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Guía · Inmuebles

¿Cómo tributa el alquiler de un propietario extranjero?

Última revisión: 27 oct 2026 · Estado: en cambio

Respuesta corta. El inquilino o la inmobiliaria retiene Ganancias como pago único y definitivo: 35% sobre una ganancia presunta del 60%, o sea 21% del alquiler bruto (Ley de Ganancias, arts. 102 y 104 g). Desde 2026 el alquiler de vivienda permanente está exento, pero no está resuelto si alcanza a no residentes. La vivienda no paga IVA.

Al 26 de octubre de 2026. Normas vigentes a esa fecha.

La norma

  • Retención definitiva del 21% del bruto. Quien paga a un beneficiario del exterior retiene el 35% como pago único y definitivo (Ley de Impuesto a las Ganancias, t.o. 2019, art. 102) sobre la ganancia presunta (art. 103), que para alquileres es el 60% (art. 104 g): 35% x 60% = 21%. Cobrar por una inmobiliaria local no cambia nada; si no se puede retener, el impuesto queda a cargo del pagador (art. 102, tercer párrafo).
  • Opción por gastos reales. Se puede tributar sobre el bruto menos los gastos en el país, reconocidos expresamente por ARCA (art. 104, penúltimo párrafo). Conviene solo si superan el 40% del alquiler. (sin confirmar)
  • La exención 2026 y la duda abierta. Desde 2026 está exento el alquiler con destino a casa habitación (art. 26 n, según Ley 27.802, art. 192, BO 6/3/2026). El Decreto 406/2026 (BO 1/6/2026, art. 1) exige que sea la vivienda única, familiar y permanente del inquilino, para lo devengado desde el 1/1/2026 aunque el contrato sea anterior. El inciso n no excluye al beneficiario del exterior (el j sí) y el decreto menciona residentes "en el exterior" solo para ventas (art. 2). Pero el art. 28 anula exenciones que transfieran ingresos a un fisco extranjero, salvo convenio. No está resuelto; no hay criterio de ARCA publicado. (sin confirmar)
  • Quién retiene y cómo. Retiene el pagador al pagar (RG AFIP 739/1999, art. 5); la inmobiliaria ingresa la retención si el pagador la omitió (art. 7). Un alquiler en dólares se convierte al cambio de la operación o, si no la hay, al vendedor Banco Nación del día hábil anterior (art. 3). Desde 2015 se informan por SIRE, no SICORE, con certificado F. 2003 y declaración mensual F. 997 (RG AFIP 3726/2015, arts. 1, 3, 9 y 10). SIRE pide CUIT y Clave Fiscal nivel 2 o superior (art. 3); no está claro cómo opera un inquilino particular. (sin confirmar)
  • IVA. Gravada al 21% (Ley de IVA, arts. 3 e) 21 y 28), salvo la locación exclusivamente para casa habitación del inquilino y su familia (art. 7 h) 22).
  • Bienes Personales. Quien administre en el país bienes de un no residente paga el 0,50% del valor al 31/12 y lo recupera del dueño (Ley 23.966, Título VI, art. 26; Ley 27.541, art. 31). Exime la vivienda alquilada con contrato registrado hasta el monto del art. 24 (art. 21 l). (sin confirmar)
  • Convenios. Gravan el alquiler donde está el inmueble (convenio con Chile, art. 6.1); el dueño se acredita el impuesto en su país. Con Estados Unidos no hay convenio (ver Convenios).
  • Impuestos de CABA. Ingresos Brutos exime hasta tres viviendas alquiladas por hasta ARS 1.101.000 mensuales cada una (Código Fiscal T.O. 2026, art. 298 inc. 9; Ley Impositiva 2026, Anexo art. 23); si no, la alícuota es 1,50%, o 6,00% para alquiler turístico (Anexo art. 19, ítems 33 y 34). Sellos: vivienda exenta, salvo turística amueblada (Código Fiscal, art. 365 inc. 6); la comercial paga 0,50% (art. 340; Anexo art. 35). Las provincias difieren.

Qué cambia la respuesta

  • El destino del inmueble. Un local, un uso mixto o un temporario con servicios tipo hotel pierde las exenciones de vivienda y de IVA. El tope de exención de IVA para otras locaciones sigue en ARS 1.500 por mes (Decreto 692/1998, art. 38): en la práctica ningún local queda exento.
  • Una sociedad extranjera como dueña. El Decreto 406/2026 habla de personas humanas y sucesiones indivisas, y con una sociedad del exterior como titular la alícuota de Bienes Personales se duplica (Ley 23.966, art. 26).
  • La residencia. Con residencia estable en el país no se es beneficiario del exterior (art. 102).

Ejemplo práctico (ARS y USD)

Un particular no residente alquila en CABA un departamento sin muebles, vivienda permanente del inquilino, por ARS 900.000 por mes, cobrados por una inmobiliaria. Sin otros alquileres en CABA. Dólar MEP ARS 1.563,90 por US$ al 23/10/2026 (tipo de cambio MEP vendedor, dolarapi.com) (/data/mep/).

Paso o concepto Plazo Costo ARS Costo USD
Alquiler bruto Mensual 900.000 575,48
Ganancias 21% (sin exención) En cada pago 189.000 120,85
Ganancias (con art. 26 n) En cada pago 0 0,00
IVA (vivienda exclusiva) No corresponde 0 0,00
Ingresos Brutos CABA Mensual 0 0,00
Sellos CABA A la firma 0 0,00
Neto, peor caso Mensual 711.000 454,63
Neto, peor caso 12 meses 8.532.000 5.455,59
  1. Ganancia presunta: 900.000 x 60% = 540.000 (art. 104 g).
  2. Retención: 540.000 x 35% = ARS 189.000 (US$ 120,85) por mes; ARS 2.268.000 (US$ 1.450,22) por año.
  3. Opción por gastos reales: con ARS 450.000 de gastos mensuales, 35% x 450.000 = ARS 157.500 (US$ 100,71); ahorro de ARS 31.500 (US$ 20,14) por mes si ARCA acepta los gastos.
  4. Bienes Personales: con un valor fiscal supuesto de ARS 120.000.000, 0,50% = ARS 600.000 (US$ 383,66) por año a cargo de la inmobiliaria, salvo que rija el art. 21 l.

Costo total: sin tasa de ARCA; comisión de la inmobiliaria a precio de mercado (sin confirmar). Capital: ninguno. Plazo: mensual.

Errores comunes

  • Usar SICORE. La RG 739 todavía dice SICORE, pero estas retenciones pasaron a SIRE (RG 3726/2015, art. 10).
  • Depositar todo a fin de mes. Lo retenido entre el 1 y el 15 se ingresa ese mismo mes, según terminación de CUIT; el F. 997 vence el mes siguiente (RG 3726/2015, art. 2).
  • Suponer que la exención 2026 aplica. Si ARCA la rechaza, quien no retuvo queda expuesto a ingresar el impuesto (art. 102; RG 739, art. 7). (sin confirmar)

Preguntas frecuentes

¿El 21% es definitivo? Sí, es pago único y definitivo (art. 102): el no residente no presenta declaración jurada de Ganancias por ese alquiler.

¿Un departamento amueblado paga IVA? No, si es solo vivienda del inquilino, salvo alquileres temporarios en edificios con servicios tipo hotel (Decreto 692/1998, art. 38).

¿Un convenio de doble imposición baja el 21%? Casi nunca. Para aplicar cualquier beneficio de convenio, hace falta el certificado de residencia fiscal antes del primer pago (RG ARCA 5855/2026, art. 3).

Publicado el 27 de octubre de 2026 a partir de nuestro borrador de investigación. Los puntos marcados (sin confirmar) todavía no se contrastaron con el texto oficial; antes de actuar, revisá las fuentes primarias enlazadas.

Fuentes primarias

  • Ley de Impuesto a las Ganancias, t.o. 2019, texto actualizado, arts. 26 j, 26 n (nota Ley 27.802), 28, 102 a 104: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/330000-334999/332890/texact.htm []
  • Decreto 406/2026, BO 1/6/2026, arts. 1 y 2: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/426274/norma.htm []
  • RG AFIP 739/1999, texto actualizado, arts. 3, 5 y 7: https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/norma-61607/actualizacion []
  • RG AFIP 3726/2015 (SIRE), texto actualizado, arts. 1 a 3, 9 y 10: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/240000-244999/241242/texact.htm []
  • Ley de IVA, t.o. 1997, arts. 3 e) 21, 7 h) 22 y 28: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/40000-44999/42701/texact.htm []
  • Decreto 692/1998 (reglamento de IVA), art. 38: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/51323/texact.htm []
  • Ley 23.966, Título VI (Bienes Personales), texto actualizado, arts. 21 l, 24 y 26, con nota del art. 31 de la Ley 27.541: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/365/texact.htm []
  • Convenio con Chile, Ley 27.274, art. 6: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/265000-269999/266041/ley27274.pdf []
  • RG ARCA 5855/2026, art. 3: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/425000-429999/426363/norma.htm []
  • Código Fiscal CABA T.O. 2026 (Anexo I del Decreto CABA 172/2026), arts. 298 inc. 9, 340 y 365 inc. 6: https://www.agip.gob.ar/normativa/decretos/2026/decreto-n-172-2026 []; tabla de correspondencia de artículos, Anexo IV []
  • Ley CABA 6.927, Ley Impositiva 2026, Anexo arts. 19 (ítems 33 y 34), 23 y 35: https://www.agip.gob.ar/normativa/leyes/2025/ley-n-69272025 []
  • AGIP, página de Sellos, consultada el 26/10/2026: https://www.agip.gob.ar/impuestos/sellos []

Tipo de cambio: dólar MEP ARS 1.563,90 por US$ al 23/10/2026 (tipo de cambio MEP vendedor, dolarapi.com).

Para profundizar