¿Cuánto se paga de ABL en CABA?

Última revisión: 27 oct 2026 · Estado: en cambio

Respuesta corta. En 2026 el ABL de CABA tiene dos partes. La tasa de ABL es del 0,80% al 1,60% de la Valuación Fiscal Homogénea (VFH), según el barrio, y el Impuesto Inmobiliario suma del 0,60% al 1,20% (marginal). Se paga en 12 cuotas o en un pago anual con 10% de descuento, con tope del 1% del valor de mercado.

Al 27 de octubre de 2026. Normas vigentes a esa fecha.

La norma

Dos tributos en una boleta. "El ABL" son (a) el Impuesto Inmobiliario y (b) la Tasa Retributiva de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Mantenimiento y Conservación de Sumideros, el ABL propiamente dicho (Código Fiscal CABA, T.O. 2026, art. 366). AGIP los cobra juntos en 12 cuotas (AGIP). Pagan dueños, usufructuarios, superficiarios y poseedores a título de dueño (art. 367), sobre la VFH, que no puede superar el 20% del valor de mercado (art. 373).
Fórmulas 2026 (Ley 6.927, Ley Impositiva 2026, Anexo).
Inmobiliario = cuota fija + (VFH menos límite inferior del segmento) × alícuota, con diez segmentos del 0,60% al 1,20% (art. 41).
ABL = VFH × 0,80% × [1 + (coeficiente geográfico × 0,5)] (art. 42). El coeficiente por barrio o subzona va de 0,00 a 2,00; si la partida cae en dos, se toma el mayor.
El multiplicador USC vale 1 en 2026 (art. 43).
Ley 23.514. El Inmobiliario ya "incluye" el 5% de la Ley nacional 23.514, art. 2 inc. c), para el fondo de ampliación de subtes (Anexo, art. 41). Según su art. 3, ese 5% se cobra solo mientras haya inversiones en curso.
Topes, adicional y mínimos (Anexo, art. 44). Ninguna cuota supera la anterior más el IPCBA de cinco meses atrás. Si la VFH supera ARS 32.000.000, se suma el 1% de la tasa de ABL. El mínimo es ARS 14.100 por partida (ARS 4.850 para cocheras y bauleras), mitad por cada tributo.
Tope general (Anexo, art. 45). El total anual no puede superar el 1% del valor de mercado. El reclamo exige dos tasaciones matriculadas y no suspende el pago.
Exenciones. Vivienda única de ocupación permanente, sin otro inmueble en el país: 100% hasta VFH ARS 5.155.000 y 50% hasta ARS 6.870.000 (Código Fiscal, art. 411; Anexo, art. 49). Jubilados con hasta cuatro haberes mínimos en su único inmueble, y personas con discapacidad: hasta VFH ARS 48.450.000 (arts. 393 y 394; Anexo, art. 47), también si alquilan y asumen el pago (art. 397). Rigen desde el pedido (art. 416) y se renuevan cada cinco años (art. 415).

Qué cambia la respuesta

Su VFH real y su subzona. La VFH se consulta en lb.agip.gob.ar/impInmobiliario/ con la partida y el dígito verificador (DV) de la boleta; la deuda, en "Tu Boleta" (lb.agip.gob.ar/ConsultaABL/) (AGIP).
Bonificaciones. 10% por buen cumplimiento si se pagaron a término todas las cuotas 2025, y 8,33% anual por débito automático adherido antes del 30/06/2026, aplicado en la cuota 12. Son solo para personas humanas con la partida bien titularizada, y la de débito exige tener la de buen cumplimiento (AGIP; Código Fiscal, art. 176). Una sociedad o una SAS dueña del inmueble no las tiene.
El historial. El tope del art. 44 ata cada cuota a la anterior más inflación: dos unidades iguales pueden pagar distinto.

Ejemplo práctico (ARS y USD)

Supuesto: departamento en Palermo, entre Av. Cabildo/Av. Santa Fe y el límite sur (coeficiente 1,25, Anexo art. 42), valor de mercado US$200.000, VFH supuesta ARS 45.000.000. Cambio: dólar MEP ARS 1.563,90 por US$ al 23 de octubre de 2026 (tipo de cambio MEP vendedor, dolarapi.com), ver /data/mep/.

Paso o concepto	Plazo	Costo ARS	Costo USD
Impuesto Inmobiliario (art. 41)	Año 2026	293.875	187,91
Tasa de ABL (art. 42)	Año 2026	585.000	374,06
Adicional 1%, VFH > ARS 32 millones (art. 44)	Año 2026	5.850	3,74
Total en 12 cuotas	12 meses	884.725	565,72
Cuota mensual	Mensual	73.727,08	47,14
Total con 10% por pago anual	Un pago	796.252,50	509,15

Paso a paso:

Inmobiliario. Segmento D (40 a 58 millones): 256.375 + 5.000.000 × 0,75% = 256.375 + 37.500 = ARS 293.875.
ABL. 45.000.000 × 0,008 = 360.000. Factor 1 + (1,25 × 0,5) = 1,625. 360.000 × 1,625 = ARS 585.000.
Adicional. 585.000 × 1% = ARS 5.850.
Total. 293.875 + 585.000 + 5.850 = ARS 884.725, o sea 1,97% de la VFH y 0,28% del valor de mercado.
Topes. El 1% de ARS 312.780.000 de valor de mercado es ARS 3.127.800: el tope del art. 45 no opera. El del art. 44 depende de las cuotas 2025, que no conocemos.
Pago anual. Es la cuota 1 anualizada más el adicional del año (Anexo, art. 44). El Código Fiscal autoriza hasta 20% de descuento (art. 183); AGIP publica 10% para 2026 (sin confirmar). 884.725 × 0,90 = ARS 796.252,50, un ahorro de ARS 88.472,50 (US$56,57).

Con coeficiente 1,50 (Palermo entre Libertador y Cabildo/Santa Fe), el ABL sería ARS 630.000 (US$402,84).

Costo total: ARS 884.725 (US$565,72) en 12 meses, o ARS 796.252,50 (US$509,15) en un pago. Sin aranceles ni capital.

Errores comunes

Dejar pasar la cuota anual. Tiene una sola fecha de pago; vencida, solo se puede pagar en cuotas (AGIP). No pudimos confirmar las fechas 2026 en una fuente permitida (sin confirmar).
Pagar tarde "porque es poco". Cada cuota vencida lleva 5% de recargo más interés resarcitorio, en el segundo semestre de 2026 2,577333% mensual (Res. 4323/MHFGC/22 y su modificatoria Res. 4490/MHFGC/22, según AGIP). Además, el 10% por buen cumplimiento solo se aplica a las cuotas pagadas a término.
No declarar una ampliación. Las obras que cambian la valuación se declaran dentro de los dos meses (Código Fiscal, art. 383); si no, AGIP reliquida cada período con intereses y multas (art. 386).

Preguntas frecuentes

¿El ABL lo paga el inquilino o el propietario? Ante AGIP responde el dueño (Código Fiscal, art. 367); el inquilino paga si el contrato lo dice. El CCyC art. 1209 en Infoleg dice que el locatario no paga las cargas que gravan la cosa, pero ese texto es de la Ley 27.551, abrogada por el DNU 70/2023. El texto original agregaba "excepto pacto en contrario". Cuál rige hoy es discutible (sin confirmar).

¿Se puede sacar la boleta de ABL separada para el inquilino? Sí. El propietario pide la "Boleta desdoblada ABL" en el Portal del Contribuyente de AGIP, adjunta el contrato y autoriza al inquilino, que acepta desde su usuario. Salen dos boletas: Inmobiliario y ABL.

¿Los extranjeros pagan más ABL? No. Ni el Código Fiscal ni la Ley Impositiva 2026 prevén otra alícuota para no residentes.

¿Hay que tener el ABL al día para vender? Sí. El escribano no puede firmar la escritura sin las constancias de inexistencia de deuda de AGIP, válidas en el mes de emisión (Código Fiscal, art. 96).

Publicado el 27 de octubre de 2026 a partir de nuestro borrador de investigación. Los puntos marcados (sin confirmar) todavía no se contrastaron con el texto oficial; antes de actuar, revisá las fuentes primarias enlazadas.

Fuentes primarias

Código Fiscal CABA, texto ordenado 2026, Anexo I del Decreto 172/2026, arts. 96, 176, 183, 366, 367, 373, 383, 386, 393, 394, 397, 411, 415, 416: http://api-restboletinoficial.buenosaires.gob.ar/download/5068884 (sin confirmar) (` decreto en. Tabla de correlación del Anexo IV: (la Ley Impositiva cita el viejo art. 371 = nuevo 366; viejos 398/399 = 393/394; viejo 415 = 411).
Ley CABA 6.927, Ley Impositiva 2026, Anexo, arts. 41 a 45, 47 y 49: https://www.agip.gob.ar/normativa/leyes/2025/ley-n-69272025 y http://imagenes.agip.gob.ar/filemanager/source/Resoluciones%20Anexos/2025/Ley%206927/PL-LEY-LCABA-LCBA-6927-25-ANX.pdf (` fe de erratas en mismas cifras). Las Leyes 6.942 y 6.948 de 2026 no modifican los arts. 41 a 49 (.
Ley 23.514, arts. 2 inc. c) y 3: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/90000-94999/92888/norma.htm (`
AGIP, página Inmobiliario ABL (descuentos, recargo, intereses, boleta desdoblada, consulta de VFH y Tu Boleta), consultada el 26 de octubre de 2026: https://www.agip.gob.ar/impuestos/inmobiliario-abl (`
Código Civil y Comercial, art. 1209, texto actualizado de Infoleg: https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm (texto original de la Ley 26.994 en
Dólar MEP ARS 1.563,90 por US$ al 23 de octubre de 2026 (tipo de cambio MEP vendedor, dolarapi.com) (sin confirmar): /data/mep/