Alquileres de vivienda y comerciales en Argentina después del DNU 70/2023

Reglas clave

1. Cronología del régimen de alquileres: cuatro capas en seis años

1. Texto original del CCyC (Ley 26.994, vigente desde 2015). Los arts. 1187 a 1226 regulan el contrato de locación. Plazo mínimo de dos años (art. 1198 original), depósito en vivienda limitado a un mes por año (art. 1196 original), rescisión anticipada después de seis meses con uno o uno y medio meses de alquiler como indemnización (art. 1221 original).
2. Ley 27.551 (BO 30 de junio de 2020). Reemplazó los arts. 75, 1196, 1198, 1199, 1201, 1203, 1209, 1221, 1222 y 1351 del CCyC, incorporó los arts. 1204 bis y 1221 bis y creó normas autónomas: plazo mínimo de tres años, alquiler en pesos con ajuste anual por un índice del BCRA (el ICL), un menú de garantías con tope de cinco veces el alquiler mensual (art. 13), la declaración obligatoria de los contratos ante la AFIP (art. 16), un programa de alquiler social (arts. 17 a 20) y una modificación de la ley de mediación (art. 22). Se aplicó a los contratos firmados desde el día siguiente a su publicación (art. 23).
3. Ley 27.737 (BO 17 de octubre de 2023). Volvió a modificar el Código (arts. 1198, 1199, 1201, 1221), reemplazó el art. 14 de la Ley 27.551 (ajustes al menos cada seis meses, con el menor entre 0,9 del índice de salarios CVS y el CER), exigió publicar en pesos los avisos de alquiler de vivienda (nuevo art. 14 bis) y creó incentivos fiscales para los alquileres de vivienda registrados (arts. 8 a 11): monotributo, Bienes Personales, impuesto a los débitos y créditos bancarios y una deducción del 10% en el Impuesto a las Ganancias. Los incentivos fiscales se incorporaron a las propias leyes tributarias, no a la Ley 27.551.
4. DNU 70/2023 (BO 21 de diciembre de 2023, Boletín Oficial n.º 35326). Derogó la Ley 27.551 (art. 249); reemplazó los arts. 765 y 766 del CCyC (obligaciones en moneda extranjera, arts. 250 y 251), 958 (libertad de contratación, art. 252), 960 (los jueces no pueden modificar los contratos salvo a pedido de parte y cuando la ley lo autoriza, art. 253), 989 (art. 254), 1196 (art. 255), 1198 (art. 256), 1199 (art. 257), 1220 (art. 261) y 1221 (art. 262); derogó los arts. 1202, 1204, 1204 bis (arts. 258, 259) y 1221 bis (art. 263); incorporó el art. 1219(d) (art. 260).

El DNU no fija una fecha de entrada en vigencia propia para estos artículos, así que rige la regla general: las leyes son obligatorias "después del octavo día de su publicación oficial" salvo que fijen otra fecha (CCyC art. 5). Eso apunta a los últimos días de diciembre de 2023 (sin confirmar).

2. ¿Qué hizo exactamente la derogación de la Ley 27.551? (discutido)

El DNU derogó la Ley 27.551 "en su totalidad", pero reemplazó solo algunos de los artículos del Código que la Ley 27.551 había reescrito. El Código actualizado de Infoleg muestra este panorama en octubre de 2026:

La lectura predominante, reflejada en Infoleg, es que una ley modificatoria, una vez que reemplazó el texto de otra ley, ya cumplió su función; derogar después la ley modificatoria no revive el texto anterior del Código. Según esa lectura, los arts. 75, 1203, 1209, 1222 y 1351 conservan su redacción de 2020. Una lectura contraria sostiene que la derogación "en su totalidad" de la Ley 27.551 arrastró también esos artículos. Los archivos fuente no contienen ningún fallo judicial ni interpretación oficial sobre el punto (sin confirmar). Los contratos no deberían apoyarse en el silencio: si las partes quieren una regla distinta sobre expensas o sobre la entrega de llaves, conviene que la escriban, teniendo en cuenta que el art. 1222 está redactado en términos imperativos ("en ningún caso").

3. Situación del propio DNU 70/2023

Un decreto de necesidad y urgencia sigue vigente salvo que ambas cámaras del Congreso lo rechacen. Los considerandos del DNU señalan expresamente a la "nefasta" Ley de Alquileres 27.551 (considerandos, párrafo sobre los contratos de locación). Los archivos fuente no registran un rechazo por ambas cámaras ni un fallo judicial firme que anule el Título X (sin confirmar). Los textos actualizados de Infoleg del Código, de la ley de mediación y de la Ley 27.551 tratan al DNU como vigente.

4. Contratos firmados antes del DNU

Los contratos firmados mientras regía la Ley 27.551 plantean una cuestión de derecho transitorio. El Código dice que las leyes nuevas se aplican a las consecuencias de las relaciones existentes, pero las nuevas leyes supletorias no se aplican a los contratos en curso de ejecución, salvo las normas más favorables al consumidor (CCyC art. 7). La mayoría de las reglas del DNU sobre locación son supletorias, lo que sugiere que no alcanzan a los contratos anteriores al DNU; el art. 1221 (rescisión anticipada), que el inquilino puede invocar en forma unilateral, es más difícil de clasificar (sin confirmar). A octubre de 2026, cualquier contrato de vivienda a tres años firmado antes de fines de diciembre de 2023 ya venció o está en sus últimos meses, así que la cuestión hoy se refiere sobre todo a conflictos pasados.

5. Definición, forma y partes (arts. 1187 a 1191)

• Definición. Una parte concede a la otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio de un precio en dinero (art. 1187). Se aplican en subsidio las reglas de la compraventa sobre consentimiento, precio y objeto.
• Forma escrita. Las locaciones de inmuebles, de muebles registrables o de una parte de un inmueble deben hacerse por escrito, al igual que sus prórrogas y modificaciones (art. 1188). No hace falta escritura pública.
• Muerte y venta. Salvo pacto en contrario, la locación se transmite a los herederos de cualquiera de las partes y subsiste ante la venta del inmueble por el plazo pactado (art. 1189). Quien compra un inmueble alquilado lo recibe sujeto al contrato.
• Continuación por quienes conviven. Si el inquilino de una vivienda la abandona o muere, una persona que vivía allí y recibía "ostensible trato familiar" durante el año anterior puede continuar la locación hasta su vencimiento, con prioridad sobre los herederos del inquilino (art. 1190).
• Representantes. Un representante necesita facultades expresas para firmar una locación por más de tres años o para cobrar alquileres anticipados por ese período (art. 1191). Los propietarios extranjeros que actúan a través de un apoderado local deberían verificar que el poder cubra esto.

6. Objeto, destino y uso mixto (arts. 1192 a 1195)

• El inquilino debe usar el inmueble para el destino pactado; si no se pactó ninguno, para el que tenía al alquilarse, el que se da a inmuebles similares en el lugar o su destino natural (art. 1194).
• El uso mixto cuenta como vivienda a los efectos del capítulo de locación (art. 1194, último párrafo). Un alquiler "home office" es, por lo tanto, una locación de vivienda para el Código. La exención de IVA, en cambio, exige el uso exclusivo como vivienda del inquilino (Ley de IVA art. 7(h)(22)), así que un contrato de uso mixto puede ser de vivienda para el Código y estar gravado en IVA.
• Es nula la cláusula que impida el ingreso o excluya a una persona incapaz o con capacidad restringida que esté a cargo del inquilino, cualquiera sea el destino (art. 1195).
• Si el locador es una persona jurídica de derecho público, se aplican primero las normas administrativas (art. 1193).

7. Depósito y periodicidad de pago (art. 1196, texto del DNU)

"Las partes podrán determinar libremente los montos y la moneda entregados en garantía o depósito y la forma en que serán devueltos al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, la cual no podrá ser inferior a mensual" (art. 1196 según el texto del DNU 70/2023, art. 255). Desaparecieron los viejos límites para vivienda sobre alquileres anticipados, depósitos y valor llave, y la regla de la Ley 27.551 según la cual el depósito se devolvía al valor del último mes de alquiler. Hoy se admite expresamente un depósito en dólares devuelto en los mismos dólares.

La frase "no podrá ser inferior a mensual" se entiende como que permite períodos mensuales, trimestrales o anuales, pero no semanales (sin confirmar). Si el contrato no dice nada, el alquiler de inmuebles se paga por mes adelantado (art. 1208).

8. Plazo (arts. 1197 y 1198)

• Máximo: 20 años para vivienda y 50 años para otros destinos, renovable en forma expresa dentro de esos límites contados desde el inicio (art. 1197).
• Rige el plazo pactado: "El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que establezcan las partes" (art. 1198 según el texto del DNU 70/2023, art. 256).
• Reglas supletorias si no se fijó plazo: los alquileres temporarios siguen los usos del lugar; la vivienda permanente, con o sin muebles, dos años; los otros destinos, tres años (art. 1198).
• Ya no hay un plazo mínimo legal ni una lista de excepciones a ese plazo: el viejo art. 1199 (embajadas, alquileres turísticos, guarda de cosas, ferias) fue reemplazado por el nuevo artículo sobre moneda.
• Continuación después del vencimiento. Si el inquilino sigue en el inmueble después del vencimiento, no hay tácita reconducción; la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente, y aceptar el pago de alquileres no cambia esto (art. 1218).

9. Moneda y actualización (art. 1199, texto del DNU)

• "Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, a libre elección de las partes. El locatario no podrá exigir que se acepte el pago en una moneda distinta" (art. 1199 según el texto del DNU 70/2023, art. 257). Esto encaja con los arts. 765 y 766: el deudor solo se libera entregando la moneda pactada y los jueces no pueden cambiar la moneda acordada (DNU arts. 250, 251).
• Actualización. "Las partes podrán pactar el ajuste de los alquileres. Será válido cualquier índice acordado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en que se pactaron los alquileres." Si el índice elegido deja de publicarse, se aplica un índice oficial del INDEC de características similares para los alquileres en pesos, o el índice equivalente del país emisor para los alquileres en moneda extranjera (art. 1199).
• Relación con la prohibición de indexar. El art. 1199 dispone que el art. 10 de la Ley 23.928 no se aplica a los contratos de locación. La Ley 23.928 tiene dos normas relevantes: el art. 7 (el deudor de una suma de pesos paga el monto nominal; "en ningún caso" se admite la actualización monetaria ni la indexación) y el art. 10 (derogación de todas las normas que autorizan indexar). El art. 14 de la Ley 27.551 había excluido a las locaciones de ambos artículos, 7 y 10; el DNU derogó esa ley y excluyó a las locaciones solo del art. 10. Una lectura estricta deja en pie el art. 7 como obstáculo para indexar alquileres en pesos. El contraargumento habitual es que el art. 1199 es una norma posterior y específica que valida expresamente "cualquier índice", y que el art. 958 hoy hace prevalecer lo pactado (sin confirmar). En la práctica se firman muchos contratos en pesos indexados (ICL, IPC); el riesgo es un planteo del inquilino.
• El ICL se sigue publicando. El Índice para Contratos de Locación (ICL) se creó para la Ley 27.551. Su metodología, aprobada por la Comunicación "A" 7096 del BCRA (27 de agosto de 2020), es un factor diario construido con el promedio geométrico de la variación mensual del IPC nacional (INDEC) y de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), cada uno con un rezago de dos meses; el ajuste entre dos fechas es el cociente de los valores diarios (Com. "A" 7096). El BCRA todavía publica la serie diaria (Cuadro XIV-15, base 30 de junio de 2020 = 1) e Infoleg lista Comunicaciones "B" con valores del ICL hasta 2025. Valores: 5,62 el 1 de octubre de 2023, 18,99 el 1 de octubre de 2024, 27,75 el 1 de octubre de 2025, 36,54 el 1 de octubre de 2026 (archivo del BCRA diar_icl.xls). Por lo tanto, el ICL subió un 31,7% en el año al 1 de octubre de 2026, frente al 33,4% del IPC nacional en el año a septiembre de 2026 (serie del INDEC).
• Riesgo cambiario para el inquilino. En un contrato en dólares, el inquilino carga con el riesgo cambiario; ni el Código ni el DNU prevén un remedio por excesiva onerosidad específico para la locación, y el art. 960 impide a los jueces modificar los contratos salvo a pedido de parte cuando la ley lo autoriza. Los archivos fuente no tratan si todavía se puede invocar la regla general de la imprevisión (CCyC art. 1091) (sin confirmar).

10. Obligaciones del locador (arts. 1200 a 1204)

• Entregar el inmueble según lo pactado o, en su defecto, en estado apto para su destino (art. 1200).
• Reparaciones (art. 1201, texto de la Ley 27.737): el locador debe mantener el inmueble en estado apto para el destino pactado y reparar el deterioro originado por cualquier causa no imputable al inquilino. Si el locador se niega o guarda silencio ante un reclamo debidamente notificado por una reparación urgente, el inquilino puede hacerla a costa del locador pasadas 24 horas desde la recepción de la intimación. Para las reparaciones no urgentes, el inquilino debe otorgar al menos 10 días corridos. La intimación enviada al domicilio que el locador fijó en el contrato es válida aunque sea rechazada. El inquilino que paga reparaciones puede descontarlas solo si el contrato lo permite o según las reglas generales de compensación: la compensación automática del art. 1204 bis fue derogada (DNU art. 259).
• Las mejoras necesarias hechas por el inquilino ya no son reembolsables según el art. 1202 (derogado por el DNU art. 258). Según el art. 1211, el inquilino todavía puede reclamar el valor de las mejoras necesarias, pero no el de las útiles ni el de las suntuarias. Las dos normas hoy apuntan en direcciones distintas y conviene que el contrato resuelva la cuestión (sin confirmar).
• Frustración del uso (art. 1203, se mantiene el texto de la Ley 27.551): si el inquilino no puede usar el inmueble por causas que no le son imputables, puede rescindir el contrato o dejar de pagar durante el tiempo en que no lo use.
• Se le puede exigir al locador que deje el inmueble en condiciones, pero la pérdida de luminosidad por construcciones vecinas ya no tiene un artículo propio (art. 1204 derogado).

11. Obligaciones del inquilino (arts. 1205 a 1210)

• Usar el inmueble solo para el destino pactado, aunque un cambio no cause ningún perjuicio (art. 1205).
• Conservarlo en el estado en que lo recibió; abandonarlo sin dejar a alguien a cargo es un incumplimiento; el inquilino responde por los daños causados por sus visitantes y por el incendio no originado en caso fortuito (art. 1206). El mantenimiento menor corre por cuenta del inquilino; las reparaciones necesarias urgentes se pueden hacer a costa del locador con aviso previo (art. 1207).
• Pagar el alquiler. La obligación de dar dinero incluye el alquiler y toda otra prestación periódica que el inquilino haya asumido; el alquiler se puede cobrar por vía ejecutiva (art. 1208).
• Cargas (art. 1209, se mantiene el texto de la Ley 27.551): el inquilino paga las cargas que se originen en su uso; no las que gravan el inmueble en sí (por ejemplo el impuesto inmobiliario de la CABA, el ABL) ni las expensas extraordinarias del edificio. Solo se le pueden poner a cargo los gastos por "servicios normales y permanentes" a su disposición. Esto contrasta con el texto original de 2015, que permitía a las partes trasladar las cargas del inmueble por acuerdo, y con el principio de libertad contractual del DNU; las partes suelen seguir pactando que el inquilino pague las expensas ordinarias y el ABL (sin confirmar).
• Restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal, y entregar los comprobantes de pago de los servicios (art. 1210).

12. Mejoras, cesión y sublocación (arts. 1211 a 1216, 1224)

• El inquilino puede hacer mejoras salvo que estén prohibidas, que alteren la sustancia o la forma del inmueble o que se le haya pedido la restitución (art. 1211); las mejoras prohibidas violan la obligación de conservar (art. 1212). Al final, las mejoras útiles o suntuarias se pueden retirar salvo pacto en contrario o que el retiro dañe el inmueble; el locador puede quedarse con las mejoras hechas en infracción pagando el mayor valor (art. 1224).
• La cesión de la locación exige cumplir las reglas de la cesión de la posición contractual (arts. 1636 y siguientes); la prohibición de ceder implica la de sublocar y viceversa; sublocar el todo equivale a una cesión (art. 1213).
• La sublocación parcial está permitida salvo que se la prohíba: el inquilino comunica al locador quién será el sublocatario y el destino; el locador puede oponerse dentro de los 10 días; el silencio equivale a conformidad (art. 1214). El locador tiene acción directa contra el sublocatario por los alquileres impagos, hasta el monto de la deuda del sublocatario (art. 1216).

13. Extinción (arts. 1217 a 1221)

• Causales: vencimiento del plazo, la comunicación del art. 1218 o la rescisión anticipada (art. 1217).
• Por el locador, por culpa del inquilino (art. 1219): cambio de destino o uso irregular; falta de conservación o abandono; falta de pago de dos períodos consecutivos; y, desde el DNU, "por cualquier causa establecida en el contrato" (art. 1219(d)). El inciso (d) permite causales de resolución a medida (por ejemplo un solo pago omitido, la insolvencia, el incumplimiento del reglamento del edificio). El control de cláusulas abusivas sigue vigente en los contratos por adhesión y de consumo (art. 989 según su nuevo texto; ver Trampas prácticas).
• Por el inquilino, por culpa del locador (art. 1220): incumplimiento de la obligación de conservar el inmueble en estado apto, salvo que el daño haya sido causado directa o indirectamente por el inquilino; o incumplimiento de las garantías de evicción o de vicios redhibitorios.
• Rescisión anticipada por el inquilino (art. 1221, texto del DNU): "El locatario podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato." Puntos a tener en cuenta:
• No hay período de espera ni preaviso mínimo: el derecho existe desde el primer día.
• La base son los alquileres futuros desde la notificación hasta la finalización pactada. Para los alquileres indexados, el artículo no dice si se usa el alquiler vigente o una estimación del alquiler futuro ajustado; el alquiler vigente es la lectura prudente (sin confirmar).
• El artículo no dice si el inquilino debe seguir pagando el alquiler entre la notificación y la desocupación efectiva. Los contratos suelen fijar un plazo de preaviso y una fecha de entrega.
• ¿Pueden las partes excluir o modificar el art. 1221? Según el nuevo art. 958, las normas legales son supletorias salvo que sean "expresamente imperativas". El art. 1221 no está calificado como imperativo, así que muchos contratos fijan otra penalidad o impiden la salida anticipada en los primeros meses. Otros sostienen que el derecho legal de salida del inquilino no se puede renunciar por anticipado en las locaciones de vivienda o de consumo (sin confirmar).
• Los archivos fuente no tratan si el pago del 10% lleva IVA en una locación comercial gravada (sin confirmar).

14. Efectos de la extinción y reglas de desalojo en el Código (arts. 1222, 1223, 1225, 1226)

• Intimación de pago antes del desalojo por falta de pago, locaciones de vivienda (art. 1222, se mantiene el texto de la Ley 27.551): el locador debe intimar el pago en forma fehaciente, otorgando al menos 10 días corridos desde la recepción e indicando el lugar de pago. La intimación al domicilio que el inquilino fijó en el contrato es válida aunque sea rechazada. Vencido ese plazo, o una vez extinguida la locación por cualquier causa, el inquilino debe restituir el inmueble; el desalojo sigue el procedimiento especial local o, en su defecto, el más abreviado.
• Llaves: el locador nunca puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción; el inquilino puede consignarlas judicialmente a costa del locador; no se devengan alquileres desde la intimación al locador para que reciba las llaves si el inquilino las consigna judicialmente dentro de los 10 días hábiles (art. 1222).
• Desalojo (art. 1223): al extinguirse la locación se debe restituir el inmueble; el procedimiento del Código para el pacto comisorio no se aplica al desalojo por vencimiento del plazo ni por falta de pago; la ejecución de una sentencia de desalojo no puede fijarse en un plazo menor a 10 días.
• Fiador (art. 1225): las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencer el plazo, salvo la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble; se necesita el consentimiento expreso del fiador para cubrir una renovación o prórroga; es nula cualquier cláusula anticipada que extienda la fianza.
• Retención (art. 1226): el inquilino que ejerce el derecho de retención puede percibir los frutos naturales y debe compensarlos.

15. Garantías

• Fiador (fianza). Debe constar por escrito (art. 1579). Cubre los accesorios y los gastos de cobro, incluidas las costas judiciales, salvo pacto en contrario (art. 1580). El fiador simple tiene beneficio de excusión (el locador debe ir primero contra los bienes del inquilino) (art. 1583); no hay tal beneficio si el fiador renunció a él (art. 1584(d)); el fiador que renuncia a la excusión responde en forma solidaria (art. 1590); el "principal pagador" es un codeudor solidario (art. 1591). Las garantías de la locación cesan con el plazo (art. 1225, ver arriba).
• Depósito. Monto y moneda libres (art. 1196).
• Seguro de caución. La Resolución SSN 376/2020 (BO 21 de octubre de 2020) aprobó condiciones generales no obligatorias para el seguro de caución en locaciones de vivienda bajo la Ley 27.551. Cubren los alquileres impagos hasta la restitución del inmueble "solo por el monto nominal pactado originalmente, con exclusión de cualquier actualización", el depósito, las expensas ordinarias y los servicios si están a cargo del inquilino, y la ocupación posterior al vencimiento (art. 5); la suma asegurada es nominal (art. 6); el locador debe avisar al asegurador dentro de los 10 días del incumplimiento del inquilino o pierde la cobertura (art. 7); el siniestro exige una intimación de 10 días al inquilino, la notificación de la resolución y el inicio simultáneo de la acción judicial (art. 11); el asegurador paga dentro de los 15 días de recibir la documentación (art. 12); la póliza se renueva anualmente hasta que se extingan las obligaciones del inquilino (art. 13). La resolución mantuvo vigentes condiciones anteriores de la SSN para garantías de alquiler. Su vínculo con la Ley 27.551 (ajuste anual según el art. 14) hace que las pólizas emitidas después del DNU puedan usar otras condiciones (sin confirmar). En los contratos en dólares, verificá si la póliza cubre montos en dólares.
• Otras garantías (aval bancario, título de propiedad de un inmueble, recibos de sueldo) hoy son puramente contractuales: el menú y los topes del art. 13 de la Ley 27.551 desaparecieron con la ley.

16. Corredores

Según el art. 1351 tal como lo publica Infoleg (texto de la Ley 27.551), en las locaciones de inmuebles la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario según la ley local; si interviene un solo corredor, todas las partes le deben comisión salvo pacto en contrario. Los porcentajes de comisión y quién los paga los fijan las normas locales y el mercado (sin confirmar).

17. Zonas de seguridad de frontera

Las locaciones de inmuebles ubicados en zona de seguridad de frontera a favor de extranjeros necesitan conformidad previa, igual que las compras: el DL 15.385/1944, art. 4 (según el texto de la Ley 23.554, art. 42) alcanza a las "transmisiones de dominio, arrendamientos o locaciones, o cualquier forma de derechos reales o personales en virtud de los cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles". Este régimen no fue tocado por el DNU 70/2023. Procedimiento y excepciones: Propiedad extranjera, sección 3.

18. Registración de alquileres ante ARCA: de la RG 4933/2021 a la RG 5545/2024

• Antes. El art. 16 de la Ley 27.551 obligaba a los locadores a declarar los contratos ante la AFIP. La RG AFIP 4933/2021 (BO 18 de febrero de 2021, vigente desde el 1 de marzo de 2021, art. 21) creó el régimen RELI: las locaciones urbanas y rurales, los alquileres temporarios turísticos y los espacios en centros comerciales y similares debían ser registrados por el locador dentro de los 15 días corridos (arts. 2, 3, 9); los propietarios no residentes, a través de su representante local (art. 3); los intermediarios podían registrar por el locador (art. 5); los juzgados informaban las locaciones en litigio (art. 13); los montos en moneda extranjera se convertían al tipo de cambio vendedor del BNA del día hábil anterior (art. 14). La RG 4967/2021 (BO 19 de abril de 2021) la modificó.
• El DNU eliminó la base legal de la registración obligatoria al derogar la Ley 27.551.
• Hoy: RG 5545/2024 (dictada el 9 de agosto de 2024, BO 12 de agosto de 2024, vigente desde el día siguiente, art. 10). Sus considerandos dicen que, tras la derogación de la Ley 27.551, la obligación de registrar se limita a los locadores que opten por usar los incentivos de la Ley 27.737 y se elimina el régimen general de la RG 4933. Reglas clave:
• Para usar los incentivos en el monotributo, Bienes Personales, el impuesto a los débitos y créditos bancarios y el Impuesto a las Ganancias (Ley 27.737, arts. 8 a 11), los interesados deben declarar antes el contrato en el servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles, RELI" (art. 1).
• Inmuebles de no residentes: registra su representante en Argentina, cualquiera sea la forma de representación (art. 1).
• Se incluyen los contratos celebrados por plataformas digitales o aplicaciones (art. 1).
• Condóminos: la registración por uno libera a los demás si se informa a todos (art. 2).
• Plazo: 15 días corridos desde la firma, en línea con Clave Fiscal, opción "Declaración de contratos", adjuntando el contrato en.pdf o.jpg (art. 3). El sistema emite un acuse de recibo con un código de contrato (art. 4).
• Modificaciones, actualizaciones del alquiler y renovaciones: se informan dentro de los 15 días corridos (art. 5).
• Contratos en moneda extranjera: se informan en pesos al tipo de cambio vendedor del BNA al cierre del día hábil anterior a la firma (art. 7).
• Transitoria: para los incentivos de períodos anteriores había que registrar hasta el 30 de septiembre de 2024; los contratos ya registrados bajo la RG 4933 y todavía vigentes no necesitaban registrarse de nuevo (art. 8).
• Se abrogan la RG 4933 y la RG 4967 (art. 9).
• Inquilinos. Para que un inquilino en relación de dependencia deduzca el 10% adicional del alquiler (LIG art. 85(k)), el contrato tiene que estar registrado en el RELI y el alquiler respaldado con la factura del locador (RG 4003, Anexo II, apartado D, inciso (s), según el texto de la RG 5547/2024, BO 12 de agosto de 2024). La RG 5547 eliminó la obligación de subir el contrato a SiRADIG para las deducciones del 40% y del 10%. La reglamentación condiciona la deducción del 10% a la registración "si el organismo recaudador así lo dispone" (Decreto 862/2019, segundo artículo sin número a continuación del art. 204, incorporado por el Decreto 652/2024, BO 22 de julio de 2024).
• Una aclaración resuelta: algunos resúmenes secundarios marcaban como sin confirmar la situación de la RG 4933 después del DNU. Está confirmada: la RG 4933/2021 fue abrogada por la RG 5545/2024, art. 9, y la registración en el RELI hoy es una condición para los incentivos fiscales y no una obligación general. La biblioteca de ARCA lista la RG 5545 como "Vigente" sin modificaciones a la fecha de la descarga (sin confirmar).
• Sanciones. Como la registración ya no es una obligación general, la sanción es perder el incentivo. Informar datos falsos sigue siendo una cuestión de declaración jurada según las normas generales de procedimiento (sin confirmar).

19. Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres

Personas humanas residentes.

• El alquiler de inmuebles urbanos y rurales es renta de primera categoría, declarada por el propietario (LIG art. 44(a)); incluye las mejoras que deja el inquilino y que benefician al propietario, los impuestos del inmueble asumidos por el inquilino y los montos pagados por muebles y servicios (art. 44(c) a (e)). La renta de una sublocación es de primera categoría para el inquilino (art. 44, último párrafo).
• Alquiler de vivienda exento desde 2026. El art. 26(n) de la LIG según el texto de la Ley 27.802, art. 192 (BO 6 de marzo de 2026) exime, "para los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1 de enero de 2026, las ganancias derivadas de la locación de inmuebles destinados a casa habitación", y aclara que no se les aplica la deducción del 10% del art. 85(k).
• Reglamentación (Decreto 862/2019, art. 83 según el texto del Decreto 406/2026, art. 1, BO 1 de junio de 2026): casa habitación es el inmueble destinado a vivienda única, familiar y permanente de quien lo ocupa; para la exención del alquiler, el criterio se aplica a la vivienda del inquilino. La exención abarca todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa alquila con ese destino, incluidos los montos pagados por muebles, accesorios y servicios que provee el propietario, siempre que el inmueble sea exclusivamente la vivienda del inquilino. Alcanza a los alquileres devengados desde el 1 de enero de 2026, cualquiera sea la fecha del contrato.
• Lo que sigue gravado: los alquileres comerciales y de oficinas, los arrendamientos rurales y los alquileres que no son la vivienda permanente del inquilino. Es poco probable que los alquileres turísticos de corto plazo cumplan el requisito de "permanente" (inferencia a partir del art. 83, (sin confirmar)). El alquiler gravado entra en la escala progresiva del art. 94 de la LIG junto con los demás ingresos de la persona; ver Impuesto a las Ganancias para personas humanas.
• Período fiscal 2025 y anteriores: el alquiler de vivienda estaba gravado; el locador podía deducir el 10% del alquiler anual de vivienda según el art. 85(k) (Ley 27.737, art. 11) si el contrato estaba registrado en el RELI (RG 5545, art. 1).

Sociedades. El texto del Decreto 406/2026 se refiere a la exención para las unidades que alquila una "persona humana o sucesión indivisa". El alquiler que cobran las sociedades sigue siendo renta empresarial alcanzada por el Impuesto a las Ganancias de sociedades.

Locadores no residentes.

• El alquiler pagado a un beneficiario del exterior está sujeto a una retención definitiva del 35% (LIG art. 102) sobre una ganancia neta presunta del 60% del alquiler (art. 104(g)): un 21% efectivo del alquiler bruto. El beneficiario puede optar en cambio por el alquiler bruto menos los gastos realizados en Argentina y las deducciones admitidas que reconozca ARCA (art. 104, penúltimo párrafo). "Beneficiario del exterior" incluye a quien percibe rentas en Argentina a través de apoderados, agentes o representantes, o a quien las percibe en Argentina sin acreditar residencia estable (art. 102). Si no es posible retener, el impuesto queda a cargo del pagador (art. 102).
• ¿Se aplica la exención de vivienda de 2026 a los no residentes? No está claro. El art. 26(n) no excluye a los beneficiarios del exterior, mientras que otros incisos del art. 26 sí lo hacen expresamente (por ejemplo el inciso (j): "Esta exención no será de aplicación para los beneficiarios del exterior"). El Decreto 406/2026 extiende expresamente la exención por resultados de la venta de inmuebles a las personas humanas "residentes en el país o en el exterior", pero el párrafo sobre alquileres solo dice "persona humana o sucesión indivisa", sin mencionar la residencia. Además, el art. 28 de la LIG niega las exenciones "en la medida en que pudiera resultar una transferencia de ingresos a fiscos extranjeros", salvo que se aplique un convenio para evitar la doble imposición. Para un propietario residente en un país que grava la renta mundial con crédito por impuestos pagados en el exterior, el art. 28 puede neutralizar la exención (sin confirmar). Los ejemplos de esta página muestran ambos resultados.
• ¿Quién retiene? El art. 102 pone la obligación en "quien pague". El procedimiento de retención sobre pagos al exterior es la RG AFIP 739/1999 (ver Retenciones). Los archivos fuente no resuelven cómo se espera que retenga un inquilino persona humana sin inscripción tributaria, ni si el representante local o el administrador del propietario actúa como agente (sin confirmar).
• Los convenios pueden reducir la alícuota; consultá la página de convenios.

Deducciones del inquilino (inquilinos personas humanas). El 40% del alquiler de la vivienda del inquilino, con tope en el mínimo no imponible del art. 30(a), si el inquilino no es titular de ningún inmueble (LIG art. 85(h)); más el 10% del alquiler anual de vivienda (art. 85(k)). La tabla de ARCA para las liquidaciones anuales 2026 fija el monto del art. 30(a) en ARS 6.019.671,36 (US$ 3.849,14). Ambas exigen la factura del locador; la del 10% exige además la registración en el RELI (RG 4003, Anexo II, D(h) y (s), según la RG 5547/2024). Una consecuencia práctica: un locador exento igual tiene que emitir facturas si el inquilino quiere usar las deducciones.

20. Retención por inquilinos empresas (RG 830)

Las sociedades y demás agentes de retención que pagan alquileres a locadores residentes retienen Impuesto a las Ganancias según la RG AFIP 830/2000: los alquileres de inmuebles urbanos (código 31) y rurales (código 32) están en el Anexo II, inciso (b); el Anexo VIII fija el 6% para locadores inscriptos en Ganancias sobre el monto que exceda ARS 11.200 por mes, y el 28% (personas humanas y sucesiones indivisas) o el 25% (otros sujetos) para locadores no inscriptos, sin monto no sujeto a retención; retención mínima de ARS 240 para inscriptos y de ARS 1.020 para no inscriptos en inmuebles urbanos (RG 830, Anexo VIII y notas (a) y (e), según el texto de la RG 4525/2019). Las rentas exentas no están sujetas a retención (RG 830, art. 1, beneficiarios "no exentos"); un locador que cobra un alquiler de vivienda exento de un inquilino empresa (por ejemplo una sociedad que alquila un departamento para un empleado expatriado) debería documentar la exención (sin confirmar). Detalle: Retenciones.

21. IVA

• Gravado: las locaciones y prestaciones realizadas en Argentina (Ley de IVA art. 1(b) y art. 3(e)(21)); en las locaciones de inmuebles, el hecho imponible se perfecciona al vencimiento de cada alquiler o al cobrarlo, lo que ocurra primero; después de una demanda de cobro, al cobrarlo (art. 5(b)(8)); alícuota general del 21% (art. 28). Solo cobran IVA los locadores inscriptos en IVA; un locador monotributista no.
• Exento (art. 7(h)(22)): las locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda del inquilino y su familia; los inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias; y los inmuebles alquilados al Estado nacional, provincial o municipal o a la CABA (excluidas las empresas del Estado). La exención también abarca otras locaciones (salvo las del art. 3(e)(18)) cuando el alquiler por unidad y por inquilino no supera un monto fijado por la reglamentación.
• El tope es de ARS 1.500 por mes. El Decreto 692/1998, art. 38 (texto del Decreto 616/2001, BO 14 de mayo de 2001) fija ese monto, sumando los importes complementarios prorrateados a lo largo del plazo. A precios de octubre de 2026 equivale a unos US$ 0,96 por mes, así que el segundo párrafo no exime prácticamente a ninguna locación comercial.
• Los alquileres temporarios con servicios de tipo hotelero en edificios no están alcanzados por la exención de vivienda (Decreto 692/1998, art. 38, primer párrafo).
• Crédito del inquilino. Un inquilino inscripto en IVA que usa el inmueble para una actividad gravada computa como crédito el IVA facturado (art. 12); un locador de vivienda con alguna actividad gravada puede enfrentar límites de prorrateo sobre el IVA de las compras comunes (art. 13). Ver IVA.

22. Impuesto sobre los Bienes Personales

• Exención para viviendas alquiladas registradas. Están exentos los inmuebles alquilados con destino a vivienda mediante contratos debidamente registrados, cuyo valor individual no supere el monto del art. 24, segundo párrafo (Ley de Bienes Personales art. 21(l), incorporado por la Ley 27.737, art. 9). El monto del art. 24 se actualiza cada año por el IPC de octubre a octubre (artículo sin número a continuación del art. 24). La página de ARCA indica ARS 1.346.548.155,99 (US$ 861.019) para el período fiscal 2025 y ARS 1.025.482.377,13 para 2024. El monto de 2026 se va a publicar después del IPC de octubre de 2026 (sin confirmar).
• Los propietarios no residentes tributan a través de un responsable sustituto local al 0,50% del valor (art. 26; Ley 27.541, art. 31), con carácter de pago único y definitivo. Entre los sustitutos se incluye a cualquier persona domiciliada en Argentina que tenga "la disposición, uso, goce... tenencia, custodia, administración" del bien, una lista lo bastante amplia como para alcanzar a un inquilino residente o a un administrador (sin confirmar). Para los inmuebles de titularidad directa de una sociedad extranjera que se alquilan, se presume que el titular es una persona humana residente y la alícuota se duplica (art. 26); ver Propiedad extranjera, sección 8.

23. Impuesto a los débitos y créditos bancarios y monotributo

• Impuesto a los débitos y créditos bancarios: están exentos los créditos y débitos en cajas de ahorro o cuentas corrientes usadas exclusivamente para locaciones de vivienda registradas (Ley 25.413, art. 2(d), incorporado por la Ley 27.737, art. 10, "conforme lo establezca la reglamentación"). La RG 5545/2024, art. 1 hace de la registración en el RELI la condición para este incentivo. La estructura general de alícuotas está en la página Impuesto a los débitos y créditos bancarios (sin confirmar).
• Monotributo: la Ley 27.737, art. 8 reemplazó el art. 2(e) del Anexo de la Ley 26.565: la locación de inmuebles mediante contratos debidamente registrados cuenta como una sola unidad de explotación, cualquiera sea la cantidad de inmuebles alquilados, y los ingresos por el alquiler de hasta dos inmuebles quedan exentos del monotributo (sin confirmar).

24. Impuesto de sellos

El impuesto de sellos sobre los contratos de locación es un tributo provincial. Según el Consenso Fiscal 2021 (Ley 27.687), las provincias acordaron una alícuota máxima del 3,5% para las transferencias de inmuebles, del 3% para las transferencias de automotores y del 2% para todos los demás actos, contratos y operaciones (cláusula TERCERA (c)), lo que incluye las locaciones. El impuesto suele calcularse sobre el total de alquileres del plazo. Las alícuotas, la base para los contratos indexados o en dólares, la cantidad de años que se presume para los plazos indeterminados, las exenciones para locaciones de vivienda y la distribución habitual entre locador e inquilino en la CABA y en la provincia de Buenos Aires no estaban en los archivos fuente (sin confirmar). Tratamiento completo: Impuesto de sellos.

La Ley 27.737, art. 13 invita a las provincias y a la CABA a otorgar beneficios tributarios a las locaciones de vivienda registradas, sus prórrogas, cesiones y transferencias (sin confirmar).

25. Tributos provinciales y municipales sobre el alquiler

Ingresos Brutos puede alcanzar a la actividad de alquiler, y los impuestos sobre el inmueble (ABL en la CABA, inmobiliario provincial) recaen en el propietario salvo pacto en contrario dentro de los límites del art. 1209 (sin confirmar). Ver Ingresos Brutos.

26. Procedimiento de desalojo (tribunales nacionales en la CABA)

• Primero, mediación. La Ley 26.589 hace obligatoria la mediación prejudicial para "todo tipo de controversias" salvo las enumeradas (arts. 4 y 5); los desalojos no figuran en la lista de exclusiones. El art. 6, según el texto del Decreto 379/2025 (BO 4 de junio de 2025, vigente 60 días después), hace optativa la mediación solo para los procesos de ejecución (y algunos reclamos de salud). El art. 22 de la Ley 27.551 había hecho optativa la mediación "en los procesos de ejecución" y el Decreto 320/2020 había suspendido el art. 6 para los desalojos hasta el 30 de septiembre de 2021 (notas de Infoleg). Resultado: en los tribunales nacionales, una demanda de desalojo parece exigir mediación previa, mientras que una demanda de cobro de alquileres por vía ejecutiva (art. 1208) no (sin confirmar).
• Procedimiento. "La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido en este Código para el juicio sumario" (CPCCN, art. 679). El juicio sumario fue suprimido por la Ley 25.488 (derogación del art. 320) y el art. 319 dice que, cuando leyes especiales remitan al juicio sumario, la causa tramita por el proceso ordinario. Qué trámite se aplica en la práctica a los desalojos, y el papel del procedimiento "más abreviado" del art. 1222 del CCyC, es una cuestión de práctica judicial (sin confirmar).
• A quién se puede desalojar: locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualquier otro ocupante obligado a restituir (art. 680). El oficial de justicia informa a todos los ocupantes y la sentencia los alcanza aunque no hayan sido nombrados (arts. 684, 687).
• Desocupación inmediata. Cuando el reclamo es por falta de pago o vencimiento del plazo, el locador puede obtener la desocupación inmediata, previa caución real, por el procedimiento del art. 680 bis (art. 684 bis, incorporado por la Ley 25.488). Ocultar documentos para obtenerla expone al locador a la ejecución de la caución y a una multa de hasta ARS 20.000 (art. 684 bis), un monto que sigue expresado en pesos nominales de 2001.
• Prueba: en los reclamos por falta de pago o vencimiento del plazo, solo documental, confesional y pericial (art. 685).
• Orden de desalojo (lanzamiento): 10 días después de notificada la sentencia por vencimiento del plazo, falta de pago o resolución por culpa del inquilino; 90 días en los demás casos; 5 días para ocupantes sin título (art. 686). El Código agrega que la ejecución no puede ser en un plazo menor a 10 días (CCyC art. 1223).
• Desalojo por vencimiento futuro: la demanda se puede iniciar antes del vencimiento, para ejecutarse cuando termine el plazo (art. 688).
• La provincia de Buenos Aires y las demás provincias tienen sus propios códigos procesales (sin confirmar).
• Duración y costos: la tasa de justicia, los honorarios de mediación y los honorarios de abogados se rigen por normas separadas; las duraciones típicas no están en los archivos fuente.

27. Flujos de dinero para propietarios extranjeros

Un alquiler en dólares se puede pagar en dólares en Argentina (art. 1199). Las normas del BCRA sobre el acceso de los no residentes al mercado oficial de cambios y sobre la transferencia del alquiler al exterior se tratan en la página Propiedad extranjera, sección 9 (sin confirmar).

Paso a paso

A. Una persona humana extranjera que alquila un departamento en la CABA

1. CUIT. Obtené una CUIT a través de un representante en Argentina (la vía actual de ARCA para personas humanas no residentes; ver Propiedad extranjera, sección 6). Sin ella no es posible registrar en el RELI ni facturar.
2. Elegí moneda y actualización. Dólares, o pesos con un índice (ICL, IPC, otro), ajustados en los intervalos pactados (art. 1199). Tené en cuenta la cuestión abierta del art. 7 de la Ley 23.928 para la indexación en pesos.
3. Elegí el plazo y las condiciones de salida. Pactá el plazo (art. 1198); decidí si modificás el art. 1221 (salida anticipada con el 10%), sabiendo que se discute si es renunciable; fijá causales contractuales de resolución (art. 1219(d)).
4. Garantía y depósito. Fiador con renuncia al beneficio de excusión y como principal pagador, seguro de caución o depósito en dólares (arts. 1196, 1584, 1591).
5. Cargas. Detallá quién paga las expensas ordinarias, el ABL y los servicios, dentro del art. 1209.
6. Firmá por escrito (art. 1188); fijá domicilios electrónicos (art. 75) para las notificaciones.
7. Impuesto de sellos. Verificá la alícuota de la CABA, la exención para locaciones de vivienda y quién paga (sin confirmar).
8. RELI. El representante registra el contrato dentro de los 15 días corridos (RG 5545, arts. 1, 3), convirtiendo los dólares al tipo de cambio vendedor del BNA del día hábil anterior (art. 7). Esto habilita la exención de Bienes Personales para el departamento si su valor está dentro del umbral (Ley de Bienes Personales art. 21(l)) y permite que un inquilino en relación de dependencia deduzca el 10% del alquiler.
9. Facturación. Emití facturas al inquilino (necesarias para las deducciones del inquilino según la RG 4003, Anexo II, D(h) y (s)) (sin confirmar).
10. Impuesto a las Ganancias. Definí con el inquilino y el representante cómo se maneja la cuestión de la retención del art. 102, dada la incertidumbre sobre el art. 26(n) para los no residentes (sin confirmar).
11. Bienes Personales. Organizá el pago por el responsable sustituto al 0,50%, salvo que se aplique la exención del art. 21(l) (Ley de Bienes Personales art. 26).
12. En cada actualización del alquiler o renovación: informala al RELI dentro de los 15 días (RG 5545, art. 5).

Costo: la registración ante ARCA es gratuita; costos de representante, inmobiliaria e impuesto de sellos (sin confirmar). Tiempo: una a tres semanas.

B. Una sociedad que alquila oficinas

1. Debida diligencia sobre el inmueble: título e identidad del propietario, facultades de quien firma (art. 1191 para plazos de más de tres años), situación de zona de frontera si corresponde, zonificación y habilitación comercial para el destino previsto (sin confirmar).
2. Condiciones comerciales: plazo (tres años por defecto si no se dice nada, art. 1198), moneda del alquiler, índice y frecuencia (art. 1199), salida anticipada (art. 1221), mejoras y acondicionamiento (arts. 1211, 1224), sublocación a sociedades del grupo (arts. 1213, 1214), causales de resolución (art. 1219(d)).
3. Revisión tributaria: IVA del 21% sobre el alquiler si el locador está inscripto en IVA (crédito para el inquilino, Ley de IVA art. 12); obligación de retener según la RG 830 en cada pago; impuesto de sellos sobre el total de alquileres; Ingresos Brutos a nivel del locador.
4. Garantías: aval bancario, seguro de caución o depósito.
5. Firma y registración: contrato escrito; la registración en el RELI no se exige para una locación comercial, porque los incentivos de la Ley 27.737 apuntan a la vivienda, pero el locador puede registrarla; no hay obligación general desde la RG 5545.
6. Durante el plazo: calculá los ajustes (para el ICL, el cociente de los valores diarios según la Com. "A" 7096); retené e informá a través del SICORE (RG 830); registrá el alquiler como gasto deducible.
7. Salida: notificá según el contrato o el art. 1221; obtené constancia de recepción de las llaves (art. 1222).

Costos y plazos

Tabla 1. Alícuotas y montos

Tabla 2. Plazos y preavisos

Tabla 3. Cronología de normas (fechas del Boletín Oficial)

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1. Un propietario extranjero alquila un departamento en la CABA en dólares

Hechos. Una persona humana no residente es dueña de un departamento en la CABA con un valor de mercado de US$ 150.000 (ARS 234.585.000), un supuesto del ejemplo. Lo alquila sin muebles como vivienda permanente del inquilino por 24 meses a US$ 900 por mes (ARS 1.407.510), pagaderos en dólares en Argentina a través del representante local del propietario. Otros supuestos, identificados como tales: honorarios del administrador del 5% del alquiler; ABL de ARS 60.000 por mes a cargo del propietario (art. 1209); valor a efectos de Bienes Personales de ARS 120.000.000 (sin confirmar); impuesto de sellos a una alícuota hipotética del 1% sobre el total de alquileres, dividido 50/50, usada solo para el cálculo. Las expensas ordinarias las paga el inquilino.

Paso 1. Alquiler bruto. US$ 900 x 12 = US$ 10.800 por año (ARS 16.890.120). En 24 meses: US$ 21.600 (ARS 33.780.240). Rentabilidad bruta: 10.800 / 150.000 = 7,20%.

Paso 2. IVA. Exento: uso exclusivo como vivienda (Ley de IVA art. 7(h)(22)).

Paso 3. Impuesto a las Ganancias, dos resultados. * Resultado A, la exención de vivienda se aplica al no residente (LIG art. 26(n); Decreto 862/2019, art. 83): US$ 0. * Resultado B, la exención no está disponible (por la condición de no residente o por el art. 28 de la LIG): retención del 35% x 60% = 21% del bruto: 10.800 x 21% = US$ 2.268 por año (ARS 3.546.925,20).

Paso 4. Bienes Personales. * Registrado en el RELI dentro de los 15 días y con valor inferior a ARS 1.346.548.155,99 (umbral del período fiscal 2025): exento (Ley de Bienes Personales art. 21(l); RG 5545, art. 1). * No registrado: 120.000.000 x 0,50% = ARS 600.000 (US$ 383,66) por año, pagados por el responsable sustituto (Ley de Bienes Personales art. 26).

Paso 5. Otros costos. Administrador 5% x 10.800 = US$ 540. ABL 60.000 x 12 = ARS 720.000 (US$ 460,39). Impuesto de sellos: 33.780.240 x 1% = ARS 337.802,40 (US$ 216,00), mitad del propietario ARS 168.901,20 (US$ 108,00), es decir, US$ 54 por año a lo largo de dos años.

Paso 6. Resultado neto anual.

(Neto = 10.800 menos Impuesto a las Ganancias, Bienes Personales, administrador US$ 540, ABL US$ 460,39 y sellos US$ 54.)

Paso 7. Salida anticipada. El inquilino notifica al final del mes 10. Alquileres futuros hasta la finalización pactada: 14 meses x US$ 900 = US$ 12.600. Indemnización según el art. 1221: 10% = US$ 1.260 (ARS 1.970.514). Con el art. 1221 original de 2015 (salida en el primer año) habría sido de un mes y medio, US$ 1.350; con el texto de la Ley 27.737 de 2023, nada si se hubieran dado tres meses de preaviso después de los seis meses.

Conclusiones. Acá la registración en el RELI vale unos US$ 384 por año, más en departamentos de mayor valor, y no cuesta nada. La cuestión abierta del art. 26(n) para los no residentes mueve la rentabilidad neta en alrededor de 1,5 puntos.

Cuánto cuesta. ARCA: gratis. Honorarios del representante y de la inmobiliaria, impuesto de sellos y costos de garantía: según el mercado o la provincia (sin confirmar). Capital: ninguno más allá del inmueble. Tiempo: una a tres semanas para firmar y registrar.

Ejemplo 2. Una sociedad alquila una oficina en la CABA: ICL contra IPC a tres años

Hechos. Una sociedad argentina alquila una oficina en la CABA a un locador inscripto en IVA por 36 meses, del 1 de octubre de 2023 al 30 de septiembre de 2026, con un alquiler inicial de ARS 3.000.000 por mes más IVA. (Las locaciones que no eran de vivienda se podían indexar libremente según el art. 14 de la Ley 27.551, en el texto de la Ley 27.737 vigente en ese momento; después del DNU, el art. 1199 admite cualquier índice.) Se comparan dos cláusulas de actualización, cada una con ajustes trimestrales el 1 de enero, el 1 de abril, el 1 de julio y el 1 de octubre:

• Cláusula ICL: alquiler = 3.000.000 x ICL a la fecha de ajuste / ICL al 1 de octubre de 2023 (5,62), según el método del cociente de la Com. "A" 7096.
• Cláusula IPC: alquiler = 3.000.000 x IPC nacional de dos meses antes del mes de ajuste / IPC de agosto de 2023 (2.044,2832), serie del INDEC.

El cálculo usa los valores efectivamente publicados, así que es una prueba retrospectiva de lo que habría pagado la sociedad.

Paso 1. Alquiler trimestral, ARS, neto de IVA.

Paso 2. Totales en 36 meses.

La columna en USD convierte los totales en pesos al tipo de cambio MEP único de octubre de 2026 de algunos resúmenes secundarios; no es el costo en dólares a cada fecha de pago, que exigiría tipos de cambio históricos que no están en las fuentes.

Paso 3. Cómo leer el resultado. * En este período, la cláusula ICL costó ARS 15.125.499 más que la cláusula IPC (3,9%), porque el ICL quedó por detrás del IPC durante la desinflación de 2024 y después lo superó en 2025 y 2026 (el ICL se multiplicó por 6,50 entre el 1 de octubre de 2023 y el 1 de octubre de 2026; el IPC, por 5,43 entre septiembre de 2023 y septiembre de 2026). * La frecuencia importa más que el índice. Pasar de ajustes anuales a trimestrales subió el costo alrededor de un 20% con cualquiera de los dos índices. Un locador que aceptó ajustes anuales en un año de alta inflación perdió mucho en términos reales. * El IVA es caja, no costo, para un inquilino con actividad gravada: los ARS 84,8 millones de IVA con la cláusula ICL son computables como crédito (Ley de IVA art. 12).

Paso 4. Retención. Sobre el primer alquiler, la sociedad retiene 6% x (3.000.000 menos 11.200) = ARS 179.328 (US$ 114,67) si el locador está inscripto; sobre el último alquiler, 6% x (18.277.580 menos 11.200) = ARS 1.095.982,80 (RG 830, Anexo VIII) (sin confirmar).

Paso 5. Impuesto de sellos. La base y la alícuota dependen de las normas de la CABA para los contratos indexados (sin confirmar). Solo como referencia aritmética, 1% sobre 36 x 3.000.000 = ARS 1.080.000 (US$ 690,58).

Paso 6. Salida anticipada. Si la sociedad se hubiera ido notificando al inicio del mes 20 (mayo de 2025), con 16 meses por delante y un alquiler vigente de ARS 12.501.779, el art. 1221 (texto del DNU) da 10% x 16 x 12.501.779 = ARS 20.002.846 (US$ 12.790,36), según la lectura del alquiler vigente (sin confirmar).

Paso 7. Presupuesto para un nuevo contrato de 36 meses firmado en noviembre de 2026. Con un alquiler inicial de ARS 15.000.000 por mes y ajustes trimestrales, el total de alquileres neto de IVA con tres tasas hipotéticas de crecimiento mensual del índice (supuestos, no pronósticos): 1,5% mensual, ARS 698.608.022 (US$ 446.708,88); 2,0%, ARS 764.523.109 (US$ 488.856,77); 2,5%, ARS 838.386.854 (US$ 536.087,25). Sin indexación: ARS 540.000.000. Datos recientes para calibrar: el ICL subió un 31,7% en el año al 1 de octubre de 2026; el IPC fue del 1,9% en septiembre de 2026 y del 33,4% interanual.

Cuánto cuesta. Honorarios: inmobiliaria y abogados (según el mercado (sin confirmar)), impuesto de sellos (sin confirmar), prima de la garantía (sin confirmar). Capital: depósito y acondicionamiento según lo negociado. Tiempo: dos a seis semanas para una locación comercial (sin confirmar).

Trampas prácticas

1. "Contrato libre" no significa "sin Código". El art. 958 hace supletorias las normas legales salvo que sean expresamente imperativas, pero algunos artículos que sobrevivieron están redactados en términos imperativos (art. 1222 sobre las llaves: "en ningún caso"; art. 1225 sobre los fiadores: las prórrogas anticipadas "son nulas"; art. 1195 sobre personas con discapacidad). Las cláusulas contrarias corren riesgo.
2. Art. 7 de la Ley 23.928. El DNU excluyó a las locaciones solo del art. 10. Un inquilino puede argumentar que la indexación de un alquiler en pesos sigue prohibida por el art. 7. Un alquiler en dólares evita el argumento, pero traslada el riesgo cambiario al inquilino.
3. Texto viejo de la Ley 27.551 en los modelos de contrato. Muchos modelos todavía citan el ICL como obligatorio, el plazo mínimo de tres años y el menú de garantías del art. 13. Todo eso desapareció; las cláusulas copiadas de esos modelos pueden generar obligaciones no buscadas (por ejemplo, ajustes solo anuales).
4. El RELI hoy es optativo, pero los incentivos no son automáticos. Sin registración dentro de los 15 días no hay exención de Bienes Personales, ni exención del impuesto a los débitos y créditos bancarios, ni deducción del 10% para el inquilino (RG 5545, arts. 1, 3). Las actualizaciones también se deben informar dentro de los 15 días (art. 5).
5. Locador exento, pero igual hay que facturar. La exención de Ganancias de 2026 no elimina la necesidad de emitir facturas si el inquilino usa las deducciones del 40% o del 10% (RG 4003, Anexo II, D(h) y (s)).
6. Locadores no residentes: dos cuestiones sin resolver. Si se aplica la exención de vivienda (LIG arts. 26(n), 28) y quién retiene cuando el inquilino es una persona humana (art. 102). Pactá por escrito quién soporta cualquier impuesto que se determine después.
7. El responsable sustituto de Bienes Personales puede ser el inquilino. El art. 26 de la Ley de Bienes Personales incluye a cualquiera que tenga la "tenencia" de un bien de un no residente. Los inquilinos y administradores deberían saber si están expuestos (sin confirmar).
8. Locaciones de uso mixto. Son vivienda para el Código (art. 1194), posiblemente gravadas en IVA (el art. 7(h)(22) exige uso exclusivo como vivienda) y quedan fuera de la exención de Ganancias si el inmueble no es exclusivamente la vivienda del inquilino (Decreto 862/2019, art. 83).
9. Expensas y ABL. El art. 1209, tal como está publicado, impide cargar al inquilino los impuestos sobre el inmueble y las expensas extraordinarias. Las cláusulas que los trasladan son habituales y pueden ser impugnadas.
10. Renuncias a la salida anticipada. Una cláusula que excluye el art. 1221 puede ser válida entre empresas y dudosa en una locación de consumo o de vivienda. Poné precio al riesgo.
11. El seguro de caución paga el alquiler nominal. Según las condiciones de la Res. SSN 376/2020, la cobertura se limita al alquiler nominal pactado originalmente, sin la actualización (Anexo art. 5(a)); en un contrato indexado, la cobertura se erosiona rápido. Rigen condiciones estrictas de aviso en 10 días y de acción judicial inmediata (arts. 7, 11).
12. Fiador y renovaciones. El fiador queda liberado al vencer el plazo salvo que consienta expresamente la renovación (art. 1225). Renovar sin una nueva firma deja al locador sin garantía.
13. La mediación antes del desalojo en los tribunales nacionales (Ley 26.589) y la vía ejecutiva para el cobro de alquileres son caminos distintos, con requisitos previos distintos.
14. Zonas de frontera. Un inquilino extranjero de tierras rurales en zona de seguridad de frontera necesita conformidad previa (DL 15.385, art. 4). Los arrendamientos agropecuarios suelen pasarse por alto.
15. Tope de IVA de ARS 1.500. No te apoyes en la exención para alquileres chicos; está congelada en su valor de 2001 (Decreto 692/1998, art. 38).

Cambios recientes

• 17 de octubre de 2023. Ley 27.737: fórmula de ajuste para las locaciones de vivienda (el menor entre 0,9 x CVS y el CER, intervalos de al menos seis meses), avisos en pesos, incentivos fiscales para las locaciones de vivienda registradas (Bienes Personales art. 21(l), impuesto a los débitos y créditos bancarios art. 2(d), LIG art. 85(k), monotributo).
• 21 de diciembre de 2023. DNU 70/2023: derogación de la Ley 27.551; plazo, moneda, actualización, depósito y periodicidad de pago libres; salida anticipada con el 10% de los alquileres futuros; causales contractuales de resolución.
• 22 de julio de 2024. Decreto 652/2024: se reglamenta la deducción del 10% del alquiler, sujeta a registración si ARCA así lo dispone.
• 12 de agosto de 2024. RG 5545/2024: abrogación de la RG 4933/2021 y de la RG 4967/2021; registración en el RELI solo para los incentivos; plazo de 15 días; no residentes a través de su representante. RG 5547/2024: RELI necesario para la deducción del 10% de los empleados; el contrato ya no se sube a SiRADIG.
• 30 de septiembre de 2024. Vencimiento para registrar contratos a fin de acceder a los incentivos de períodos anteriores (RG 5545, art. 8).
• 4 de junio de 2025. El Decreto 379/2025 reemplazó el art. 6 de la Ley 26.589: mediación optativa solo para los procesos de ejecución (y reclamos de salud), vigente 60 días después de su publicación.
• 6 de marzo de 2026. Ley 27.802, art. 192: el alquiler de vivienda de personas humanas queda exento para los ejercicios fiscales que se inicien desde el 1 de enero de 2026.
• 1 de junio de 2026. Decreto 406/2026: definición de casa habitación; la exención abarca todas las unidades alquiladas como vivienda permanente de los inquilinos, para los alquileres devengados desde el 1 de enero de 2026 sin importar la fecha del contrato; la exención por resultados de la venta de inmuebles se extiende a las personas humanas no residentes.
• Octubre de 2026. El BCRA sigue publicando el ICL a diario (valor de 36,54 el 1 de octubre de 2026).

Cambios pendientes

1. Situación del DNU 70/2023 en el Congreso y cualquier fallo judicial sobre sus disposiciones en materia de locación (sin confirmar).
2. Subsistencia de los arts. 75, 1203, 1209, 1222 y 1351 del CCyC en su redacción de la Ley 27.551 (sin confirmar).
3. Art. 7 de la Ley 23.928 y los alquileres indexados en pesos (sin confirmar).
4. Renunciabilidad del art. 1221 y base de cálculo para alquileres indexados (sin confirmar).
5. Criterios de ARCA sobre la exención de 2026 para alquileres de vivienda de no residentes y sociedades, y sobre la retención por inquilinos personas humanas (sin confirmar).
6. Umbral de Bienes Personales 2026 (se publica después del IPC de octubre de 2026) (sin confirmar).
7. Procedimientos bancarios para la exención del art. 2(d) de la Ley 25.413 (sin confirmar).
8. Condiciones actualizadas de la SSN para el seguro de caución de alquileres después del DNU (sin confirmar).
9. Alícuotas del impuesto de sellos y exenciones para locaciones de vivienda de la CABA y de la provincia de Buenos Aires para 2026 (sin confirmar).
10. Cualquier beneficio provincial o de la CABA adoptado según el art. 13 de la Ley 27.737 (sin confirmar).

Preguntas frecuentes

1. ¿Sigue habiendo un plazo mínimo de alquiler en Argentina? No. Desde el DNU 70/2023, el plazo es el que pacten las partes. Si no pactan ninguno, es de dos años para vivienda permanente y de tres años para otros destinos, y la costumbre del lugar para los alquileres temporarios (CCyC art. 1198). El máximo sigue siendo de 20 años para vivienda y de 50 años para otros destinos (art. 1197).

2. ¿Puedo fijar el alquiler en dólares y exigir el pago en dólares? Sí. El alquiler se puede fijar en moneda extranjera y el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda (art. 1199); el deudor solo se libera pagando en la moneda pactada y los jueces no pueden cambiarla (arts. 765, 766). Para el RELI y algunos efectos tributarios, los montos en dólares se convierten a pesos al tipo de cambio vendedor del BNA (RG 5545, art. 7).

3. ¿El ICL sigue siendo obligatorio? No. El ICL era obligatorio para las locaciones de vivienda según la Ley 27.551, que fue derogada. Las partes pueden usar cualquier índice, público o privado, en la moneda del alquiler (art. 1199). El BCRA sigue publicando el ICL, así que sigue disponible como opción contractual.

4. ¿Cuánto paga un inquilino para irse antes? Según el art. 1221 vigente, el 10% de los alquileres que se habrían pagado desde la fecha de la notificación hasta la fecha de finalización pactada, en cualquier momento. Los contratos suelen modificar esto; se discute si a un inquilino de vivienda se le puede imponer una cláusula más estricta.

5. ¿Tengo que registrar mi contrato de alquiler ante ARCA? No como obligación general desde la RG 5545/2024. Tenés que registrarlo dentro de los 15 días corridos si querés los incentivos de la Ley 27.737: la exención de Bienes Personales para la vivienda alquilada, la exención del impuesto a los débitos y créditos bancarios, el tratamiento en el monotributo y la deducción del 10% del alquiler (RG 5545, arts. 1, 3). Los inquilinos en relación de dependencia necesitan que el contrato esté registrado para deducir el 10% adicional (RG 5547/2024).

6. ¿Los ingresos por alquiler pagan impuestos? Desde el 1 de enero de 2026, el alquiler que cobran las personas humanas por viviendas usadas como residencia permanente del inquilino está exento del Impuesto a las Ganancias (LIG art. 26(n); Decreto 862/2019, art. 83). El alquiler comercial sigue gravado. El alquiler pagado a beneficiarios del exterior está sujeto a una retención efectiva del 21% (LIG arts. 102, 104(g)), salvo que se aplique la exención de vivienda, algo que no está claro para los no residentes.

7. ¿El alquiler lleva IVA? En las locaciones comerciales de locadores inscriptos en IVA, sí, al 21% (Ley de IVA arts. 3(e)(21), 28). Están exentos los alquileres destinados exclusivamente a vivienda del inquilino, los arrendamientos rurales agropecuarios y los alquileres al Estado (art. 7(h)(22)). La exención para alquileres chicos usa un tope de ARS 1.500 por mes, sin cambios desde 2001 (Decreto 692/1998, art. 38).

8. ¿Qué garantías puede pedir un locador? Las que acuerden las partes: fiador, depósito por cualquier monto y en cualquier moneda (art. 1196), seguro de caución, aval bancario. El fiador queda liberado al vencer el plazo salvo que consienta expresamente una renovación (art. 1225).

9. ¿Cómo desalojo a un inquilino que deja de pagar? En vivienda, primero intimá el pago otorgando al menos 10 días corridos (art. 1222). El locador puede resolver el contrato después de dos períodos consecutivos impagos (art. 1219(c)) o por una causal contractual (art. 1219(d)). En los tribunales nacionales, la mediación prejudicial parece obligatoria (Ley 26.589); después viene la demanda de desalojo según los arts. 679 a 688 del CPCCN, con la opción de desocupación inmediata contra caución real en los casos de falta de pago o vencimiento del plazo (art. 684 bis). El lanzamiento se ordena 10 días después de la sentencia (art. 686).

10. ¿Quién paga las expensas y el impuesto inmobiliario? Según el art. 1209 tal como está publicado hoy, el inquilino paga las cargas que se originan en su uso y solo se le pueden cobrar los gastos por servicios normales y permanentes; los impuestos sobre el inmueble y las expensas extraordinarias son del propietario. Los contratos suelen distribuirlos de otra forma; esas cláusulas pueden ser impugnadas.

11. ¿Puede un extranjero alquilar tierras cerca de la frontera? Un extranjero que alquila un inmueble en zona de seguridad de frontera necesita conformidad previa según el DL 15.385, art. 4, igual que para una compra. Ver Propiedad extranjera.

12. ¿La exención de 2026 para alquileres se aplica a contratos firmados antes de 2026? Sí, para los alquileres devengados desde el 1 de enero de 2026, sin importar cuándo se firmó el contrato (Decreto 862/2019, art. 83, tercer párrafo, según el texto del Decreto 406/2026).

Fuentes primarias

• Código Civil y Comercial, Ley 26.994, texto actualizado de Infoleg, arts. 5, 7, 75, 765, 766, 958, 960, 989, 1017, 1187 a 1226, 1351, 1574 a 1591
• Código Civil y Comercial, texto original, arts. 1187 a 1226
• DNU 70/2023, BO 21 de diciembre de 2023, texto original con notas de Infoleg, considerandos y arts. 249 a 263; ficha de Infoleg
• Ley 27.551, BO 30 de junio de 2020, texto original y actualizado, arts. 1 a 23; lista de normas vinculadas
• Ley 27.737, BO 17 de octubre de 2023, arts. 1 a 13
• Ley 23.928, texto actualizado, arts. 7, 10
• Ley 26.589, mediación, texto actualizado, arts. 4 a 6 y notas
• Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454), texto actualizado, arts. 319 a 321, 679 a 688
• RG AFIP 4933/2021, BO 18 de febrero de 2021, arts. 1 a 21
• RG AFIP 4967/2021, BO 19 de abril de 2021
• RG AFIP 5545/2024, BO 12 de agosto de 2024, considerandos y arts. 1 a 10
• RG AFIP 5547/2024, BO 12 de agosto de 2024, art. 1
• Ley de Impuesto a las Ganancias, t.o. 2019 (Decreto 824/2019), texto actualizado de Infoleg, arts. 26(j), 26(n), 28, 44, 85(h), 85(k), 94, 102 a 104
• Decreto 862/2019 (reglamentación del Impuesto a las Ganancias), texto actualizado, art. 83 y artículo sin número siguiente, segundo artículo sin número a continuación del art. 204
• Decreto 406/2026, BO 1 de junio de 2026, arts. 1, 2
• Decreto 652/2024, BO 22 de julio de 2024, art. 6
• Ley 27.802, BO 6 de marzo de 2026, art. 192, según se refleja en el texto actualizado de la LIG y en
• Ley de IVA, t.o. 1997, texto actualizado, arts. 1, 3(e)(21), 5(b)(8), 7(h)(22), 12, 13, 28
• Decreto 692/1998 (reglamentación del IVA), texto actualizado, art. 38
• Impuesto sobre los Bienes Personales, Ley 23.966 Título VI, texto actualizado, arts. 21(l), 24, artículo sin número a continuación del 24, 26
• ARCA, conceptos básicos y umbrales de Bienes Personales
• ARCA, deducciones del art. 30, liquidación anual 2026
• RG AFIP 830/2000, texto actualizado, art. 1, Anexo II(b), Anexo VIII e imágenes de la tabla del Anexo VIII (rg830_anexo8_resgral4525-Anexo-1Actualizada.jpg)
• Ley 25.413, texto actualizado, arts. 1, 2(d)
• Ley 27.687 (Consenso Fiscal 2021), BO 4 de octubre de 2022, cláusula TERCERA
• Resolución SSN 376/2020, BO 21 de octubre de 2020, con Anexo, art. 1 y arts. 5 a 13 del Anexo
• Comunicación "A" 7096 del BCRA, 27 de agosto de 2020
• BCRA, Cuadro XIV-15, Índice para Contratos de Locación (ICL), serie diaria descargada el 26 de octubre de 2026 (real-estate/leases/bcra_diar_icl.xls y bcra_diar_icl.csv)
• Decreto Ley 15.385/1944, texto actualizado, art. 4

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