Enlace al trámite en TAD (no descargado, dominio fuera de la lista permitida del proyecto)
• Ley 26.737, registro, texto y texto actualizado
• DNU 70/2023, registro y texto
• DNU 70/2023, normas modificatorias
• Ley 26.122

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